地图找房

乐居二手房APP

最新房源抢先看

更多城市>
个人用户 经纪人用户
个人用户 经纪人用户
出售 出租
出售 出租
出售 出租

5月东莞楼市表现平淡 改善户型受追捧

龚名扬 南方日报 2018年06月08日 09:20

  5月向来是楼市传统的“红五月”,但东莞楼市却是表现平平。5月初,在限价加码的同时,受预售证审批从严、商品房限签以及住建部门重申楼市限购不放松等因素影响,东莞楼市无论是供应量还是成交量都差强人意,房价连续两个月环比回落。

  进入6月,业内人士认为,随着半年业绩期的到来,房企推售力度将加大,新旧项目将持续推新入市,在资金压力下,各项目促销力度有望加大。

  1. 开发商“红五月”扎堆入市

  相比4月,东莞开发商在5月的入市积极性大大提升,各楼盘不遗余力举办活动推货、宣传。各类创意暖场活动、亲子活动琳琅满目,卓越维港、大道松山湖、石排国际公馆等多个楼盘推出优惠特价房活动,提升人气。

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,5月份,金地、碧桂园、万科、卓越、中海等品牌房企积极推货冲刺业绩,市场供应有所上升,集中在5月中下旬扎推入市,全市开盘量环比上月小幅增加。

  从产品类型看,开发商明显加大了商业公寓的推货力度,V1公馆、碧桂园首座和万科金域广场等单盘推货量均有几百套。

  根据合富研究院统计,5月东莞一手住宅供应约为43万平方米,同比增加56%,但签约面积同比减少16%。一手住宅签约均价为16952元/平方米,同比微涨5%,环比4月微跌,连续两个月环比回落。自2016年9月调控后,东莞一手住宅供求量基本稳定在35万—45万平方米/月,整体表现平淡。

  从销售率看,大部分住宅项目开盘销售率偏低,业内人士认为是因为很多项目前期认筹量少,同时开发商对市场预期较高,定价居高不下,而且限购限贷限售等政策制约了需求释放。

  此外,据东莞中原战略研究中心监测数据显示,东莞绝大多数商业银行首套房贷利率普遍上浮20%(即5.88%)或以上,二套房贷利率大多上浮25%—30%,广发、华夏及光大二套房贷利率上浮40%。另外,基本上全市所有商业银行均执行“三价合一”政策,东莞房贷政策持续收紧。

  2. 松山湖片区楼市炙手可热

  从区域来看,5月东莞滨海片区及松山湖片区成供应主力,供应面积合计约21万平方米,占全市48%,临深片区供应相比上月明显放量。另一方面,受到近年城区土地供应大幅减少及缺乏全新项目上市的影响,城区住宅供应明显乏力。

  成交方面,东部及松山湖片区成交持续放量,再次成为本月热点。该区域不仅供应持续走高,其价格相较城区及临深片区有优势,因此成为成交热点区域。

  合富大数据显示,5月成交排名前10的区域中,大岭山镇以508套位列全市签约榜首。业内人士分析认为,大岭山是市区、松山湖、滨海湾新区及深圳的交汇处,地理位置优越,近两年楼市升温较快。据了解,5月成交量排名前10的区域成交状况比去年有改善,房价则涨跌参半。房价上升区域以市区周边镇街为主,下跌区域则以临深片区为主。

  3. 别墅难卖改善户型受欢迎

  产品方面,5月洋房成交3996套,成交比例持续保持在96%左右。别墅在政策调控下出货艰难,比限购限贷前缩水超过一半。

  5月全市洋房新增供应41.37万平方米,环比小幅回升,其中单盘供应量较大,八成项目新增供应超百套,排列前三的金地、碧桂园和星河项目单盘供应均超300套。品牌房企冲刺力度加大,洋房成交43.6万平方米,环比、同比大幅上升,单盘成交量过百套的项目数量环比翻倍,增加至13个。

  受政策影响,东莞市场144平方米以上的产品去化艰难。为快速回笼资金,5月开发商主推144平方米以下产品,占全市洋房产品的比例达99.4%。刚需主导地位依然强劲,占全市比例维持在75%左右,120—144平方米的改善户型成交比例稳定在20%。

  5月东莞别墅供需环比小幅回升,但仍处于历史低位,反映受政策影响依然较大。从个盘看,大部分项目成交仅有寥寥几套。个别房企急于回笼资金,以价换量效果明显。

  此外,5月公寓供需大涨。从产品成交结构来看,在价格因素影响下,低价产品尤为畅销,20—30平方米小型公寓持续热销,占全市比例达14%,其中碧桂园苹果成交火热,而40平方米以上的公寓成交比例逐渐缩小。

  业内人士认为,在住宅调控趋严之下,商业性质公寓持续走热,部分公寓项目推出低首付策略吸引投资客,碧桂园旗下多个项目以小户型、低总价胜出,纷纷热销。

  4. 外来品牌房企产品成主流

  从排名情况来看,目前的东莞楼市外来品牌房企占据绝大部分市场份额,本土房企只有实力雄厚的才能与之抗衡。

  在5月份房企成交金额排行榜前十中,万科、碧桂园、保利、金地、卓越、恒大、海伦堡、宝安等8家为外来房企,其中最拔尖的仍是万科和碧桂园,两家开发商的项目遍布东莞各镇,市场占有率很高。排行榜前十中仅有光大和中惠两家为本土房企。本土房企的可开发或在售项目数量不及外来房企,致使市场占有率较小,排名较后。

  业内人士认为,随着土地门槛提高,本土中小房企要想得到竞赛“入场券”难上加难,未来的房地产市场将是强者恒强的局面。

  从楼盘排名情况来看,金地前海山、万科云城、东江之星、光大山湖城是5月份成交最好的楼盘,成交金额均在3亿元以上,其次是保利锦城、万科中央公园、保利海棠、万科中天城市花园、保利格外松湖以及海伦堡松湖湾。

