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价格窘境背后 长租公寓难题待解

张蓓 华夏时报 2018年01月14日 09:24

   在“租购并举”旗帜下,得到政策大力倡导的长租公 寓,到底是为民生而建,还是为“奢侈”而生?长租公 寓一方面租金难降,一方面又是利润难升,为了提高盈利,运营商想方设法增加产品附加值以提高“档次”,与大量散租房源相比,长租公 寓是不是正在把路走窄?

  成本高居不

  《华夏时报》记者采访了多家长租公 寓运营方,对于“贵”的说法,基本回应都是,附加值更高,管理、服务和配置等硬软件条件比普通租赁房源更好。

  华菁证券长租公 寓行业研究报告指出,55%的拿房成本占比和65%的入住率是长租公 寓行业盈利临界点。但据深入调研,很多公 寓企业的拿房成本加上装修成本已经占到了80%。

  根据链家研究院统计分析,中国长租公 寓资金成本极高,包含装修费、拿房成本、税收、融资成本等,而日本公 寓行业由业主承担装修成本,融资成本也较低。

  虽然中国政策对长租公 寓有诸多利好,但是在长租公 寓起步阶段,在降低成本上仍存在很多障碍。某长租公 寓负责人表示,对于融资来讲,轻资产企业计算资产负债率的方式,表上体现的方式不占优势,尽管有很多的供应链金融,但是真正落到实处,很多金融机构还是看资产负债率,对轻资产企业是吃亏的。

  链家研究院院长杨现领认为,前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业共同的痛点。从目前的市场情况来看,房企对旗下长租公 寓的长期盈利目标设置在6%-7%,但当前大多数品牌的回报率不及1%。

  易居研究院智库中心严跃进表示,长租公 寓成本太高,很多人普遍认为比较贵。对于上海来说,普通的一室户型大概需要3000元/月左右就可以租到,但长租公 寓类的需要4000元/月。明显偏贵,建议后续类似装修成本可以抵扣相关税费等,这样才能降低成本。

  长租公寓难“租长”

  成本高带来的影响就是盈利水平低,每年租金的上涨带来成本的增加,为保障盈利,运营商难以保持租金长期不变,这也是行业普遍存在的问题。

  2017年9月,北京住建委发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》鼓励长租。然而,租房新政执行近一个月,市场上真正能达到3年及以上的“长租”凤毛麟角。记者调查发现,即便是长租公 寓,新政落地后也并未有改观。

  《华夏时报》记者采访了目前市场上多家品牌长租公 寓客服部门,得到的回复均是“最多租一年”,其中自如表示:“希望给用户提供更加稳定的居住场所,正在规划增加租期到三年。”

  虽然名义上是长租公 寓,但仅从租期上看与普通中介租房并无差别。据了解,目前散租的房源基本上也是一年一签。

  根据我爱我家的研究报告,北京租房市场对于中大户型的需求并不低。2017年8月到10月,通过我爱我家租房交易的两居室比例最高,均达到50%以上。年龄结构方面,年龄偏大、更需要稳定租房的80后和70后,占到租房群体的60%。

  链家报告则显示,2010年,45岁以上流动人口占比9.7%,2014年,这一比例增加到了12.9%。近年来,流动人口以家庭为单位趋势增强,近九成已婚新生代流动人口是夫妻一起流动,也有越来越多的流动家庭开始携带老人一起。

  易居研究院7月份发布的《50城房租收入比研究》报告显示,2017年6月,北京的人均住房租金达到2748元/月,位居全国首位。各城市房租收入比值当中,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高的城市。

  市场上对于“长租”的需求越来越旺盛,不断增长的拿房成本却无法令企业轻松“租长”。

  严跃进认为,长租公 寓似长实不长的问题很多,很多最多租一年。我们现在提的长期租赁,至少需要三年。所以长租公 寓名不副实。如果租赁可以解决居住,哪怕是不能落户,但可以有一个相对长的租赁周期,那么部分群体会放弃购房,选择租房。

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