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1月北京仅4项目获预售证 楼市成交创三年最低

华夏时报 2018年02月11日 09:05

  红五月、金九银十的旺季概念在北京楼市弱化的同时,开年抢跑,成为了近两年北京楼市的新现象。不过在今年1月份,北京楼市再次归于沉寂。从2018年的市场情况来看,1月北京楼市供应乏力,不少项目都选择了偃旗息鼓。调控政策从严、土地成本和供应类型转变,以及房企融资压力上行,都成为了房企在2018年开年遇到的新难题。

  月成交额近三年最低

  在年终拼抢销售业绩的压力与热度褪去后,今年1月北京楼市成交量和成交金额出现明显下滑。根据中原地产数据统计,截止到1月28日,1月北京新建商品房住宅(剔除保障房)合计签约1030套,预计全月只有1200套左右,环比2017年12月下滑74.3%,同比2017年1月同样下降达五成。而1月近75亿元的签约额,不仅同比降五成,也是最近三年的最低值。

  有业内人士表示,由于网签数据的滞后性,2017年年末房企冲刺业绩的销售数字会在今年1月有所表现,因此1月北京新房成交的实际情况可能会更低于网签数字,呈现明显的下滑态势。

  调控政策从严,成为年初楼市成交低迷的重要因素。1月,北京市住建委等相关部门的发声,以及打击变相首付贷等持续性市场监管动作表明,北京的楼市调控政策仍将从严。

  对于楼市成交的低迷,中原地产首席分析师张大伟表示,一年内发布了超过20次各种调控措施,2017年北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史纪录。在楼市政策影响下,整体市场依然持续在7月以来的低迷中。商品房市场明显受到了北京共有产权、租赁政策等市场的持续打压,短期看不到成交反弹的迹象。随着政策进入平稳周期,市场逐渐进入低谷徘徊,预计后续市场将继续在低位运行。

  1月仅4项目拿证

  成交量下滑的背后,实则隐藏着供应量不济这一市场现实。

  《华夏时报》记者查阅北京市住建委相关数据得知,今年1月北京仅有4个项目取得预售许可证,相比于2017年12月21个取证项目数量下滑明显,同比也出现了折半。

  在已经到来的2月,北京房企抢跑积极性不高的态势或将延续。据亚豪机构统计,即将进入2月春节月,北京楼市也陷入季节性低谷。亚豪数据显示,2018年2月,北京仅有两个项目计划入市,包括纯新盘金樾和著以及推出后期产品的中海·国际城。

  一位曾在北京多个项目操盘的业内人士表示,2016年和2017年北京楼市年初抢跑,很大程度上都是因为政策风向。2015年9·30政策后,由于央行释放信贷方面的利好,北京楼市开启了抢收模式。而2016年9·30政策后,不少开发商对于后续调控紧缩政策出台的预感十分强烈,因此不少项目都赶在2017年两会前抓紧出货。而果不其然,2017年三四月间,北京连下多道调控政策以期稳定市场量价和市场预期。

  在蓄客情况不理想的状态下,部分项目今年初暂缓了推盘计划。

  “项目原本计划1月份加推新品,但由于前期蓄客情况并不是十分理想,因此新品加推计划仍在持续筹备中,并未正式推出。”昌平区一改善型项目工作人员介绍。

  另有熟悉楼盘运作的业内人士介绍,除了2016年住宅用地供应稀缺导致近两年住宅市场供应缩水的原因外,新盘限价也是原因之一。部分计划入市项目为了获得预售价格定价的话语权,更愿意在产品附加值上花时间,以此提升项目溢价,因此并不急于在目前需求受限的市场阶段入市。

  亚豪机构市场总监郭毅认为,春节假期购房客群返乡以及寒冷天气影响,历年来春节月所在月份也是楼市供需最低的月份。再加上去年低迷市场供应的延续影响,使得今年春节所在的2月,将创造北京楼市历年供应新低。

  丰台、孙河、门头沟或成混战区

  在房企推盘意愿明显降低的同时,最近三宗土地流拍,更引发了关于北京土地市场“变天”的议论。

  就在1月底,两块位于丰台区白盆窑的共有产权住房建设用地因没有开发商提出竞买申请而流拍;紧接着,另一块位于北京市丰台区卢沟桥乡的共有产权住房建设用地也因为同样情况再次流拍。2月6日,分别来自通州、平谷和门头沟的三宗地块成交,拍卖总成交价溢价率仅约为14%,其中门头沟地块底价成交。

  在业内人士看来,土地市场冷淡主要原因在于成本高且利润空间极小。

  中原地产分析,丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块起始楼面价约3.1万元/平米,而售价限价4.3万元/平米,这价差当中提出各种成本税费,乐观来看利润率只剩下3%。操作难度大,利润空间小,促使诸多开发商望而却步。

  “由于土地供应因素,丰台、孙河、门头沟在今年将会是楼市混战区,开发商拿地自然会更谨慎。”北京一房企工作人员告诉《华夏时报》记者。

  张大伟对媒体表示,流拍最主要原因是在房地产调控大背景下,所有土地全面限价,商品房限价。北京作为全国房地产调控的标杆城市,二手房价格官方统计下调了13%,事实上房价已经大部分跌了接近20%,全行业亏损已经出现。

  实际上,来自银行和行业的多重消息似乎都显现出房企融资渠道收紧的征兆。

  上述房企工作人员表示,进一步节约成本成为今年公司旗下各项目的重点工作之一。在年初的公司会议上明确今年要进一步压缩营销成本,降低营销费效比。

  郭毅表示,土地端的降温对于北京房地产市场的价格企稳也将起到极大的促进作用。需求的逐渐抬升并不会传导向房价,2018年北京新房住宅的市场价格总体可控。

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