  5. 6月迎来商住地供应高峰

  5月东莞挂牌出让20宗地块,仍以工业用地为主,其中工业用地供应8宗,总面积约30.9万平方米;7宗商住用地,总面积约16.5万平方米;科研、批发零售、交通服务站等用地5宗,总面积约9.1万平方米。总体而言,5月各类用地供应较年初活跃。

  据合富大数据显示,5月成交7宗地块,其中6宗工业用地,总面积约38.2万平方米;继1月后再次成交1宗商住用地,面积约1.7万平方米。

  业内人士分析认为,商住地市场热闹起来,实力房企急于寻找新的利润增长点。5月东莞商住用地供应面积约16.5万平方米,共有7宗,主要位于松湖片区和东北片区,除谢岗一宗地块于5月完成交易外,其他6宗均集中在6月开拍。

  谢岗地块作为近期成交的首宗地块,有一定的风向标意义。该地块经过22家房企49轮鏖战,最终以楼面地价8816元/平方米、自持5年90%面积成交。该地块参与竞投的企业之多、自持面积比重之高,足见土地市场供应仍未能满足新晋房企开疆拓土、品牌房企急切补仓的需求。

  断供多月的东莞商住地市场,本月土地成交将趋于白热化。有实力的品牌房企谋求在“租购并举”的大环境下有所作为,寻求新的利润增长点。

  从出让公告来看,即将出让的地块有五个特征:主要分布于松湖片区和东北片区;最高限价与地块综合质素较高、区域售价成正比,“限价+竞自持”依然为竞拍主流方式;东坑、常平地块限定商业全自持至少5年为创新手段,显示政府对房地产市场资源配置方式在转变,更重视运营;樟木头地块自持面积至少20%,响应“租购并举”;虎门地块限定以最先报出自持面积50%为胜出者,南城地块无偿配建部分设施占近四成比重,热点地块加设更高门槛。

  6. 5月住宅开工量近8个月最高

  合富大数据显示,5月整体开工面积为82.5万平方米,环比增加约九成,其中住宅开工量约51.9万平方米,环比4月大幅增加约88%,与去年同期相比增加近三成。住宅开工有所回升,5月住宅开工量为8个月以来最高。

  截至5月,东莞市一手住宅潜在供应量728.5万平方米,比4月的潜在供应量微升。其中,洋房潜在供应量622.7万平方米,环比上涨0.2%;别墅潜在供应量99.4万平方米,环比增加4%,主要是沙田盈丰悦田居别墅开工所致。

  各区域潜在供应中,前二位置依然被塘厦、虎门囊括。塘厦镇潜在供应量约78.5万平方米,环比小幅回落;其次是虎门镇,约56.3万平方米,排名第三的是麻涌镇,约45.4万平方米,麻涌镇5月有新盘开工,潜在供应量增加。

  从供应来看,据不完全统计,6月计划开盘加推的项目约为30个,纯新项目只有鸿盈城汇中央、新城悦隽、正中峰璟湾、德盛尚峰4个,其余均为在售项目新品入市,如虎门·泊樾湾计划6月中开盘推出49—76平方米新品公寓,东方银座兰乔公馆6月中推92—112平方米新品洋房。

  据了解,6月计划持续加推的项目包括和昌众筑中央原著、嘉宏锦峯、山水江南玖峯、华南茶叶创意园菁英时代、金地前海山、家和时代花园、虎门印象、金地艺境水岸、时代天境、奥园观澜誉峰、华桂园、新世纪中和花园、清溪国际公馆、保利海棠、御河湾、宏远帝庭山、东兴悦庭、莲湖山庄、金地风华公馆等。

  东莞中原战略研究中心认为,随着半年业绩期的到来,房企推售力度将加大,新旧项目将推新入市。在资金压力下,各项目促销力度有望持续加大。“预计6月入市项目主要集中在松山湖及东南临深片区,东莞6月将迎来一波土地供应潮,加之房企年中推货促销力度加大,市场成交有望被激发。”东莞中原战略研究中心分析师说。

       加入新浪乐居二手房买房置业群房产资讯、团购打折、购房知识一手掌握


(添加好友时请备注新浪二手房网友加群

周新闻排行

精品推荐

更多>
tt百子湾家园
百子湾家园 3室2厅 建面138平
810
tt惠新里
惠新里 1室1厅 建面37平
285
tt惠新南里5号院
惠新南里5号院 1室1厅 建面46平
369
tt樱花园
樱花园 2室1厅 建面59平
468
tt千鹤家园
千鹤家园 2室1厅 建面105平
820
tt首创新悦都
首创新悦都 2室1厅 建面72平
295
tt首创新悦都
首创新悦都 2室1厅 建面72平
293
tt首科花园
首科花园 3室2厅 建面124平
855
tt第七街区阅园一区
第七街区阅园一区 2室2厅 建面108平
690
tt第七街区阅园二区
第七街区阅园二区 2室1厅 建面130平
1040

你可能感兴趣的小区

天通苑
天通苑 40552 元/平
售1865套 昌平区 天通苑
万年花城
万年花城 58372 元/平
售1403套 丰台区 玉泉营
世纪城
世纪城 74483 元/平
售1029套 海淀区 世纪城
三环新城
三环新城 58437 元/平
售792套 丰台区 玉泉营
怡海花园
怡海花园 61982 元/平
售788套 丰台区 丰台科技园
您还可能感兴趣的小区: 加州水郡 | 太阳星城 | 芳城园 | 北苑家园 | 紫芳园 | 上地东里
联系人[0/0]
您有 条未读消息