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北京商业房前5个月均价3.4万元涨21% 购房逻辑从套现变持有自用

王丽新 证券日报 2018年06月13日 08:52

  “3·26”政策实施之后,北京商办市场遭受重击,甚至一度出现零成交的断崖式下滑现象。然而从近期数据来看,沉寂一年多的商办市场正悄然生变。

  据统计数据显示,今年前5个月,北京商业产品成交均价34485元/平方米,同比上涨21%;成交金额40.3亿元,同比下降58%;目前存量18341套,同比持平。

  “虽整体商办市场仍在低位运行,但或得益于租赁政策的利好影响,5月份,北京市商业地产销售额环比小幅上涨7%。”诸葛找房数据院首席分析师陈雷向《证券日报》记者表示,不过未来商业地产是否能持续回暖还有待观察。

  另有房企管理层表示,经过一年多的调整,开发商已经找到突围之路。二季度以来,资产配置、持有运营和自用需求开始在商办市场发力,甚至出现个别项目月均销售额高达1亿元的现象。

  部分商办项目突围

  事实上,2017年底,北京商业市场就出现了回暖迹象。在2017年“3·26”调控政策实施几个月后,商办市场告别了“零成交”。不过,这些成交量来自于真正的商业办公产品,而整体市场一年以来都在低位运行。

  有房企管理层表示,对于已经拿到商业地块的开发商来说,无非两条路。一条是卖掉,找商办类机构整售,但这也意味着每平方米能卖3万元的资产要降价到2万元才能达成交易,损失很大;另一条是转为自持,可以做联合办公,但资金沉淀量大。

  据《证券日报》记者观察,在商办市场重新洗牌的混沌中,依照地段、配套和总价逻辑,有两类销售型商办资产是目前散售市场中的“爆品”。第一种是总价在500万元以下的核心地段商办资产,尤其是“TOD”模式接驳地铁的商办项目;第二种则是在政策利好的区域中心,且有shopping mall和办公集群等配套落地,总价3000万元左右的商办项目。此外,在整售市场,总部办公需求量仍很大,比如位处北京规划的科技创新带上的科技园区等。

  以今年前5个月商业销售排行榜TOP30中位列第19位的龙湖西宸广场为例,该项目位处西三环,目前每平方米均价约为5万元,2018年以来,连续数月散售月度意向成交30套以上。此外,该榜销冠项目龙湖长安天街,位于长安街西延线门头沟区域内,受新首钢、AI科技园和医疗等产业集群拉动办公需求,据项目相关人士介绍,其总价3000万元户型比总价300万元户型好卖。截至目前,该项目成交69套,金额达3.09亿元。

  据龙湖方面向本报记者介绍,今年将在房山新区推出20万平主题商业综合体熙悦天街。作为龙湖在北京的第五座天街,亦是龙湖商业在“空间即服务”(SaaS)新理念下的首个天街,在产品打造及销售逻辑上都将翻开新的一页,锁定更优质资产客户。在整售市场,还将在海淀区紧邻华为总部区域推出满足总部办公需求的商办项目。

  龙湖2018年多个商办项目齐发,商业逻辑与传统有何不同?

  脱手赚钱转向持有自用

  值得注意的是,以往北京散售商办市场是投资客的地盘,从国贸到望京,1000万元买入2000万元卖出,低买高卖是典型打法。但在国内资金难以出海、理财收益降低、炒股风险大,住宅新项目供量小,互联网投资烧钱等多种背景下,再加上国内租赁市场租金收益持续走高,高端客群已经意识到,从资产配置、自用和持有租赁新逻辑来看,商办业态仍具有保值和稳定回报的资产属性。

  据龙湖内部人士称,如今出手全款购房的商办业主,已不是借助杠杆高位套现的那一批客户。一方面,购房者对于商办产品的预期已经从“投机”转向“合理资产配置”,“稳定”、“保值”是商办当下的新身份,城市核心或区域核心稀缺资产是首选。另一方面,在 “空间即服务”理念下,深度参与城市空间和服务重构的开发商,都在不断升级商办空间运营解决方案,用更适合的产品和服务,撬动了商办产品的自用逻辑。

  与传统商办市场认知大相径庭的是,据龙湖方面透露,目前在购买龙湖长安天街的客户中,自用需求客户占比高达60%,其中写字楼自用客户高达80%。西宸广场项目目前自用客户集中为小自用与多套连买自用,占项目整体认购(成交)比例达67%以上。

  据龙湖方面介绍,长安天街业主陈先生在购买项目时曾表示,“我认为这里将是京西版块核心,办公性价比高,持有自用的长远价值将大于短期租赁的价值。” 西宸广场业主王女士也称,“总价300万元,能在北京三环的位置买到一处办公现房,还是地铁上盖,真的特别不容易,这样的写字楼在三环很难找到了。”

  不难看出,困境之下,找到破局点需要新逻辑,而让商办类项目“回归商业、办公属性”政策,倒逼开发商重新定位商业地产业态的运营路径和销售逻辑,催生了商办市场突围新路径。

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