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北京二手房挂牌价再下降交易量有望“稳中有升”

王丽新 证券日报 2018年03月14日 08:38

   北京楼市持续低温,3月上旬,新房二手房表现均一般,但就交易量来看,二手房市场或出现“稳中有升”的局面。不过,在经历了9个月价格下调之后,北京二手住宅成交价格目前仍有下跌但降幅呈现继续收窄状态。

  据我爱我家集团市场研究院数据统计,2018年3月上旬(3月1日-3月10日),北京全市二手住宅共网签3130套,与2月上旬相比下降28.9%,同比2017年3月上旬下降49.2%。

  我爱我家集团副总裁胡景晖表示,北京各月的二手住宅网签量一直都是“头低尾高”的走势,上旬网签量偏低较为正常。在价格方面,就麦田房产(博客,微博)二手住宅挂牌房源价格数据来看,2月份挂牌均价环比上月略降0.4%。业主挂牌价格下挫,在一定程度上促进了交易量的增加。

  多位业内人士均认为,与市场高位相比,“量价齐跌”已经成为二手房市场的主要趋势。但随着春节交易淡季的结束,预计接下来会呈现出“小阳春”的势头。

  业主愿让价成交

  据麦田房产一线部分经纪人反馈,“就负责楼盘来看,目前的房价和去年4月份高位时相比已经下降了20%-30%。现阶段的房源价格,往往会以同楼盘或者附近同等价位小区最新一次成交价格为参考案例,进行具体挂牌定价。因为业主的价格预期比较稳定,所以整体上来看,挂牌房源价格走势较为稳定。”

  而在目前的买方市场背景下,降价房源比例仍在高位。

  根据麦田房产成交房源价格监测数据显示,2月份调价房源中降价比例达到95%,和上月相比上升3个百分点,处于高位波动水平。另外,买方整体议价幅度为-5.7%,和上个月基本相当,议价幅度仍在高位。

  据麦田房产珠江帝景一位业务经理介绍,“近期成交的多个单子都是去年政策之前挂出的房源,业主卖房的目的在于换房。当时政策出台后,业主说短期内不再有换房打算了,但是业主仍然一直关注着楼市。到了年底,业主重新把换房之事提上日程,说明这种换房需求始终是存在的。而经过了一段时间对楼市的观察,同时自己所心仪的房子也降价了,业主也就自然而然接受了目前房价下降的现实,愿意和客户坐下来聊房价。整体上来看,多数业主还是愿意让价成交的,当然,也存在因为坚守10万元不退步从而达不成交易的案例,这就看业主换房的意愿强不强烈了。”

  同时,就麦田房产成交均价来看,2月份环比上月上涨了1.3%,与当月高价格段成交占比增加有较大关系,2月份1200万元以上价格段房源成交占比为24%,较上个月提高了6个百分点。由此可见,尽管月度成交量较低,但中高端改善型需求在市场上仍比较活跃。

  不过,与2017年同期相比,今年3月上旬的网签量下降了一半,前后一年对比明显,这充分说明2017年北京“3·17新政”之后的调控对降温楼市,平抑房价起到了显著作用。

  交易量将“稳中有升”

  值得关注的是,一位受访者向《证券日报》记者表示,“由于房贷利率上行,原来还想观望,但现在已经开始密集看房,如果遇到有些业主愿意降价,就想直接定下来了,这样即使贷款利率再上行,也可以省一些利息支出。”

  据麦田房产多位一线经纪人反馈,“和去年"3·17新政"出台后的半年内市场相比,年初市场需求已经出现了明显好转。有部分观望的业主把置换计划重新提上了日程,在卖房的同时也着手选房购房。在这样的情况下,市场上卖旧买新的"连环单"比较多,个别情况下还会出现三连环。”

  据我爱我家集团市场研究院数据统计,从每日的网签数据来看,进入2018年后,北京二手房市场每日网签基本都维持在300套到600套上下,整体表现平稳,春节前后也并没有太大起伏,与2017年春节后的暴涨走势迥异。可见,在目前政策继续从严的预期之下,北京二手房市场已经进入了一个稳定期。

  当然,与去年“3·17新政”后最低谷时单日网签仅300套左右的情况相比,如今的市场还是有所回温,随着房价的回落,部分购房需求开始逐步结束观望出手购房,未来北京二手房市场仍将延续稳中有升的趋势。

  麦田房产也认为,随着春节假期结束,有售房和置业计划的业主及客户逐渐增多,市场成交也开始回升,外加3月份为传统“小阳春”,预计春节前累积的需求将会有所释放,市场可能会出现一波正常的成交小高峰,但由于政策调控仍未放松,预计力度将明显小于去年同期。

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