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专家析2018楼市:三四线释放二次人口红利

中财网 2018年02月01日 09:24

  近日,国家统计局公布2017年房地产数据。受益于“去库存”和“棚改货币化”,广大三四线楼市全面回暖,2017年我国商品房成交规模突破2016年的历史最高位,再次刷新纪录。

  前端销售明显放量,这是连续近3年“去库存”、三四线城市“就近城镇化”加速,以及鼓励居民适度“加杠杆”等多重因素叠加作用的结果。由于开发商土地购置面积连续3年负增长(2014-2016年平均下降16.4%),加上“去库存”持续推进,截至2017年12月底,全国商品房待售面积同比下降15.3%,绝对规模已降至2014年10月份以来的新低,即本轮“去库存”前的水平。

  2017年1-12月,全国土地购置面积同比增长15.8%,增速为近五年来第二高位,仅次于1-11月的水平;全年土地购置价款增长49.4%,增速创近6年来新高;全年商品房新开工面积同比增长7.0%,并呈现“前高后低”的走势。2017年上半年新开工累计同比增速达10.6%,到下半年,由于各大城市房价和预售证严格管控,融资条件全面收紧,资金来源累计同比增速从上半年的11.2%降至年底的8.2%,加上开发商销售规模“排位赛”竞争激烈,更注重在售库存去化和资金回笼,新开工意愿下降,出现延迟开工等现象,导致新开工下降。不过,土地购置量价齐升、很多城市进入补库存阶段,新开工相对平稳,开发投资累计增速在7%-9%窄幅波动,全年增速为7%。

  从房价看,70个大中城市新房价格环比平均涨幅在2017年5月达到最高点(0.8%)后开始回落,最低点是9月份的0.2%。2017年10月以后,随着预售证和房价管控有松动,前期积累的高价盘和待网签新房入市,房价环比涨幅连续3个月扩大,12月达到0.5%,由此推动新房价格同比涨幅连续11个月下降后,12月首次反弹。目前,一线城市新房价格同环比涨幅都在回调,环比已开始下跌,二线同环比涨幅整体维持,三线涨幅已经较高。

  2016年和2017年,由于商品房销售连创历史新高,2017年销售规模比本轮回升周期启动前的2014年增长50%,透支或“加杠杆”需求不在少数。因此,2018年商品房销售规模将惯性回调。同时,“去杠杆”排在2018年经济工作“三大攻坚战”之首。近期结束的银行业金融机构监管工作会议,控制居民杠杆率过快增长首次纳入“去杠杆”框架。新年过后,银行房贷额度并未因新会计年度到来而释放。2017年住房融资仍快速增长,甚至突破年初制定的占比控制目标,严控房贷将是2018年控杠杆的重点之一。

  房地产大起大落尚未根本缓解,长效机制还未“落地”的情况下,调控稍有放松,楼市随即反弹。因此,近期住建部明确调控“三个不动摇”;人民日报连续发文,楼市调控不会“拉抽屉”,2018年楼市还需保持当前严厉调控态势,回击了有关调控松绑的传言。这意味着,除基于市场明显降温,少数非热点城市适度修正政策外,2018年以“四限”(限购、限贷、限价、限售)为主要内容的调控还将保持高压态势。调控和房贷“双紧缩”,加上2017年高基数,2018年商品房销售规模大概率回落。不过,城市间分化将加剧,2015年率先反弹的一线城市,销售连续下跌两年后,2018年有望保持稳定。二线城市分化最为明显,受益于产业转移、人才新政,热点二线楼市缩量但仍在高位,其他二线将下滑。同样,三四线楼市分化也很严重,都市圈内的三四线城市,2016年底至2017年首次受到政策打压,2017年成交量下跌40%-70%不等。2018年,由于继续受益于核心城市需求外溢,特别是近年来大城市轨道交通、高铁、城际铁路等扩展到外围三四线城市,加上十九大提出“以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局”,基于低房价优势,2018年这些城市成交量将会有所回升。其他三四线城市在经历2017年房价暴涨后,2018年将整体回落。整体来看,预计2018年全国商品房销售面积将同比下滑10%-15%,但绝对量依旧是历史第三或第四好成绩。

  笔者认为,不必对2018年商品房成交规模过分悲观,因为近年来我国城乡发生的最大变化,就是最庞大的基础设施网络完成铺设,不仅包括道路、有线电视等,还包括移动通讯网络、物流网等。同时,农村土地承包轰轰烈烈地展开,社会保障(新农合、新农保)和公共服务网覆盖面扩大。有形和无形的巨型网络覆盖,把14亿人联结在一起。特别是,三四线城市及县城居民、镇乡村村民眼界拓宽、观念更新,叠加近年来公共服务“补欠账”支撑,第二波人口红利开始释放。因此,农民踊跃进城,小城市居民进入大城市较活跃,楼市整体缩量,但有望在高位平衡。

  再看上游开发投资。尽管棚改货币化比例将从2017年的60%大幅回落,但除了顺延项目外,棚改新增规模从原计划的500万套增加至580万套。2017年,土地供应6年来(2011-2016年)首次放量,一线城市增长62%,50个城市出让了100多宗租赁用地,盘活存量商业办公和工业厂房“改租赁”,也正在如火如荼地展开。基于民生“补短板”供给侧改革,如农村危房改造、新市民“扎根”后市政水暖建设等将全面提速。开发商集中度提升,千亿及“冲千亿”房企增多,也将助推上游稳定。综上,2018年开发投资增速将依旧维持平稳或小幅回落的态势。

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