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张玉良:做“加减法”不是追求单一房地产收入

每经网(上海) 2018年02月08日 08:41

  2月7日,绿地控股(600606,SH)发布2017年业绩快报。从快报中不难发现,2017年绿地集中火力开展“地产+”,即围绕地产新兴开展了科技、康养等产业,并强化绿地房地产业务与绿地大基建、大金融、大消费等次主力产业的协同。

  与此同时,绿地在传统房地产板块似乎在做“减法”,在保持住宅开发的同时,2016年大受影响的商业在2017年依然“固步不前”。

  在围绕地产开展的“加法”和“减法”背后,绿地控股董事长、总裁张玉良的“算盘”到底是怎么打的?在复杂的经济环境和激烈的竞争下,2018年绿地又将迎来哪些挑战?

  加法:非地产业务营收占比提高“创新、协同、内部改革”,这是张玉良向《每日经济新闻》记者描述的他的2017三大关键词。在张玉良看来,产业协同成为企业的重要竞争力,因为单一的地产已经没有竞争力了,“和其他国企比,绿地的效益高,但和民营企业比,(效益)还是不够的,因此绿地要用协同效应来增强企业效益,并与之匹配,不断创新商业模式、科技含量、组织模型。”

  实际上,这种认知倾向从绿地2017年的业绩数据已可见一斑。在土地储备方面,2017年绿地已主要在围绕特色小镇、地级市高铁站、战略性项目开展布局,透过“地产+”获取的土地占比在加大。在雪野湖、丁字湾、宿州高铁站等69个项目落地后,绿地2017年的新增土地计容建筑面积约2325万平方米,预估新增总货值超过3000亿元。

  《每日经济新闻》记者还注意到,在绿地做“加法”的同时,非地产业务的实际营收占比也在绿地的整体盘子中有所增长。在绿地2017年整体营业收入2901亿元、利润总额191亿元的成绩单背后,其中基建产业新签项目总金额1941亿元,同比增加100%。绿地的酒店旅游产业也在2017年的经营收入中贡献18亿元,全球累计输出管理项目30个。

  据了解,绿地的进口商品直销实体门店全年新开15家,41家门店分布在全国17个一二线城市;科技产业方面,通过校企合作已建立两个“双创中心”及虹口绿地“创客中心”;2017年绿地成立的康养产业集团已启动并开工了6个康养酒店项目等。显然,2017年绿地围绕地产,做了很多“加法”。

  张玉良并不否认这种说法,其表示,绿地魔方式的“地产+”产业协同运营模式是绿地正在运筹的一种方式。不过,为何要不断做加法,张玉良也并不避讳其直接效益即是低价获取更多资源,例如土地。

  实际上,绿地去年的土地款592亿元,平均楼面价约2500元/平方米,土地成本优势有所增强。

  绿地集团相关负责人也告诉记者,通过“地产+基建”已落地的小镇项目,基建板块可以获得大量基础设施、公建配套设施项目的建设业务。“地产+消费”之下,酒店板块已针对绿地主力打造的文化旅游和健康智慧等小镇,形成了配套酒店产品及服务的标准化方案。

  与此同时,金融板块也在“地产+金融”之下,在原有房地产基金、地产互联网金融产品的基础上,筹划设立小镇、物流等产业基金。通过投资控股电竞领军公司,“地产+文创”寻求在新型持有型租赁项目、专业电竞场馆建设及运营等领域有所收获。

  减法:商办困难待解

  在传统地产领域,记者注意到,绿地似乎一直在做减法,例如商办物业/土地。张玉良表示,从当前绿地房地产业务的比例来看,住宅占70%,商办占30%。

  “上海在2017年1月全面叫停商改住,直接导致绿地在上海有400亿元左右的商办存货无法盘活。”张玉良直言,绿地手上的这批商办物业,如果卖不出去就在合规的前提下调结构,转成经营物业,运营以后有了合适的收益水平,再做资产证券化。

  不过对于目前盘活存量物业很兴潮的“长租公寓”,张玉良却略显保守和谨慎。他表示,类住宅要转公寓必须要在成本上具备相应条件,首先,楼板价必须要低,能做到地价5000元/平米左右是可以的,但高了就不行。

  另外,将原来的商业改为住宅,也要涉及到户型、使用效率等诸多问题,比如200平方米左右的办公楼,中间分隔布置,都会涉及到成本,如果成本越高,产出又低,那就是资源的浪费。企业若想通过涨价的方式来弥补成本,就更是对社会的不负责任。

  在成本考虑下,占绿地30%业务的商办似乎还未找到明确的“盘活之道”。而目前的房地产竞争格局没有给任何房企更多思考与选择的时间。

  根据克而瑞权威发布《2017年中国房地产企业销售TOP200》排行榜显示,TOP3龙头房企均破5000亿元,第四至第六名突破3000亿元,房企各梯队门槛快速提升,不快则退。加码多产业发展、协同效应反哺房地产的方式,绿地能否抵抗当前行业第一梯队的激烈竞争,尚有待观察。

  不过在更多的房地产传统业务上,张玉良自有其道,围绕一二线城市及其外溢部分是主要趋势,大部分三四线城市不可持续不能盲目追求。

  “房地产总政策已经很清晰,土地供应从单一往多方面供应,租购并举目前还是一二线城市为主,市场容量将再放大。同时二线城市在聚集人口,地产总量也在发展。” 张玉良表示,绿地在今年有个专项计划,准备了200亿元资金,在行情依然看好的三四线城市,主要是一二线核心城市周边的辐射区域。准备去拿短平快项目,预计在2018年能够撬动1000亿元货值。

  不过在其看来,单独强调房地产已经意义不大。张玉良反复强调,绿地是追求综合性的企业,而不是追求单一房地产收入有多少。

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