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多个摇号城市楼市反弹明显 调控政策持续收紧

21世纪经济报道 2018年06月04日 17:47

此前,成都出现过2.2万人摇号449套房、5万人摇号640套房、7万人摇号1000套房;西安5000人摇号700套房,杭州过万人摇号几百套房。

上周,杭州余杭两个新项目融信澜天、华夏四季入市引发关注,由于项目所在片区一二手房价倒挂,引发多人前往指定银行网点排队冻结资金参与摇号。

此前,成都出现过2.2万人摇号449套房、5万人摇号640套房、7万人摇号1000套房,西安5000人摇号700套房,杭州过万人摇号几百套房。以杭州融信澜天为例,报名买房的客户有1.5万组,符合资质的就有1.1万多组,而此次推出房源只有400多套。上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉和深圳等8个摇号城市均有成交反弹迹象。

对此,同策咨询研究院首席分析师张宏伟指出,一方面限价、摇号导致一二手房价倒挂、投资客寻租出现;另一方面人口需求短期增加,各地竞相推出人才落户政策,但是土地、住房供应出现了不匹配的情况。“当城市出现短期过热的现象,市场或有收紧措施出台,住建部最近约见多个城市也表明,政策有收紧趋势。”

同策研究院在一份研报中提出,从全国历年政策来看,政策时效期均值为6-8个月。出台收紧的调控政策后,调控政策的时效性边际递减,同时考虑到中央重大会议后,楼市调控思路将被延续和强化,如果以历次调控政策时间6-8个月推算,那么2018年2季度,楼市调控政策将进入新一轮收紧期。

限价、摇号下的需求饥渴

犹如击鼓传花,武汉、成都、西安、杭州、无锡近期均上演了客户蜂涌排队摇号买房。不少客户均参与多个项目的摇号,杭州买房人小金对记者透露,她已在融信澜天和华夏四季都冻结资金了,由于看中的户型小,两套房子冻结的资金加起来110万,其实压力不算大,在这样的情况下,很多客户都选择同时参与多套摇号。而在上海,不少投资客看中内环内的多个项目,纷纷同时报名摇号,大部分客户存在“买到即赚到”的心理。

杭州一名业内人士透露,近期只要是摇号的楼盘都会被卖光,因为项目售价比周边的二手房价格低,各个项目价格低的程度不同而已。二手房成交没有以前那么快,但是去化仍然很快。

不仅一二线城市,三线城市也出现了成交回暖苗头。无锡某项目近日加推443套房源,整体均价在11000元/平米,还有一些房源房价是9字头,比周边二手房便宜。据了解,该项目采取加推不摇号、先到先得的营销策略:谁来得早谁就可以优先选房。5月25日只接受全款付的客户,5月26日接受7成首付以上客户,5月27日接受5成首付以上,5月28日才接受5成首付以下的客户。因此吸引了1000多人在售楼处门外排队3天2夜。

在这波引发市场热度的城市里,除了限价之外,人才政策的落地对市场也有刺激作用。武汉、西安、南京、杭州等地之后,温州也加入了抢人大战的行列。其中,成都的市场反弹最为典型。

根据易居研究院智库中心数据显示,今年前4月成都新建商品住宅成交均价首次突破每平方米万元大关。另据中估联数据报告披露,从全国整体来看,2017年成都房价全年上涨58.4%,位居全国67个城市基价涨幅排行榜首位。

然而,成都的新房供应量却跟不上需求量。易居房地产研究院发布的《百城房地产数据》显示,成都楼市的最新存销比在4月为5.1,是自2010年以来的历史最低值。也就是说,如果不供应新房,5.1个月后成都将无房可卖,进入房荒。

于是,在住宅调控政策收紧的同时,成都的酒店式公寓去化也受到了刺激。5月19日,记者来到成都金牛区的首开·龙湖紫宸香颂项目调研,发现该项目的住宅部分在去年一面世就售罄,目前新推出的是面积在82-153平方米的公寓产品,产权只有40年。尽管如此,目前在售均价2万元/平方米,远高于周边的中铁瑞景汇中心、蓝光中央天地和华侨城等商业项目,去化仍然很快。

