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当北京“限竞房”遭遇入市难

董家声 彭耀广 北京商报 2018年04月12日 09:13

  原标题:当“限竞房”遭遇入市难


  “限竞房”无疑是今年北京市场新房供应主力,有数据显示,在北京市场涉及“限竞房”的开发商有56家、项目68个,因此当一则“管理部门正在酝酿对‘限竞房’采用摇号销售”的消息流传时,市场一时风声鹤唳。北京商报记者调查发现,市场上确实有项目因为可能发生的政策变化而做准备,而也有“限竞房”项目因为区域位置、限定价格的因素为后期销售犯愁。

  等待

  “受到限价房申购政策可能做出的一些调整,公司原本早已计划入市的‘限竞房’项目迟迟未能入市。”一位限价房项目的营销负责人告诉北京商报记者,他所在公司项目是北京首批“限竞房”项目,考虑到项目溢价空间有限,因此他所在的公司希望第一波入市抢个好彩头,在去年该项目便开始蓄客。该负责人介绍,由于限定的销售价格低于周边其他商品住宅,因而吸引了较多购房者,但是随着推盘时间一直后推,原已积累的客户出现动摇,让项目方也开始因流失客户而焦虑。

  “可能出现的政策调整”其中一项指的就是销售环节采取公开摇号。日前,一则管理部门正在酝酿对“限竞房”采用摇号销售的新政策传言在坊间迅速流传。其中,销售采取摇号、产权共有等多项传闻最为引人注目。“如果传言属实,之前的游戏规则将被打破,我们也必须考虑到摇号政策给项目和企业带来的影响。”另有项目人士坦言。

  事实上,如今的北京新房市场,俨然已经是限价房及共有产权房的天下,从去年开始成交的40多宗限价商品房地块何时入市也成为市场关注的焦点。

  据了解,早在去年底,就有两个房山的“限竞房”项目正式亮相,并在市场中进行项目的推广。之后的数月时间里,前前后后传出几次即将入市的消息,但时至今日,这些项目仍旧处在蓄客阶段,并没有拿到预售许可证,自然也未能真正入市销售。

  一家全国排名靠前的大型房企相关人士向北京商报记者透露,他所在公司目前在北京区域内已经取得的包括独立拿地、联合拿地在内的“限竞房”项目共有5个,涉及货值在北京区域内排在前列。该人士进而表示,销售政策的变化也给项目的定位带来不确定性,蓄客人群将出现显著的错位,这也是该公司放缓推盘节奏的原因。

  颠覆

  事实上,此前已经有上海、南京、成都、杭州、西安等城市出台类似政策,思源地产首席分析师郭毅进而介绍,去年开始在一二线热点城市中,一条不成文的买房“鄙视链”愈发凸显。对于购房者,开发商在选房的优先级上以付款方式划分,有人将买房“鄙视链”编成了一个段子,“全款买房的往里走,按揭的不要堵门口,公积金贷款的请把共享单车挪一挪”。在郭毅看来,如果“限竞房”由政府统一摇号,将彻底切断这一“鄙视链”,令购房人处于更加公平的购房环境中,无疑是一大利好。

  对于北京市场而言尤其如此。资料显示,从2016年开始,北京开始出现“限竞房”地块。因其出让条件中,限定后续销售房价的基础上竞拍土地出让价格,成为此类地块的标志性特点。同时,出让地块通常还限定住房户型比例为“90/70”,即90平方米以下的住房面积占比70%以上。但值得注意的是,与符合较为严格申购条件的个人及家庭才可申请购买的“共有产权房”不同,“限竞房”属性仍是商品房。

  据相关行业人士粗略统计,从2017年该类土地首次出让至今,北京已经出让的“限竞房”项目总货值在2300亿元上下。该人士进一步表示,在一段时间内,北京土地供应中,“限竞房”供应绝对是“主流”,企业要想在北京拿地,这样的项目几乎成为“必选题”。目前北京“限竞房”基本集中在五环周边,受到出让条件“90/70”政策的限制,90平方米户型将是主流。因此,按照一些公司的计划,这些项目基本都定位为刚性改善性产品。虽然“限竞房”项目的利润不算高,但至少可以保证一定的项目利润。同时,由于之前“限竞房”项目的价格已经确定,企业不会通过控制销售节奏的方式过度追求土地升值来取得后续房价上涨带来的收益,而是通过快周转实现资金的快速回流,这也是此前企业不断拿下“限竞房”项目的主要原因。

  几家欢喜几家愁

  实际上,即便没有政策变化传言,如今北京市场上的“限竞房”项目也处于几家欢喜几家愁的状态。中原地产首席分析师张大伟就曾分析,除了五环内少数项目,其他“限竞房”的压力也不小。

  “这些项目里,离城市核心区近,以及周边配套成熟的项目可能不太愁卖,而另外一些项目的市场预期并不是很乐观。”有业内人士以房山某“限竞房”项目举例介绍,该项目位于六环外,限定销售价格约3.9万元/平方米,相对于房山在售的新建商品住宅而言,有一定的价格优势,但是地理位置偏远是该项目的劣势。同时,该项目销售价格与如今房山的二手房价格相比,已没有优势可言。据了解,房山区在售二手房的均价为2.9万元/平方米,其中,良乡板块的二手房屋均价在3.2万元/平方米,而该项目的位置比良乡板块还要远一些,相较而言,接近4万元/平方米的限价反而超过临近位置较好区域的二手房屋价格。

  当然,市场上也不乏相对压力小的“限竞房”项目。例如孙河板块的3个“限竞房”地块。按照出让要求,这三宗土地的限定销售均价不超过7万元/平方米,如果三宗地要按照70%以上房源90平方米以内执行,那这里将会供应一批600万元左右的房源,总价优势较为明显。据悉,旭辉中粮天恒联合推出的瑞悦府主力产品为总价600万元房源,目前已经进入蓄客推盘阶段,而该项目周边有不少项目已经建成,龙湖双珑原著、泰禾北京院子、中粮瑞府、景粼原著等无不是北京高端豪宅的代表性楼盘,区域内不乏售价达“10万+”的楼盘。

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