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把握力度、审慎调控楼市健康发展

中国经济时报 2018年02月13日 09:25

   目前,我国居民家庭的杠杆率达到了60%的警戒线,这意味着,如果继续加杠杆,部分居民家庭可能将面临“还不起房贷”的危局。而大幅增加M2供应的可能性很小,所以必须加强房地产调控,遏制房价过快上涨,保持房地产市场稳定,促使其实现软着陆。

  锐观察

  周雪松

  当前,房地产领域是经济平稳健康发展的重要着力点。相对于股市,楼市潜在风险显然更多,如果应对不当,可能会引发金融风险和经济波动,非常有必要对房地产继续审慎调控。

  首先,应该看到我国房地产已经告别了短缺时代,目前人均住房面积已经达到40多平方米,户均超过一套,部分城市已经出现供大于求,不能再盲目发展,必须进入减量提质发展新阶段。从供给角度来看,李嘉诚先生说过:“中国内地如果继续盲目地盖房子,10年之后中国房子根本不值钱。”从保护耕地的角度来说,也要求遏制房地产过快扩张。我国耕地从1980年的23亿亩降低到2016年的20亿亩左右,如果按照这样的速度,未来30年全国耕地面积可能会降到18亿亩以下。为了坚守18亿亩耕地红线,尽可能保证粮食安全,今后建设用地的供应必须逐年减少。

  其次,房地产过多地占用了金融资源,不利于实体经济发展。央行发布的统计报告显示,2017年末,人民币房地产贷款余额32.2万亿元,这32.2万亿元中,包括房产开发贷款余额和个人住房贷款余额,并不包含以房地产为抵押的间接贷款以及影子银行贷款。瑞银2017年2月曾发布报告称,2016年中国银行(601988,股吧)对房地产的总敞口可能在54万亿-72万亿元人民币,相当于银行总资产的24%-31%,其中包括近30万亿元表内按揭贷、开发贷,10.5万亿元影子银行贷款,还有以房地产为抵押的间接贷款15万亿-25万亿元。尽管国家近年来三令五申防止经济“脱实向虚”,引导资金进入实体经济,但实际大量的银行新增贷款还是暗度陈仓,最终流入房地产市场,无论是房地产企业还是居民,目前的杠杆率都较高,而地方政府往往也是通过土地抵押获取贷款,债台高筑,如果楼市进入冰冻期,土地价格大幅下跌或卖不出去,这是比较危险的。

  中房协发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,房地产行业2015年负债水平保持高位运行,净负债率均值为96.09%。Wind数据统计,2016年二季度末2390家上市公司的资产负债率为56.88%,房地产行业加杠杆明显,截至2016年6月末房地产行业的资产负债率为81.33%。西南证券(600369,股吧)针对130家房地产上市公司研究显示,2017年上半年重点公司资产负债率、净负债率、扣除预收账款后的资产负债率分别为73.6%、140.9%、65.4%。尽管总体来看,最近两三年房企负债率有所降低,但部分房企加杠杆的情况仍然比较严重,个别大型房企负债竟是净资产的四五倍,不得不令人担忧。

  根据央行今年年初发布的数据,2017年末,我国本外币住户贷款余额40.5万亿元,这些钱,是家庭、个人从银行里贷出来的,没有包含公积金贷款。根据住房和城乡建设部发布的《2017年11月份全国住房公积金运行情况》,截至2017年11月个人住房公积金贷款余额是4.5万亿元。这样,仅仅“住房公积金贷款+银行各类贷款”就达到了45万亿元。而据国家统计局公布的数据,2017年中国的GDP是82.7万亿元。这样,我们可以算出,中国的家庭杠杆率至少达到了54.4%。需要指出的是,这个杠杆率没有包括居民家庭、个人通过民间借贷、P2P、亲友借贷等方式的融资,相当一批中国人在买房子、建房子、买车、结婚的时候如果遇到资金不足,往往会通过亲友或者民间借贷来解决。这些“未被统计的债务”有多大?没有人知道。即便按照公积金贷款余额的4.5万亿元来计算,那么中国居民家庭的总杠杆债也达到了59.9%。居民家庭总债务占GDP的比重达到60%,虽然不是世界最高,但也应该引起足够的警惕了。目前日本的家庭杠杆债也不过62.2%,至于新兴市场国家的平均水平在37%左右,美国为79.4%。

  而总体来看,我国居民家庭的杠杆率达到了60%的警戒线,这意味着,如果继续加杠杆,部分居民家庭可能将面临“还不起房贷”的危局。最终的结果可能是要么是楼市泡沫破裂,房价暴跌,要么开动印钞机,发更多的货币稀释债务。就我国目前的状况而言,大幅增加M2供应的可能性很小,所以必须加强房地产调控,遏制房价过快上涨,保持房地产市场稳定,促使其实现软着陆。

  现在的问题是,如果对房地产调控持续用力过猛,可能导致市场剧烈波动,如果用力过轻,又可能导致泡沫持续膨胀,而每个城市的情况并不一样。所以掌握好调控力度、分城施策,确保宏观经济平稳运行很重要。

  总之,这一轮调控面临的考验可以说是空前的,如何掌握好力度,是必须妥善应对的一个重大问题。

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