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地产发展周期如何抚平 多元化或许可以破局

第一财经日报 2018年03月14日 09:09

  房地产进入下半场后,每家企业都在通过自己的方式进行竞争。

  如今的市场,头部效应明显,碧桂园、万科、恒大已拉开后方第二阵营一个身位,来到五千亿的山头;而第二阵营则以千亿为规模分水岭,其中包括融创中国、保利地产、华润置地等知名房企。

  今年1月,福晟国际(00627.HK)正式完成借壳上市,收购标的为佑威国际,当日股价报收1.48港元,上涨7.25%。克而瑞数据显示,2017年,福晟地产板块销售收入418亿元,是中国房地产45强。

  不过鲜为人知的是,福晟还有其他多个板块。与其他开发商一样,多元化是今年的关键词,加强各个板块之间的协同发展,是他们探索并尝试突围的方式之一。

  福晟地产集团执行总裁吴洋告诉第一财经记者,只有每个业务板块都有比较均衡的发展,才能保证在任何一个周期,都有稳定的进步。

  建筑、地产平分秋色

  地产板块和建筑板块双线并行始终是福晟扩张规模的商业逻辑。按照规划,福晟在2016~2025年计划实现1.68万亿的销售目标,其中地产板块8800亿、建筑板块8000亿。2018年,福晟计划实现地产600亿、建筑500亿。

  可以看到的是,地产与建筑两个板块的业绩目标几乎对等——作为唯一一家把建筑业作为核心业务并爆发增长的房企,这正是福晟战略的特殊之处,自2006年福晟收购六建之后,双翼发展战略始终是福晟的工作重心。

  当年,被福晟收购70%股权的六建集团已成立68年,因此不乏比福晟布局更多区域,比如郑州就是六建早于福晟进入的一个城市,包括给政府做BT工程,更多的是做土地一二级联动开发等。收购之后,由于建筑板块的联动效应,目前福晟在郑州有近2万亩土地储备。

  既然规模能与“财大气粗”的地产板块相提并论,福晟在建筑业务上的野心自然也不言而喻。福晟集团副董事长兼福建六建集团董事长林栋表示,2018年的收入目标是500亿,进入中国承包商20强。

  如此自信来源于其建筑板块喊出“由承建商向服务商过渡”的口号,林栋表示,六建集团由原来的房屋建筑工程向市政工程、交通工程转变。目前,房屋建筑比例占80%左右,计划到2025年这一比例不超过50%,市政公路、交通工程两项达到50%以上。

  通过这样的建筑合力,福晟可以打通自己的产业链条,提高周转速度。比如在其拿到地之后,第二天六建就可以进场,不存在招投标等一系列环节——而这一点,阳光城、碧桂园等企业也看到了优势,正在悄然布局。

  “作为行业周期的互补,六建的现金回款比地产销售更慢,行业周期的影响比地产整个行业推迟一年到一年半。”林栋说道。

  这样的对冲和互补效果,福晟的建筑跟地产规模相当。相关数据显示,福晟建筑板块2017年营业额为370亿元,是中国建筑业22强,而其地产板块销售收入为418亿元。

  事实上,由于建筑业务与房地产行业周期互补,两者增长的波峰、波谷可以逐渐抚平,对整个集团的现金流、稳健发展都起到了一定的促进作用。第一财经记者了解到,除了在郑州的2万亩土地储备,目前福晟的土地储备总建筑面积约5500万平方米,新增总货值约8100亿元。其中,在深圳,福晟拥有土地储备货值超过3000亿元。

  商业地产发力

  房地产行业销售面积或将触碰天花板,未来在增量住宅的竞争将面临瓶颈,因此在存量商业市场迎来了机会。易居智库研究总监严跃进认为,商业地产可以有良好的持续现金流,未来住宅销售见顶以后,商业地产将成为各个开发商追求的热点。

  福晟内部的“二八战略”则与上述逻辑一脉相承,即商业住宅比为2∶8。福晟商业明确了新的战略定位:聚焦“投资端”和“运营端”,以商务智慧体Officetree运营体系,提升资产运营水平,同时实现资产多元渠道退出。

  “Officetree是一个为企业提供资源共享、合作发展、品牌展示的平台,旨在让企业在相互交流、资源共享过程中探索商务合作的可能。”吴洋向第一财经记者表示,他们希望把各种生活场景有效地装进写字楼。写字楼作为福晟商业占比最大的业务模块,经过两年的时间,其自持物业面积超过50万平方米,商务租户有300余家。

  戴德梁行一份报告指出,商办物业大资管时代已经到来,通过有效的资产运营管理来提升物业价值,已是大势所趋。

  “企业租户不再满足于写字楼的空间租赁,对企业交流、商务合作、资源共享的需求越来越强烈。白领需求升级并趋于多元化。以85后为主力的千禧一代,期望在写字楼中获得人性化体验,需求越来越多元化。”吴洋说道。

  事实上,已经有很多房地产商纷纷杀入商业地产领域,让原本已经纷争四起的商业地产竞争再度加剧。包括融创、万科等房企都在不断发力对商业地产布局。

  3月5日,福晟于今年首次参与国内公开市场评级,大公国际资信评估公司发布福建福晟集团信用评级报告,评定为“AA+”,评级展望为稳定。

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