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楼市半年盘点 北京楼市下半年有效供给加大

崔陆鹏 陈静思 张鑫宇 北京晚报 2018年07月06日 09:01

  坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”大方针,深化差别化调控,并强调扩大并落实“有效供给”,北京正从土地“供给侧”解决供需结构不匹配问题,扩大政策性住房、租赁住房的比重。下半年,伴随着共有产权房、限价房的入市,北京楼市仍将运营平稳。

  ■ 土地

  仅供应8宗住宅用地

  中原地产研究中心统计数据显示,2018年上半年,北京土地合计成交31宗,土地金额达到了751.34亿,环比下降58%,同比数据下降25.3%。从土地成交溢价率看,上半年,平均溢价率为14%,也来到近几年的最低点。2018年北京土地市场持续低迷,除了2宗相对属性较好的住宅土地出现了竞争自持外,其他住宅土地均接近底价成交。与此同时,2018年上半年土地市场,北京流标土地达到了7宗,这也是2013年上半年流标外的最高点。整体房地产企业的平均资金情况持续紧张,流标的7宗住宅地块,全部都是高总价或者偏远地块,对于当下融资渠道来说,2018年最明显的收紧是信托资金进入房地产收紧,这使得房企拿地,特别是拿大地块的难度越来越大。伴随着土地市场低迷,北京土地供应也来到低点。据思源机构统计数据显示,上半年,北京仅供应8宗住宅用地,总建筑面积达59.43万平方米。相较去年上半年的41宗土地供应,下滑明显。

  或再现冰火两重天

  上半年土地市场出现7宗流拍,郭毅分析认为推出土地属性复杂,所有土地全面限价,同时含有大量土地共有产权。此外,流标的土地属性大部分较差。尤其是部分商业类土地,出现了流标。2018年下半年的北京土地市场将冰火两重天、总体保持低迷。房企拿地积极性不高,对非热门地块将继续看冷,地段位置、规划条件优越的地块被房企争抢,存在明显短板的地块还将可能无人问津,继续流拍流标。近日,《北京市2018年建设用地供应计划》正式发布。根据该计划,今年北京建设用地计划供应总量4300公顷,住宅用地为1200公顷,与2017年度持平。

  根据计划,1200公顷住宅用地中包括商品住宅650公顷,保障性安居工程用地350公顷以及集体土地租赁住房用地供应200公顷。

  鉴于上半年土地供应较少,下半年将有所增加。

  ■ 写字楼

  IT行业聚集区最受青睐

  据仲量联行统计,2018年上半年,北京办公楼市场保持良好的增长势头。新入市项目出租率在首季度即超过70%。市场中其他空置面积也被快速消化,全市半年度净吸纳量达到39万平方米,达2011年以来同期最高值。与此同时,全市租金环比增长3.0%,同比增长4.5%。

  受到IT行业需求驱动,中关村和望京等IT行业聚集区域也在今年上半年获得显著的租金涨幅。由于年初的金融行业监管机构合并以及监管政策收紧,金融街区域租金小幅增长。

  今年上半年,独角兽企业和联合办公运营商在市场中表现抢眼,创造大面积办公租赁需求。

  独角兽企业在中关村和望京快速扩张,并仍在不断寻求扩租机会。多家联合办公运营商则在获得新一轮融资后,承租能力显著提升,在金融街、CBD等核心区位积极扩张。

  在金融市场方面,银监会开始严格整治金融机构未经审批异地开展业务,因而多家地方城商行已退出北京,但来自金融行业其他领域的需求保持强劲。

  核心区将由增量转为“增质”

  北京办公楼市场正处于重要转折期,从增量市场转换为存量市场,甚至是减量市场。

  北京近几年出台的政策一脉相承,从2014年到2015年严控五环内大型公建项目建设,到2017年北京市总规引导下的 “CBD限高”, 再到今年3月北京建设项目使用性质正面负面清单,都旨在限制、管控中心城区的办公楼增量,疏解聚集在市区的人口和资源。

  在中心城区,写字楼市场正由增量到“增质”的转变不仅仅是一句口号,而是实质影响市场的规划准则。

  北京未来的增量发展将集中在新城区域,如受市政府搬迁带动的通州、以丽泽为代表的北京南城区域,甚至是以疏解非首都核心功能为首要任务的雄安。

  与此同时,如何在现有存量的基础上提升品质和标准,将是未来北京甲级办公楼市场关注的重点——不论是提供更灵活多元的办公选择,抑或是引入更高端的产业和租户,都会为市场带来更多的机遇。

  ■ 长租公寓

  专业化、品牌化正在形成

  据第一太平戴维斯研究报告显示,目前我国住房市场正在经历一场变革,租购并举、全面发展住房租赁市场,逐渐成为建立新型住房体系的重要组成部分。

  住房租赁市场长期以来都是刚需市场,但目前市场结构并不健全,而长租公寓可以说是传统租房模式的升级。

  随着相关政策的陆续出台、个体居住者的消费升级和住房租赁领域的金融创新等一系列改革,开发商、机构投资者、中介等纷纷抢滩长租公寓市场,长租公寓及相关企业正迎来快速发展的新风口。

