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冯仑谈两会透露房地产行业六大机遇:养老地产有前途

冯仑 冯仑风马牛 2018年03月12日 09:18

  先谈一谈今年两会透露出来的未来房地产发展的政策重点和市场可能的变化。政府工作报告对房地产仍然有一段专门的表述,在一些地方还有很多具体的表述,对房地产行业给予了足够的重视,这些值得大家关注。

  首先从大的角度,从政策周期上来看,政府工作报告当中提出,2018 年国内生产总值增速目标为 6.5% 左右。增速比往年略有下降。可以看得出来,在保增长的过程中,经济增长对房地产的依赖性会慢慢降低。

  政府明确强调,只要经济运行在合理区间,就业增加、收入增加、环境改善,就集中精力促改革、调结构、添动力。政府现在宁可把政策预期调得稍微悲观点,也不对赌政策放松。很显然,对各房地产公司而言,自力更生,加快销售回款,提升库存去化率和销售回款率是最重要的。减少货币资金占用,降低企业经营风险尤为重要。

  从金融监管上来看,政府工作报告中透露出来的政策非常清楚,就是对金融监管要从严,进一步鼓励金融服务于实体经济。

  这有这么几点非常清楚:第一、强化金融监管,鼓励资金流向实体经济,严控房地产资金流向,这会是今年和未来的一个基本的政策方向。 第二、房地产开发商应该积极跑量去化,以自我造血为主,提前做好融资安排。第三、融资业务一定要按照金融监管要求做好合规性的风险排查,避免踩雷,也就是说,房地产企业的融资将会更加困难。

  报告也提到怎么融资。其中特别强调要提高直接融资,特别是股权融资的比重,这是以往没有提过的。从这个角度,我们可以发现,政策对自持物业证券化将保持开放态度,这可能会成为 2018 年房企创新融资模式的重头戏。

  另外一方面,为响应政策号召,各地银行、企业应该都会积极地组建资产池,争取发行住房租赁专项债券,或者 cmbs(商业房地产抵押贷款支持证券)、 RIETs(房地产信托投资基金) 。也就是说,下一步,不动产证券化、不动产金融的创新将会是整个房地产融资中的重头。

  我们之前也讲过,房地产进入后开发时代,就意味着进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争。在这个过程中,不动产金融的创新空间也会加大。今年的政府工作报告明确提到了直接融资要加强,这是一个非常好的信号。

  政府工作报告还讲到一件关系到我们每个人的事情,那就是健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。从官方表态来看,房地产税立法工作正在稳步推进,可以预见,未来几年将是房地产税立法和制度建设的关键几年。

  这个‘鞋子’已经‘提’起来好几年了,一直没掉下来。什么时候落地?看样子是越来越快了。有人说大概在两三年之内一定会搞定这个事。从立法的程序和流程来看,按照形成草案、提请常委会、提交人大审议的流程来看,目前距离最终的立法出台还有一些距离,预计最终立法可能要到 2020 年。而根据政府工作报告中提到稳妥推进房地产税立法的表述,短期对房地产税还不会出台,也不要做过分解读。

  我们从政府工作报告中,还可以看到一些行业的新机会,有以下六个方面。

  首先,城镇化的发展至少还有十年红利。坚持房地产不放松不动摇,一定还有发展。政府历年的文件,对房地产政策的表述都是两方面,一方面要严控调控,化解风险;另外一方面要保证房地产持续健康稳定发展。所以今年的政府工作报告仍然强调了要保证房地产行业的持续发展,而不是说要把它彻底打压捅破,让它一泻千里。

  其实,过去 20 年房地产发展的最大动力,就是城镇化。城镇化过程中的地产红利,主要来自三个方面。第一是城镇化所产生的新的居住、办公和商业需求。第二是改善需求的逐步兴起。第三是城镇化基础设施投入产生的土地红利。

  对开发商来说,要坚持地产主业发展不动摇,转型思 想要积极,行动要谨慎,紧紧抓住接下来这十年的黄金战略机遇期,为转型打好坚实的基础。

  现在,我们的城镇化比例是 52.6% ,政府工作报告提出未来 5 年要涨到 58.5% ,还会有 8000 万农业人口进入城镇,成为城镇居民,其中今年要增加 1300 万人。这个趋势实给房地产未来的发展提供了机遇。

  其次,粤港澳大湾区发展计划将要出台,也给房地产发展提供了机会。具体说来有两方面。一方面,2016、2017 年增长最快的房企都是一二线城市,周边三四线城市有大量土地储备的房企。粤港澳大湾区是天赐红利。但‘罗马不是一天建成的’,需要长远布局,以时间换空间换取长线收益。另一方面,开发商一定要提前布局,找到产城融合的协同发展的具体模式。

  第三个机会是棚改。报告里有一个专门的表述,启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工 580 万套。根据这个表述,可以看出棚改工作的力度不会降低。与群众住房密切挂钩的棚改,仍然是未来房地产当中的重要机会。所以应当积极研究棚改核 心受益城市,对于基本面好、有合作机会、获地比高的三四线城市,棚改是一个可以积极进入的领域。

  第四,城中村改造也还有机会。报告提到,‘有序推进城中村改造,老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件加装电梯。加强排涝管网、地下综合管廊的建设。’除了城中村、老旧小区改造外,政策还鼓励有条件的地方加装电梯,这对旧村旧楼改造有导向意义。除了做好传统旧改业务外,还需要加快形成盘活存量资产,特别是以旧楼改造为主的城市新模式,形成投资旧楼改造证券化资管发展的闭环。这些都是新的机会。

  第五个机会是租赁市场的发展。报告是这么提的:‘要支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房,加快建立多主体供给,多渠道保障租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。’实际上租赁市场已经嚷嚷了一段时间了,这次报告中有这么明确的规定,实际上给出了一个很好的信号。随着今年政府工作报告进一步强调,我相信未来这一段时间里租赁市场机会会更多,发展也会更快。

  第六,报告里特别提到养老地产的发展。报告里是这么讲的:人均预期寿命将达到 76.7 岁。积极应对人口老龄化,发展居家、社区和互助式养老,推进医养结合,提高养老院服务质量。这实际上就是要推动养老事业的发展,其中一个就是养老地产的发展。可以判断,未来 5 到 10 年将是养老地产发展的黄金机遇期。

  我国的人口老龄化速度非常快,到 2025 年,中国超过 60 岁的老人在将会超过 3 亿。到 2050 年将会超过 5 亿,所以老龄产业将会是经济发展的一个重要热点。‘银发事业’大有可为。

  与老龄化事业相关的一个重要方面就是养老地产,长期来看养老地产大有前途。养老地产的红利主要来自三个方面。一是人均寿命延长,养老时间延长,人均寿命的延长,对房子的需要量,一个是大,一个时间长。再就是六零后的子女几乎都是独生子女,独特的家庭结构让 60 后很少会选择依赖子女解决养老问题。也就是说不依赖子女了,只能花钱去做社区养老或者商业化养老。第三,从社会发展方面看,3 到 5 年之后是养老产业的风口,其他跟养老地产相关的一些养老产业也会慢慢的发展起来。

  当然,政府工作报告中提到的跟房地产相关的政策重点是一个方面,更重要的是给我们指明了这 6 个新的发展机会。这预示着房地产行业进入后开发时代,将会在更广泛的全产品线、全价值链和全商业模式,进入一个持续、健康、大规模、全面发展的阶段。也就是说,房地产行业青春期结束之后,迎来了一个成熟的持续、稳定、健康发展的好时候。好日子来了,大家千万不要错过。

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