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4月北京二手房网签量环比增两成 刚需成交易主力

新京报 2018年05月03日 08:59

  分析认为未来北京二手房市场将进入企稳状态

  我爱我家、中原、麦田等多家机构的统计数据显示,延续3月回温行情,4月份北京二手房网签量是去年5月至今12个月里的最高值。在“3·17新政”影响下,从2017年5月开始,北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套,不过今年3月份开始,北京二手房市场逐步复苏。但业内人士指出,北京二手房市场仍保持稳定,未来将逐步进入交易量、交易价格同时企稳的状态。

  北京二手房网签复苏

  据我爱我家集团市场研究院统计,4月北京二手住宅共网签13673套,同比2017年4月下滑19.1%,环比2018年3月上升22.6%。虽然同比仍在下降,但4月的二手房网签量是去年5月至今12个月里的最高值。

  中原、麦田等机构的统计数据亦显示,4月北京二手房成交量有所复苏。

  价格上,自2017年4月起,北京二手住宅交易价格持续走低。2018年4月二手住宅成交均价与3月基本持平,与去年4月高点相比,价格已累计下降18.2%。

  4月二手房交易量为何会创下近一年最高?

  我爱我家集团市场研究院院长胡景晖表示,主要因素还在于需求的重新增长。去年调控政策开始后,北京楼市的投资投机需求被大幅抑制,让不少购房者进入观望状态。随着政策的持续、市场的稳定、房价的下跌,北京楼市逐步向居住属性回归,形成了有利于首次置业及改善需求的购房环境。春节后,以自住为目的的购房人群开始重新入市,带来了北京楼市交易量的增加,止住了二手房价的连续下跌趋势,形成了回温趋势。

  麦田房产首席分析师张叶松认为,4月份北京二手住宅网签量延续上月环比上涨,一方面与传统周期性3、4月份小阳春购房期有关,另一方面主要在于当前政策基调稳定,潜在客户需求活跃度在提升,另外,经过近一年的价格下调,业主和客户方对价格容易达成一致,促进成交。

  中小户型为主,公积金成首选

  记者发现,“3·17新政”后,刚需已成为当前二手房交易的主力。

  据我爱我家集团市场研究院数据统计,4月北京二手住宅交易中,一居室占21.1%,两居室占55.5%,三居及以上占23.4%。在二手房的支付方式上,市管公积金支付的比例为29.7%,全款支付为26.9%,商贷支付为19.9%,市管组合贷款支付为17%,其他支付方式占6.5%。

  与一年前对比可以发现,曾经占比过半的商贷已经降到了不足五分之一,全款支付占比经历几个月的增加后逐步减少到了不足30%,使用市管公积金的比例持续增加。

  对此,胡景晖表示,“3·17新政”后,北京二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高,银行贷款利率不断上升,使用商业贷款购房的行为急剧减少。商贷通道受阻后,全款一度成为北京二手房交易的主流支付方式,但在北京房价面前,有实力全款支付的人终究是少数,因此,经过一年的变化,公积金成为了购房人群选择最多的方式,这说明刚需成为了当前二手房交易的主力。 (记者 张晓兰)

  ■ 后市

  市场未过热,量价仍企稳

  4月二手房的成交数据,是否意味着北京二手房成交量将触底反弹?未来走势又如何?

  张叶松认为,就网签量绝对数据来看,当前成交量尚未达到市场正常水平,属于低位复苏阶段,离触底反弹仍然很远。同时,当前的交易量也不能支撑价格上涨,接下来,在没有绝对利好政策出台的环境下,价格还将保持平稳运行。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,影响市场最主要的政策依然是信贷等政策,目前来看,宽松的可能性不大。在信贷收紧的情况下,后续市场走势依然不可能明显上涨,平稳是主流趋势。

  胡景晖表示,北京目前有大约800万套的存量规模,即使以年2%的换手率来看,北京二手房市场也有每年16万套左右的交易基本盘。因此目前二手房逐步恢复至正常交易水平,市场仍旧稳定,并未出现过热情况。其认为,2018年北京二手房市场的整体趋势是交易量在回升中趋稳,交易价格在下跌中趋稳,4月的量价说明这一趋势正在发生。未来北京二手房市场将逐步进入交易量、交易价格同时企稳的状态。(张晓兰)

  ■ 新房

  4月北京新房交易持续低位

  与二手房不同的是,新房市场则呈现出持续低迷的状况。不过,业内人士认为,目前北京新房市场的低谷不会一直持续,随着新增土地的陆续入市,未来北京新房的交易水平必将回升。

  中原地产研究中心统计数据显示,4月新建住宅共签约1161套。这已是连续4个月新建住宅签约量低于1200套,历史首次出现。

  安居客的监测数据显示,跟3月相似,4月北京新房市场成交区域仍集中于延庆、平谷、顺义等郊区,成交占比超4成。除了成交量处于低谷,4月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应也陷入低谷。据我爱我家集团市场研究院数据统计,4月北京仅有海淀区的“冠城大通百旺府”这一项目有187套新增供应。

  我爱我家集团市场研究院院长胡景晖指出,去年“3·17新政”以后,限购限贷让新房需求大幅减少,而预售证的严格审核、新房售价的限制则让新房供应大降,政策效应叠加,又恰逢一年的淡季前后,造成北京新房交易在今年前四个月均处于极低温的状态。

  不过胡景晖表示,北京新房市场的低谷不会一直持续,随着新增土地的入市,未来北京新房的交易水平必将回升。在“房住不炒”指导下,未来北京新房市场将在房源供应和价格上更加偏向中低收入者。北京新房市场会进一步向居住属性回归。(记者张晓兰)

  ■ 购房故事

  卖旧买新,降40万出售

  经常留意北京新盘的顾小姐,今年1月看上了西南三环的一套大平层,近200平米,开发商计划6月底签约。但1800万元的总价超出她的预算,思前想后,她和老公商量卖掉位于石景山远洋山水的一套两居,这样就减轻了首付压力。

  1月底她将这套110平米的两居,以720万元的总价挂在了中介。但一个半月过去,几乎没有人看房。这样下去,房子卖不掉,改善置业计划也无法实现。顾小姐有些着急,于是多找了几家中介帮她卖房。就这样在焦虑中进入3月,看房的人好像随着天气开始回暖,顾小姐这才看到了希望。

  3月24日,顾小姐的房子终于以680万元的价格卖出。虽然比预期少了40万元,但也在她接受的范围之内。“我太着急了,如果再挺一个月,也许价格不会压得这么低”。

  首套婚房寻老城区小三居

  “2017年年初,业主卖房都是一再加价,现在业主只要遇到真买家,一般都会降个二三十万的装修钱。”最近为婚房忙碌的方先生说:“现在卖房的业主大都是为了换房,不是卖旧买新,就是卖小买大,着急卖房的心情不亚于买房者。”

  方先生从今年2月开始穿梭于各家中介看房,他计划今年完婚。虽然是首套房,但他也希望尽量减少将来换房的可能,所以把目标定位在小三居。综合考虑他和女友的上班地点,及将来孩子能在东城上学,他将目标锁定在东南二环区域。

  今年3月,方先生在天坛公园以北的金鱼池小区看过一个户型,当时总价是780万元,后来据中介说以740万元的价格成交了。五一假期,方先生看了一套小三居,总价735万元,价格定得偏低是因为业主急着换房。

  “现在的购房者还是更看重价格,尤其是性价比高的房源,只要业主降一降,就能出手。”他说:“现在目标很明确,不会再错过了。”

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