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学者:房企股价上涨 不能偏信调控放松的资本市场故事

每日经济新闻 2018年01月12日 09:10

  房企股价上涨,不能偏信“调控放松”的资本市场故事

  近期,资本市场上房地产板块集体爆发。近7个交易日,多个龙头股股价上涨超10%,特别是内房股上涨强劲,龙头股股价甚至创出新高。

  对此,业内的意见认为,此前铁板一块的紧缩性调控政策有望出现松动,这应当是最大的催化因素,意味着调控政策可能会到顶部,甚至偏向于“吹暖风”——即限购政策调整,满足改善型需求,意味着需求端管控松绑。与此同时,二线城市松绑人才购房、降低落户门槛,将给市场带来巨大的增量需求;限价政策调整,让定价回归市场,则意味着供给端管控松绑,2015~2017年集中出让的高地价项目,前期因受到价格管制无法入市,现在则可以入市了。

  行业龙头业绩耀眼,市场集中率提升,这也是其中一个催化因素。2017年,行业前三甲销售规模集体破5000亿元,TOP6的门槛提升至3000亿元,TOP10的门槛提升至1500亿元,千亿房企达到11家。

  调控贯穿2017年始终,但行业龙头销售业绩超出预期,加上在预售制度下,2017年销售利好将会反映在2018~2019年会计年度的企业报表上。因此,不管是估值修复还是业绩重估,都将会反映在股价上。而政策利空出尽的预期,以及更多位列TOP30的企业喊出2018年“销售破千亿”,则进一步强化了市场判断。

  资本市场讲的故事始终还是“讲故事”,而房地产行业需要研究并加以关注的问题是:是否因为财政压力过大而导致兰州等个别城市不得不放松政策?这是否全国新一轮政策松绑期到来?

  确实,有媒体计算,这些城市土地出让收入和房地产税收达到地方一般本级预算收入的60%左右。2014~2017年,基于“稳增长”、“惠民生”考虑,基建和公共设施投资被寄予厚望,地铁、市政管网、教育文化等大型项目,二线城市“上马”的更多,基建投资年均增速超过20%。但是,2017年以来,包括财金50号文、中央金融工作会议,均严重约束地方政府未来融资行为,甚至启动了地方政府领导“终身问责制”。

  同时,近两年制造业“去产能”,环保上升到“攻坚战”,中央督察严厉,传统经济占较大比重的二线城市,财政收支确实受到影响。同时,始于2014年“9·30”(调整“认房又认贷”)的楼市回暖,某种程度上有支持“稳增长”,降低经济失速预期的考虑。

  再加上近年来二线城市是新型城镇化重点,不管是承接产业转移和回流农民工还是吸引人才,都在全面发力,本轮楼市回升过程中,新出让的土地多位于城镇化建设的新区。基于以上分析,当本地楼市快速降温以后(目前兰州新房去化周期达17个月),作为短期干预的限购,适时调整也在情理之中。

  但是,我们不能忽视长效机制建设的成果,它正在润物细无声地潜入并逐渐代替短期性质的、行政干预色彩浓重的调控政策。

  事实上,土地、住房、金融、税收等要素已全面向“房住不炒”的顶层架构靠拢。举例来说,配建租赁住房和保障房已成为供地标准,大城市20%~30%的土地专项建设租赁住房,北京超额完成2017年集体土地供地计划。

  当大批量的租赁住房、保障房和限制价格的普通住房(包括共有产权住房)入市,新市民、无房户的住房诉求有了稳定的渠道,对于商品房市场,自然可以调整铁板一块的调控政策了。

  当然,长效机制还未全面“落地”的情况下,还需保持调控政策的稳定性、连续性,以渐进推进、有保有压的方式过渡是较好的选择。

  以限售取代限购,正是基于以上考虑。一方面,限售能避免限购挫伤改善型需求、人为创设与限制需求,造成楼市大起大落;另一方面,限售不限制需求资格,但能将炒作需求排挤出市场,避免大规模入市和抛售导致楼市起落,无疑更尊重市场规律、更能贯彻“房住不炒”。

  最关乎楼市的金融,正在全面肃清套利、富人利用杠杆等倾向,走向服务实体和百姓的新时代。自2017年年中金融工作会议后,金融与实体和房地产的关系开始正本清源,各大银行都成立普惠金融部门。而且,2018年经济工作三大“攻坚战”中,去杠杆排在首位。尽管新年释放出新额度,但房贷规模和占比控制并未放松,热点城市明确今年房贷投放不超过新增贷款的20%~30%。

  只要资金面不放松,杠杆严格受限,再加上需求端通过限售控制投机炒作,供给端租赁住房、保障房、限价房全面放量,即便限购松绑,楼市整体稳定的态势也完全可以保持。

  税收也一样,未来我国将完备房地产税立法,后续征收将在各地陆续“落地”。笔者认为,不管未来房产税如何征收、税率高低,刚需人群、首套房购置、合理改善等人群,将会以免税(首套免税或每个人一定面积免税)、“先缴后退”等方式而避免加税冲击。而且,房产税征收以后,投资房地产获利的预期将会受到明显冲击,合理需求占主导,税收反哺公共服务,楼市会更加稳定。

  当然,调控也将更加差异化、精准化。对于北上广深等一线城市,由于需求太庞大(包括改善型需求和投资需求),只不过受各种限制性措施而被隔离在外或伺机观望。同时,商品住房供给端的约束也很明显,近年来“类住宅”泛滥,侧面也反映出商品住房供给不足的问题。

  未来,除了分流需求到租赁、保障性住房、共有产权之外,需求端的管控短期内还不能松动。

  比如,近期深圳启动了新房限售政策,上海明确调控不动摇、不松懈,继续引导开发商合理定价。另外,海南近期祭出一揽子调控和改革方案,除了限购、限售外,还停批投资性小户型住宅,全省推行新房全装修,建设用地总量和强度双控。这些案例也说明房地产的管控并未出现明显放松的势头。

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