第三方机构数据显示,在5月14-20日一周时间,成都公寓项目备案成交量达到过去10周里的最高峰,为近2300万平方米,其中近郊的认购数量首次超过主城区达近1300多套。与此同时,成都主城区公寓备案均价达到了1.45万/平方米,近郊也达到了0.86万/平方米;而同期的住宅备案均价主城区约在1.7万元/平方米,近郊0.95万元/平方米。

房天下数据显示,保利天悦项目新推出的商办类产品均价已经在2.2万-2.4万/平方米,高于所在武侯区4月1.9万元/平方米的二手房均价。

杭州也是如此,去年杭州同一个区域的酒店式公寓单价相当于住宅的6-7折,而目前,有的区位比如滨江区的酒店式公寓价格已经超过住宅。

调控收紧周期来临

摇号城市火爆的市场行情正在加速中央调控收紧步伐。就在半个月前,住建部约见12个城市负责人。这些城市抓紧在原有政策的基础上查缺补漏:限购方面:成都、太原;限售方面:哈尔滨、贵阳、太原、成都;预售价格管理:长春、贵阳、合肥。随后不久,住建部发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,核心只有一个“坚持房地产调控目标不动摇”。

在被住建部约谈一周后,成都出台了二十多个月来的第6次调控政策。不仅如此,5月16日,成都房管局陆续约谈绿地、融创、朗基、中粮、蓝光等66家房企,涉及81个开发项目。

5月15日,成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》,将限购对象由自然人调整为家庭,从需求端进一步加码。

此外,有媒体报道,国务院调研组已赴西安调研,有关楼市新政或将很快出台。

中原地产市场分析师卢文曦指出,这一轮调控与前几次不同的地方在于,以前政策反应稍微慢一些,往往价格涨幅很高了再出,这轮调控举措出来都蛮及时的,显示出地方调控的自主性;限购限贷不断加码和补短板,比如规定离婚三年后才可以买房、现售等等,力度是空前的;这次调控的精细化程度还是比较高的,以前是一城一策,现在一些城市还有区分,主城区是一个调控模式,其他城区和主城区又不一样。卢认为这体现了调控对于去库存和风险防范的双重标准。

卢文曦以海南为例,海南是调控升级力度最大的地区,今年3月30日后在海南购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。之前,海南仅有海口、三亚、万宁和陵水四个市县住房限制转让年限被提高到了5年。

调控收紧对企业的影响正在发酵。在成都宽窄巷子附近某项目,原计划在今年6、7月预售,“但目前政府只能给2万元/平方米的预售价,实在是低于公司原先3万-3.5万元/平方米的心理价。因此公司还在内部商议中。”据该项目开发商营销总透露。

目前,有业内人士担忧,地方政府表态保持住房市场健康发展的同时,积极展开市场检查,调控补短板加码的举措随时会出来,投资客被套的风险正在加大。正如卢文曦所言,所谓“抢房”是当前价格扭曲引发的现象,投资客基于一二手房价倒挂,看到套利空间。另外一些城市本身有利好预期,比如杭州亚运会等等,不断催化涨价预期,绝大部分买家抱有看涨心态,认为眼前的调整是暂时的,现在是上车机会。如果人口流入是间接引导房价走势,那么摇号购房则是直接改变着供需关系,“当前抢房肯定是短期现象,上海已经出现开盘分化。所以这些城市也不会这样持续下去”。

事实上,限价导致部分房企降低个别项目利润,甚至是“割肉”入市。这种现象,在2016年和2017年的高价地块上,陆续发生。比如,成都金牛区的中南海棠湾项目,该项目在拿地时的楼面价已经达到近1万元/平方米,而目前政府给的预售价几乎接近楼面价。“现在开发商在成都拿地变得谨慎了。”一名销售人员对记者说,此前在成都大举拿地的房企,或将变得被动。

据第三方平台数据统计,2017年在成都拿地金额前十名的开发商有中海、万科、中房、中南、保利、金茂、人居置业、龙湖、新希望和成都集装箱。

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