  在资产证券化的引导下,住房租赁主体的专业化、机构化、品牌化正成为时下租赁市场的一大趋向。

  6月1日,中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》表示将积极探索可持续的长租市场商业运作模式。

  这是继4月25日中国证监会和住建部联合发文支持住房租赁资产证券化后,短短不到40天内国家级金融监管机构再出重磅,支持住房租赁发展。

  庞大人口支撑行业蓝海

  去年是长租市场快速发展的一年,在政策的鼓励下,国内住房租赁市场迎来全面发展的重大机遇。

  而今年则称得上是住房租赁资产证券化的元年,在政府鼓励“租售并举”的背景下,国内房地产资产证券化有望在以租赁住房,尤其是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先取得突破。

  对长租项目来说,前后期都需要大量资金投入。同时,由于长租项目的资金回收周期较长,所以在资金压力方面,相较住宅销售项目更大。而长租市场的参与者能否获得稳定的融资支持,是未来发展的关键。

  研究显示,预计到2025年,我国租赁人口将增至约2.5亿人;至2030年,将有接近3亿人通过租房实现“住有所居”。庞大的租房人口基数将有效支撑着住房租赁市场的发展,使其成为一片值得期待的蓝海。

  ■ 零售物业

  购物中心加速升级改造

  世邦魏理仕提供的数据显示,2018年第二季度,没有新项目开业。安贞华联、广安门华联相继停业关店。

  第二季度季度,整体租赁市场较平淡,餐饮业、本土服饰品牌扩张相对活跃。将原有店铺在形象、功能上升级以提升购物体验,以及推出全新副线品牌以开拓新细分市场的趋势越来越显著。

  记者了解到,6月30日,在经历了近一年的闭店调改后,龙湖北京长楹天街西区新空间“花间享”正式揭开面纱。据统计,开业当天客流达22万人次,销售额突破3200万元,实现了100%的招商率和开业率(除乐高)。

  在关闭了百盛百货的区域后,去年5月,长楹天街拿出原有百货区域近4万平方米空间,集合起艺术、科技等升级消费者体验的元素,对整体空间环境及内容进行了重构。

  花间享一改百货品类的单一沉闷形态,引入75家升级品牌,突破传统的每个楼层单一业态的布局,以品牌本身的品质化内容及各类品牌业态的多元混搭打造出悠享的沉浸式艺术生活方式,营造出更丰富、舒适、人性化的游逛感。

  百货业以“千禧一代”为受众

  市场上的部分百货商场正在积极升级,通过调整业态组合、进行数字化转型等方式寻求突破。

  未来的百货商场,可以考虑定位受众为千禧一代,为他们提供时尚且符合其消费能力的餐饮和体验品牌,以及引进轻奢设计师品牌等。线上线下结合的新零售模式,也可帮助项目提供更有特色服务。

  据了解,第二季度,北京零售物业市场整体空置率环比上升了0.1个百分点至5.2%。购物中心首层平均租金每天每平方米35.7元,环比上涨0.2%。租金增长来自于次级商圈和成熟外围区的个别项目。

  未来6个月,北京有5个零售物业项目计划入市,总体量约41.9万平方米。其入市后,可使空置率小幅上升,而市场租金将保持平稳。

  ■ 旅游地产

  置业目光转向云南

  继全域限购、重拳打击“阴阳合同”之后,6月海南再出狠招调控楼市,要求商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。

  去年至今,海南多次出手调控楼市,封堵炒房行为,这也令当地楼市进入去泡沫的过程。

  对于外地购房者来说,到海南买房受到了更多限制,而紧挨海南的云南,有着和海南类似的旅游资源和优越的地理环境,便成为购房者在海南之外的又一青睐之地。西双版纳、昆明、腾冲、大理、丽江成为云南旅游地产的热门区域。

  热度之下,云南楼市也开始出台调控措施。“五一”前后被住建部约谈的、包括昆明在内的12个城市里,已有9城已出台调控举措回应。前几日,被住建部等七部委点名先行开展楼市专项整治的30城中,亦有昆明的身影。7月1日,昆明市下发通知,一方面针对非云南省户籍人士购房出台了相关限购政策,另一方面强化了热门区域商品房销售价格的管理。

  当地配套有待完善

  海南和云南均拥有全国其他城市无法比拟的区域自然资源。在房地产市场方面,海南开发更早,大配套体系较为成熟,云南近年才开发起来,配套尚待提升。

  与海南不同的是,云南个别城市还具有夏季避暑价值。云南房地产市场虽起步较晚,成长空间较大,尤其是昆明市场。

  总体来看,昆明下半年或将继续出台管控。若后续还有炒作现象,预计部分区域限购政策会更加趋于严厉,且楼盘方面肯定还会面临各类监督和管控,这是市场参与者需要注意的内容。

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