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香港楼价连升25个月,政府或考虑开征物业空置稅

21世纪经济报道 2018年06月06日 09:33

  近日香港天气异常炎热,楼市也依然“高烧不退”。

  根据香港差饷物业估价署公布的数据显示,香港4月私人住宅售价指数升至375.9点,环比上升1.8%,该指数已连续上升25个月,累计升幅达38.5%,并连续18个月刷新最高纪录。

  “今年以来,二手楼价升势凌厉,前五个月的涨幅已经超过8%,创下六年同期的新高,我们预计今年上半年的升幅可达到10%。鉴于香港经济增长前景良好,楼市有望保持涨势,全年的涨幅将达到15%。”美联物业住宅部行政总裁布少明在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

  他续称,今年迄今为止,二手楼市在成交宗数和金额方面呈现“量价齐升”的局面,“香港十大指标二手楼盘的单价升幅显著,今年前五个月这些蓝筹屋苑的单价涨幅普遍超过10%。以港岛区的龙头屋苑太古城为例,年内的累计涨幅已达12.8%,平均实用呎价超过2万港元。”

  从成交来看,今年前五个月的二手楼市成交异常火爆,每月平均成交4480宗,相比去年下半年增加超过14%。美联物业首席分析师刘嘉辉预计,今年上半年二手住宅的注册量将接近2.7万宗,创下三年半以来的新高,而二手住宅成交金额则有望创下2050亿港元的纪录,创七年以来的新高。

  酝酿开征空置税

  近年来,香港楼市成交持续炽热,为了帮助楼市“降温”,特区政府正在酝酿对一手楼盘征收空置税。香港财政司司长陈茂波近日在立法会汇报时透露,运输及房屋局对空置税的研究接近尾声,将会尽快达成决定,再作公布。

  根据政府统计数据显示,截至今年3月底,香港已落成的未出售一手住宅单位有9000个,其中6000个在去年或今年首季落成,其余3000个单位则于2011年至2016年期间落成。

  “香港楼市持续活跃,楼价已大幅超出市民负担能力。一手空置单位有9000个,相比每年1.8万个单位的新增供应目标,空置单位数量较大,也影响政府努力增加土地供应的政策效果。”陈茂波表示。

  然而,业界普遍对于推出空置税的成效存疑。刘嘉辉指出:“政府推出空置税,可能鼓励开发商加快推售新盘项目货尾的速度。但是过去10年,平均每年一手住宅的注册量约1.4万宗,去年则达到1.86万宗的高位,因此征收空置税对于增加‘楼花’(期房)的供应成效未必十分明显。我们预测今年一手楼盘的成交宗数将达到2万宗,不会因空置税而出现成交宗数大幅飙升。”

  同时,刘嘉辉指出,今年前五个月的一手市场则相对淡静,由于推盘数量减少,截至6月初,已推出的全新住宅单位总数仅为4545个,创下近年来的新低,导致部分购买力流向二手市场。同期,新盘溢价指数持续高企,前两个季度分别为19.7%、20.6%,恢复至2013年第二季度以来的高位。

  事实上,根据差饷物业估价署的数据,香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%,远低于1997年至2016年期间5%的长期平均空置率。

  香港中文大学刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量指出,海外国家征收空置税大多是针对二手物业市场,而针对一手物业未必能缓解楼价升势,而且在操作层面上存在一定困难,包括如何界定空置年期及确定不同的税率等。

  同时,香港世纪城市集团主席罗旭瑞则认为,香港住宅市场空置率低,空置税未必适用。他坦言,尽管政府因应楼价高企推出多项“辣招”,但楼价依然持续走高,根本原因在于置业需求旺盛而土地供应不足,要调控楼市的重点在于供求平衡,政府应着力加大土地供应。

  公开数据显示,香港本地老牌地产商大都手持一定数量的“尾盘”,即已落成待售的单位。截至去年年底,新鸿基地产持有接近两千个这类空置住宅单位,新世界发展、会德丰则分别持有550个、227个。

  上车盘受投资客追捧

  俗称“上车盘”(首次置业人士购买的楼盘)在香港楼市升浪中表现地异常抢眼。

  “这类细价楼主要面对市场刚需,也是投资客的首选,这类单位的价格大约在400万至800万港元之间,租金回报率仍然接近3%,相比之下,一些豪宅单位的租金回报仅略高于2%,而且小面积单位较易出租。”布少明向本报记者表示。

  根据差饷物业估价署的资料显示,自2016年3月以来,香港住宅租金升幅主要集中在中小型单位,港岛、九龙、新界三区的A至C类中小型单位(实用面积介于430平方呎至1037平方呎),期间呎租升幅分别达到16.7%25.4%。其中,实用面积约430方呎的A类单位中,九龙及新界过去两年多以来分别上升25.4%、24.5%,为各类单位中升幅最大。

  “虽然美国6月加息几乎已成定局,香港有可能跟随加息,但是现在买家普遍放手去抢,目前业主的借贷比率低。即使今年香港加息一两次,对业主的实际供款增加有限。更重要的是,香港的经济基调良好稳健,今年第一季度经济同比实质增长达到4.7%,失业率则跌至2.8%的20年以来的最低水平。”布少明说道。

  同时,陈茂波指出,今年前4个月每月住宅成交量同比攀升7%,楼价累计升幅达到7%,相比1997年高位已超出117%,市民置业购买力指数第一季升至71%,明显高于过去20年的44%长期平均数,“虽然市场气氛乐观,但基本因素变化逐渐对楼市构成调整压力,未来5年私人住宅单位的落成量每年有望达到2.08万个,相比去5年平均水平增加50%,私人住宅市场供求偏紧情况将逐步缓和。”

 

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