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16城二手房市场由低温转修复北京下半年或重回降温通道

王丽新 证券日报 2018年07月04日 09:32

   新房市场摇号购房,多城一、二手房价倒挂,热点城市楼市看似颇为热闹,但从整体市场来看,今年上半年,过去调控力度较大城市的二手房市场成交量开始由低温转向修复,政策环境相对宽松的弱二线城市市场升温明显。

  “从链家覆盖的重点城市二手房成交量来看,”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》等媒体表示,自2017年3月份密集调控以来,市场经历了“大幅降温—低位企稳—向上修复”三个阶段。整体来看,市场热度和调控前比并不高,处在平稳复苏状态。不过,北京二手房市场经历了5月份的成交高峰之后,预计下半年将进入降温通道。

  16城二手房由低温转修复

  据贝壳研究院统计数据显示,2018年前5个月,链家监测的16个城市二手房市场成交量环比2017年后5月份增加21.8%,月均水平是2017年3月份的一半。其中,沈阳、长沙(楼盘)、重庆(楼盘)三城的链家二手房成交量环比大幅增长67.3%,重庆环比大幅增长80.5%,同比增长33.2%;5月份,重庆二手房成交均价环比上涨7%,同比上涨34.6%。

  从成交量看,上半年二手房市场比较活跃的城市有西安(楼盘)、重庆、沈阳等,市场比较平稳的城市有北京、武汉(楼盘)、南京(楼盘)、济南(楼盘)、广州(楼盘)等,市场趋于降温的城市有上海(楼盘)、成都等。从房价看,上半年二手房均价明显上涨的城市有西安、重庆、沈阳等,价格比较平稳的城市有北京、济南、武汉、南京、广州等,价格下跌的城市有上海。

  综合来看,西安、重庆、沈阳、杭州(楼盘)等城市二手房市场比较活跃,其他城市市场保持平稳或略有回落。

  许小乐表示,总体来说,16个城市二手房市场处在小幅升温的态势中,这个升温是在过去大力调控之下,市场需求被极度遏制的情况下出现的自然修复过程。“前期调控力度比较大的城市,现在市场上总体处于平稳状态;政策环境较为宽松的城市,二手房市场处于升温较为明显的状态。”

  北京下半年或重回降温通道“3·17”调控政策实施之后,由于改善性换房链条中断,北京二手房市场成交量出现大幅回落。此后,市场成交量的缓慢小幅上升属于自然修复现象,主要由首次置业(总价400万元以下)需求支撑,是需求被抑制后的正常释放;其次,购房贷款使用比例和使用强度在下降后保持在平稳的区间。

  总体来看,在调控后房贷利率连续上行的条件下,北京二手房价格连续9个月回落,到今年2月份累计下跌14%。许小乐表示,进入5月份后,二手房市场回暖有些超出市场预期,成交量环比增长18.7%,房价上涨4.3%。从结构上看,西城区、海淀区、东城区的市场上升更加明显,而其他区表现平平,亦庄开发区等仍在下降,这表明5月份的上行主要是学区政策因素带来的结构性冲击。根据带看量、新增供需等指标判断,5月份的市场高点不可持续。

  市场反应证实了许小乐的判断,据贝壳研究院统计数据显示,2018年6月份,北京二手房市场从5月份的高点回落,成交量价出现近8个月来的首次同步回调(除去春节月):6月份,北京链家二手房成交量环比下滑22.6%,绝对水平降至3月份之下,均价环比下跌0.4%。主要原因是政策影响的效应边际递减,市场复苏缺乏有利因素的支撑。

  许小乐表示,在货币信贷政策不发生转变的前提下,下半年北京二手房市场将很难向上突起。原因是,首先,在“认房认贷”的环境下,中高总价可以借助的金融杠杆非常有限,换房需求难以释放。在房价微幅波动或有所下跌的阶段,投资投机性需求也得到遏制。其次,从先行指标来看,链家新增客源房源量都在减少,环比分别下滑16.2%、16.1%,业主挂牌价结束5月份涨势开始趋稳,调价中涨价比例下降,后期市场的下行压力明显大于上行动力。

  此外,根据去年土地出让情况,下半年预计将有大量限竞房推出,将会分流市场需求。因此,预计下半年市场将重回降温通道。

  对此,我爱我家市场研究院院长胡景晖也表示,目前,北京二手房市场的交易规模已经回到了单月1.5万套上下的正常水平,所以市场接下来的上升空间已经不大,而房价在交易量稳定的情况下同样没有上行动力,市场未来将逐渐趋于平稳。

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