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“收割”楼市丰年 41家上市房企销售额增长50%

21世纪经济报道(广州) 2018年01月13日 09:33

  近日,上市房企陆续公布2017年销售业绩。受整体市场向好影响,大部分企业的销售规模录得大幅增长。根据中原地产统计,41家上市房企合计销售额高达43782亿,同比上涨50%。这一涨幅明显高于全国平均水平,显示出大中型房企的优势明显。

  很多企业在前三季度就已达成年度销售目标,并在四季度进一步冲高。也有一些企业的销售数据在四季度出现“刹车”,这一方面源于调控政策带来的市场降温;另一个因素则是企业主动为2018年储备业绩。

  在中国房地产发展史上,类似的情况曾出现过。但连续两年都维持相对高速增长的情况,此前仅有2009年和2010年的先例。有机构认为,今年的楼市将在大概率上进入“小年”,市场整体销售规模很难进一步扩大,但大型房企的优势仍然突出,并有可能继续维持上佳表现。

  大型房企优势凸显

  在房地产销售的“大年”里,“普涨”成为上市房企业绩的主要特征。中原地产统计的41家上市房企中,仅有瑞安房地产一家企业的销售额出现下滑,降幅为7%,其余40家房企均出现上涨。

  其中,融创、融信、众安房产三家公司的销售额增幅超过100%。由于在并购市场获取大量货值,2017年融创的销售规模达到3652亿元,上涨了143%。

  碧桂园、万科、恒大三家房企的销售业绩均迈过5000亿大关,这一纪录前所未有。其中碧桂园销售额增长73.4%,达到5508亿元,超过万科的5299亿元,夺得年度“销冠”。恒大实现销售额5009亿元。

  在第二梯队房企中,龙湖、旭辉、世茂的销售规模均首度突破千亿。

  由于市场向好,大部分房企在前三季度就完成了年度销售计划,并在四季度放缓脚步。有房企人士向21世纪经济报道表示,这一方面是因为调控效果累加,导致整体市场降温;另一方面则是企业主动刹车的结果,其目的是为2018年储备业绩。

  但也有部分房企将重心放在年末。如世茂在12月实现销售规模120.7亿元,成为全年销售最高的月份。较11月环比上升19%,也比83亿的月度平均销售规模高出44.5%。

  与全国平均水平相比,上市房企的销售增速明显更高。根据国家统计局的数据,2017年前11月全国商品房销售额增长12.7%。这与全年的销售水平十分接近,但明显低于41家上市房企50%的销售增幅。

  中原地产首席分析师张大伟认为,在拿地、融资、品牌溢价等方面的优势叠加,使得大型房企的表现明显优于中小企业。尤其在2017年下半年调控政策进一步加码之后,这种优势更为凸显。

  这种优势还体现为市场集中度提高。根据易居克而瑞统计,2017年TOP100房企的集中度达到55.5%,比2016年提升10.7个百分点。其中,TOP10房企的市场占有率更是达到24.1%。

  并购仍是规模“推手”

  由于三四线楼市的超预期火热,2017年的销售规模超过2016年创历史新高,几乎成为定局。因此,房企销售规模水涨船高,也并不出人意料。

  除大型房企外,一些小型上市房企的业绩也出现改善。曾因业绩连续两年亏损而被戴上“*ST”帽子的铁岭新城,前三季度的利润规模上涨了132%,其余多项指标都有明显改善。部分曾深陷三四线城市的小型非上市房企,也随着这轮去库存而得以喘息。

  多数机构认为,2017年大部分房企的业绩都能录得较好增长,亏损现象虽然存在,但应是少数。

  在中国房地产发展史上,类似的情况曾出现过。但连续两年都维持相对高速的增长,此前仅有2009年和2010年的先例。按照历史经验,2018年市场再度维持高速增长的可能性微乎其微。

  大部分券商在发布2018年房地产市场策略报告时,均将销售面积预期设定为零增长或负增长(个位数)。这也说明,今年房地产市场迎来“小年”,已是大概率事件。

  但平安证券仍然认为,主流房企的销售规模有望延续较佳表现。其理由在于,“2018年龙头货值充足、楼市景气度仍维持在高位。”且在现阶段,房地产行业市场集中度提高的趋势不可逆转。

  事实上,随着住建部将2018年的棚改目标定在580万套,高于此前500套的预期。大多数机构认为,库存已大量消化的三四线楼市,可能借此得到一定的支撑,全国整体销售情况也不会过于悲观。

  平安证券表示,收购兼并、合作拿地仍将是房企规模快速提升的重要推手。在自身强大的销售能力和产品能力基础上,并购及品牌输出、小股操盘成为大中型房企快速提升规模的强大助推器。据该机构统计,2017年传统四强“招保万金”的销售额权益占比平均只有70%左右。

  但无论大中型房企还是小型企业,未来的销售利润都将难以保证。张大伟表示,虽然2017年企业拿地溢价率普遍不高,但由于土地底价明显上升,土地价格仍然有所上涨。加之融资成本的提高,以及“限价令”等政策的存在,房企的利润空间将继续被压缩。

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