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13年棚改货币化改规则:地产个股绿了三四线楼市慌了

中国房地产网 2018年06月28日 10:17

  这两天,楼市热议一个好消息和一个坏消息。

  好消息是,6月24日央行宣布,从2018年7月5日起,下调存款准备金率0.5个百分点。市场预计,央行此举相当于向市场释放7000亿元流动性。虽然这次资金的去向依然是被限制流向楼市股市,但根据以往的政策实施效果来看,很难完全限制。

  就在市场还未将此利好消息完全消化之际,6月25日市场又传来一个坏消息。有媒体报道,各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停,回收国开行总行,等待新政策。而PSL是政策性银行发放棚改贷款的主要途径。PSL的收紧,对棚改项目带来负面影响,并直接导致6月25日收盘时A股地产股股价大跌。

  6月25日晚间,国家开发银行紧急回应称:今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。

  “但地方棚改办和分支行的棚改项目合同审批权早就已经上移至总行。预计国开行对于后续新增棚改项目PSL受理将更加谨慎,同时棚改实物安置的比例也将上升。”一位接近国开行的人士对中国房地产报记者表示,这既是基于三四线城市房价上涨过猛的担忧,也是对于地方政府偿债压力将至及防范金融风险的要求。

  中国房地产报记者查阅资料发现,2015年起,货币化安置成为棚户区改造的主要安置途径,当年大部分棚改资金通过PSL发放,期限多为3年。即2018年起地方政府将迎来第一轮棚改债务到期高峰。

  棚改贷款审批趋严 实物安置比例将上升

  事件的导火索源自一篇文章。

  6月25日,中国社科院国际金融研究中心副主任徐奇渊发文称,原来在PSL投放过程中,三四线城市房地产距离货币水龙头较近;而在新一轮定向降准过程中,三四线城市的房地产离水龙头的距离拉远,对应的棚改热潮也或将暂告一段落。

  数据显示,2016年、2017年PSL投放总量分别为9714亿元及6350亿元,今年前5月投放量达4371亿元,同比增长48.3%。

  一位知情人士表示,两个月前新增棚改项目审批权就已上收总行,主要原因是分行为了完成国家任务,审批比较快,但是有些项目为了追求速度很多手续不全,地方政府拆迁安置谈判久拖不决,导致很多资金发放到账长时间没有使用,资金使用效率很低。总行希望做一个理顺,另外也是在等待国家出台新的政策。

  这位人士称,政策行对于棚改只是审批严格,但不会停,高层态度还是大力支持棚改。

  去年5月,在有关棚户区改造的国务院政策例行吹风会上,时任住房和城乡建设部副部长陆克华表示,要因地制宜推进棚改货币化安置,在那些库存量大,市场房源非常充足的三四线城市和县城,要进一步提高货币化安置比例,促进去库存,减少重复建设。

  但是现在来看,三四线城市楼市库存已经去得差不多了,不少地方甚至出现商品房市场供不应求的局面。城市基本面正不断从去库存开始转向补库存的阶段。

  根据国家统计局数据,5月末,商品房待售面积56010万平方米,比4月末减少677万平方米。

  “当前房地产去库存任务初步完成,一线城市、二线城市、三线城市、四线城市商品房库存去化已十分充分,很多城市去化周期均在12个月以下。三四线城市库存继续减少,在一线城市、二线城市进入补库存后,三线城市、四线城市也开启库存短缺时代,当下除个别区域外,库存基本进入平稳时代。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  其实,自去年底以来,已经有一些省份开始提出棚改补偿要货币安置和实物结合,减少货币安置。

  如2018年1月,山东省住房城乡建设工作会议宣布,鼓励棚改、拆迁实物安置,取消货币化安置奖励;2月,江西省住建厅表示,要因地制宜实施棚改货币化安置,住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度;3月,济南有关部门公开表示,要实行实物安置和货币补偿相结合方式,加快城镇棚户区改造步伐,稳步推进城市危房改造。

  房价高涨与地方偿债压力逼近

  棚改计划自2005年首次提出以来,在最近几年达到高峰。数据显示,2008-2012年棚改新开工1260万套,2013-2014年开工820万套,2015-2017年棚改计划开工1800万套,实际超额完成,达到约1816万套。

  起初,棚改的主要安置方式为实物安置。在央行创设PSL后,2014年8月国家开发银行专门成立住宅金融事业部,重点支持棚户区改造及城市基础设施建设。自2015年起,货币化安置成为棚户区改造的主要安置途径,居民拿到补偿款后,可以自行购买住宅,不受地区、城市的限制。货币化安置比例开始逐年提升。

  中信建投分析师陈慎估计,2017年棚改货币安置比例约60%或以上,而2018年将在此基础上有所下降。

  从地方样本来看,部分省市货币化安置的比例很高。数据显示,2017年上半年,江苏22个县(市、区)棚改货币化安置比例已达到100%。

  PSL作为棚改金融工具,2014到2016年占国开行和农行两大政策性银行棚改贷款比例分别为90%、90%和82%,2017年开始大幅下降,仅50%,2018年一季度占比达到64%。

  也因此,有关棚改PSL审批暂停的传闻出现后,能引发市场如此大的反响。

  记者了解到的情况则是,当前存量棚改项目所涉及贷款正常发放,但变化在于增量项目审批确实趋严。

  棚改货币化资金安置被普遍认为是今年年初以来三四线城市房价高涨的重要原因。通常来说,棚改资金来自央行、地方公共财政收入和中央专项资金,而来自央行的资金占比最大。央行通过抵押补充贷款(PSL)把钱给国开行,地方政府再把钱给棚改区居民,换来棚改土地。棚改居民拿到补偿款后去购买商品房,开发商的库存减少,再把卖房的钱拿去拍地,地方政府拿到土地出让的钱还掉国开行的贷款,形成一个闭环。

  改为实物安置,对应就是不再投放过多的基础货币。同时,也有利于缓解政府即将到期的债务压力。

  与此同时,替代资金渠道——地方棚改专项债将逐渐扩容,在一定程度上也将延续地方政府推进棚改。

  就在一周前,15亿元首单棚改专项债天津,对应项目为本市西沽南片区棚户区改造项目和西于庄地区棚户区改造项目,期限5年,预计融资规模108亿元,未来偿债资金主要来源于土地出让收入。

  有市场人士预计,2018年是棚改货币化执行的降温之年,各地政府未来面临的核心问题就是如何筹措资金还款。

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