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深圳楼市5月热度隐升: 新房均价20月连降 调控有后手

21世纪经济报道 2018年06月06日 09:28

  2018年行至6月,深圳楼市又面临一个微妙的节点。

  截至5月,深圳楼市新房均价已创下“二十月连跌”纪录,然而与此同时,新房成交量表现“亮眼”,成交活跃度大幅上升,二手住宅成交量亦创下今年以来的新高。

  5月份较为集中的推盘以及一二手住宅价格倒挂的影响,使得今年的“红五月”成色较足。

  中原深圳董事总经理郑叔伦认为,房价上升主要是投资及供求推动,未来投资推动力量减少,房价大幅上升不具备条件,但供求矛盾短期内还是很难平衡,往上走的趋势不变。

  6月5日,深圳住建委召开新闻通报会,在发布住房新规划的同时,依旧强调楼市调控从严。多位业内人士预期,深圳楼市维持平稳是最好的局面,一旦楼市过热,政府应该有调控预备出台。

  五月成交量旺盛

  根据深圳市房地产中介协会统计,5月深圳全市一手住宅成交均价为54111元/平方米,环比持续下跌58元/平方米,全市成交均价已连续20个月下降。

  新房成交均价下跌,而成交量却有突出的成绩。统计表明,5月全市一手住宅共成交2560套,环比上涨32.6%,同比去年同期亦上涨10.6%。

  二手住宅成交表现也不俗,深房中协统计数据显示,5月全市共成交6683套,环比上涨13.3%,创下今年以来的新高。

  5月二手房市场共计开单7773套,环比上涨了44.2%,同样创下了今年以来的新高,楼市“红五月”再现。

  相比新房的价格,二手房价格维持着上升趋势。据深圳中原统计,5月全市二手住宅均价5.3万/平方米,环比小幅上涨0.5%。

  美联物业全国研究中心总监何倩茹分析,5月份成交热度回升主要与供应有关:“5月一手房的供应量是有上涨的,再加上之前一些成交陆续备案。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,一季度受春节影响,市场供给会减少,二季度通常会逐渐活跃起来;5月份的市场交易和预售证稍微放宽有关,各家房企也希望加快二季度销售业绩的提升,所以部分项目会积极入市。

  事实上,5月深圳新房市场批售、推售皆大增。深圳中原地产研究中心数据显示,5月深圳全市新房住宅推售约48.1万平方米,批售约36.1万平方米,创今年新高;加之限价政策下新房二手房价格倒挂,新房需求、访客量显著增长,成交量也随之显著增加。

  二手房方面,何倩茹表示,二手房市场对“三价合一”的消化很快,二手房的成交量从4月开始慢慢反弹了,有所回升。

  后市维稳?

  6月5日,在深圳楼市热度回升、粤港澳大湾区规划出台前夕,深圳住建委发布了2035年远期住房规划,同时强调,深圳现有的房地产调控政策不变,要通过严格落实各项调控措施,确保房地产市场持续健康稳定发展。

  郑叔伦指出,深圳这次房改,将改变过去住房商品化、过分依赖开发商主导市场的局面,政府参与力度明显增加,各种类型的安居房、人才房以及租赁市场的发展,可让居住使用代替商品买卖。

  美联物业深惠董事总经理江少杰认为,住房规划这个重大消息是一件好事,核心目的是房住不炒。

  增加供应的确可以缓解市场供需结构,深圳过去几年最大的问题是土地供应少,未来对市场的影响,也主要看供应的完成情况以及人才房等保障类型房屋是否具备投资属性。

  何倩茹表示,新规对当下的市场影响应该不会很大。因为供应增加,深圳的“红五月”势头预计还会继续,6月份可以延续5月的成交状态。

  6月满足入市条件的项目不少,由美联物业全国研究中心提供的深圳市6月入市项目预测显示,将有分布在各区的21个住宅项目推出。

  美联物业表示,目前市场成交还是比较活跃,开发商推盘热度或持续,买卖双方都比较积极。

  从资金面来看,今年房企融资难度增加,融资成本提高,房企需加速资金回笼,预计在市场需求和自身资金需求的双重压力下,新房市场推盘量将继续稳步加速。

  “但是房价还是以小幅下跌为主,因为这是整个调控的整体思路,很难逆转。”

  何倩茹说,目前深圳楼市的成交量与2015年比仍是属于低的水平,但与历史平均水平相当,房价会维持一个比较平稳的趋势。

  深圳房地产中介协会行业研究总监徐枫则认为,深圳住宅市场本身已开始调整。今年还是持续调整的过程,住房规划中保障房市场份额进一步的上升,是商品房市场房价得到遏制的加码。市场预期会影响房价,这对交易量来说有一定缓解作用,使得市场调整的效果更佳。

  据中原地产研判分析,从全国来看,5月政府采取“主动出击、露头就打”策略,多地出台新政抑制炒房热。

  对于深圳近期出现的热度上升的苗头,深圳市政府也在密切关注。一位资深业内人士指出,深圳还有很多调控储备政策,想要短期投资炒楼的人最好不要出手。

  值得注意的是,在加大租赁用地供给和金融融资政策支持力度之下,资金向租赁市场转移,同时也让市场租金稳步上涨。

  根据深圳中原研究中心监测,本月全市住宅租金69.4元/平·月,上调 0.5%。自2017年以来,全市整体租金总体呈现上涨趋势,今年前五个月环比皆有上涨,在租赁市场发展迅猛的背景下,租金有望继续上涨。

  中原认为,未来控租金也将成为政府的调控目标。

 

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