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楼市调控以“稳”为主 亟待建立长效机制

徐蔚冰 中国经济时报 2018年05月16日 08:47

  5月14日,由中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合主办的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.15(2018)》研讨会在北京(楼盘)召开。与会专家指出,2018年楼市调控将以“稳”为主,亟待建立长效机制。

  蓝皮书执行主编王业强认为,房地产宏观调整已经取得明显成效,房地产市场长效调控机制亟待建立。王业强介绍,2017年全国房地产开发投资增速与2016年基本持平,呈现平稳发展态势。土地市场热度不减,且增幅持续扩大。土地购置面积同比增速在2017年初由负转正之后,一直保持着稳步增长。房屋新开工面积不断下滑反映了房地产开发商开工动力不足。房屋竣工面积累计同比增速则从2017年初的15.8%,一路下滑到全年的-4.4%。主要是因为限价政策对住宅影响较大,部分开发商拉长施工周期,延缓项目竣工。商品房销售面积,创历史新高,但增速下降较大。销售价格增幅较2016年明显回落,房地产宏观调整取得明显成效。同时,2017年我国房地产市场还存在以下主要问题:房地产市场受到强力管制,长效调控机制亟待建立;住宅去库存效果明显,但人口流出地房屋空置需警惕;土地价格持续大幅上涨,成本推动型房价上涨的风险增加;个人按揭贷款负增长,开发企业融资成本上涨压力增大;房屋租赁与销售价格失衡,住房租赁市场的发展方向需明确。

  2018年楼市调控将以“稳”为主,楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。

  展望2018年,与会专家表示,楼市调控仍将以“稳”为主,以时间换空间,为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境。

  中国人民大学汉青经济与金融高级研究院副院长陶然认为,楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。一方面,尽管热点一二线城市房地产市场明显降温,但供不应求的市场格局并未发生实质性转向,房价仍存在一定上涨压力,需要维持现有政策调控力度不变,部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策;另一方面,由于三四线城市市场热度持续提升,房价、地价快速上涨,市场已经被充分“激活”,前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控,以维持房地产市场平稳健康发展。

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,整体来看,2018年将是本轮房地产市场低点,房地产市场整体将呈现下行态势。在供给侧,一线和热点二线城市为缓解库存危机,土地供应量有望进一步提升。但限价政策很难有所放松,热点城市供应量将持续偏紧;在需求侧,“房住不炒”的政策基调不会发生变化,加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升,故而成交规模也会受到一定程度的限制。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响,将出现回调。销售萎缩和融资渠道受阻给房企造成的资金压力,一定程度上影响了房企新开工意愿,新开工面积增速仍将维持低位运行。2018年楼市调控政策“不放松”、需求侧各类不利因素依旧存在,加上企业融资受阻、居民去杠杆、开发贷款等收紧,将会对开发投资增速造成负面影响,预计2018年开发投资额仍会保持低位运行,上半年开发投资增速存在小幅回升的可能,下半年可能会延续2017年震荡下跌的趋势,但全年难有抢眼表现。受销售回落影响,预计房地产价格全年平稳回落。

  倪鹏飞认为,从城市层级来看,由于房地产紧缩调控政策不放松,一线和热点二线城市会率先探底,而三四线城市调整将明显滞后于一线城市,政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度,但随着去库存刺激政策逐渐退出,转变为紧缩调控,专家预计,2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。其中一线城市销售面积将保持平稳,上半年价格指数继续下滑,进入负值区间,下半年有可能趋缓;二线城市销售面积或将出现较为显著的下降,全年价格指数有可能进一步回落;三四线城市在基本完成去库存后,也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。

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