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一头负债率上升一头融资额下降 房企如何用高周转“挑”好这副担子

董青枝 曾健辉 每日经济新闻 2018年07月06日 09:22

  2018年上半年,传统融资渠道继续受限,非标压缩及美国加息等情况都进一步推高了房企的融资成本。与此同时,偿债高峰期将在今年下半年出现,如何填补资金缺口将成为房企的首要任务。

  资金作为房地产业的血液,在银根收紧背景下,不同规模企业之间的融资能力也出现明显分化,部分房企加速甩货、减缓投资、展开多元合作……多渠道缓解资金压力。

  对此,新城控股高级副总裁欧阳捷坦言,要做大规模,就必须快拿地、快销售,但回笼资金依然不能够满足企业规模增长的速度要求,房企仍在千方百计地寻找突破融资瓶颈的渠道和办法。名列排行榜前茅的房企更容易获得资本市场和金融机构的青睐,中小房企的资金渠道变得更窄、资金成本更高,债务压力更大。

  房企融资通道收窄

  银行收紧房企融资,多项新规围堵,加上发债遇冷,房企想要“拿钱”的通道日渐收窄。

  某房产平台首席分析师张波表示,2018年上半年房地产行业总体融资环境趋严,除了对银行加强住房信贷管理,提高对贷款风险防范外,监管层对于基金、信托和债权发行统统加强了管理。除了龙头房企在融资上有一定优势外,中小房企的融资难度将越来越大。

  据不完全统计,从2016年第四季度开始,监管部门陆续出台诸多限制房企融资的新规。其中包括,暂停地产企业公司债发行、公司债发行要过准入关和分类关;严禁房地产企业发行企业债用于商业性房地产项目;限制私募资管计划投资过热城市房地产项目。

  今年5月下旬以来,多家主流房企发债项目显示“中止”。来自同策咨询的数据显示,今年5月,40家典型上市房企发公司债融资总额呈现较大幅度的滑落,环比减少87.59%,在融资总额中仅占比为12.93%。

  克而瑞研究中心数据显示,5月108家房企新增融资额为579.69亿元,同比下跌45.3%。融资结构中,银行贷款环比下降29.67%;受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降49.9%;同期海外发债额为零。

  在日趋严厉的监管下,企业的融资难度有所分化。大型国有房企融资优势较大,中小房企融资成本普遍提高,其中信托融资成本较去年提高2~3个百分点。

  同时房企的资产负债率有所上升,Wind资讯数据显示,2018年第一季度末,中国房企资产负债率上升至79.42%,房企负债率创下13年新高;资产负债率超过80%的A股上市房企近40家。

  同策研究院总监张宏伟对此分析称,从资金面角度来看,三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间段;从销售上来看,核心一二线城市因限制性调控措施导致房企回款节奏放慢、资金紧张。下半年资金链将会依然紧张,土地市场将会更加理性。

  房企加速开发重视现金流

  多重压力之下,房企也正在展开自救,保证现金流成为多数房企的共识。

  在传统的房地产开发业务中,销售——买地——融资是必不可少的环节,2018年上半年,主流房企的这三项业务都有加速的趋势,行业集中度进一步提升。

  “在融资不畅的背景下,唯有高周转是房企加速奔跑的火箭助推器。”欧阳捷认为,快投资、快开发、快销售和快回笼是房企高周转的四把快刀。大房企通过强化品牌导流、提高开盘规模、营造旺销氛围、形成良性循环,可以实现规模增长快、资金回笼多和利润有保证。

  整体来看,2018年上半年,品牌房企加大了项目推盘力度,销售重心前移,实现了销售业绩的增长。上半年行业龙头企业碧桂园销售额突破4000亿元、恒大和万科超3000亿元。

  与此同时,规模房企也开始了多元化发展。例如,碧桂园于2018年6月15日宣布进军现代农业,同时其业务还包括长租公寓、金融、教育和文旅等;融创也不断加码地产主业以外的其他产业,通过入股万达进军商业地产领域;通过入股自如进军长租公寓领域等等。

  此外,房企上半年拿地金额有所下降,拿地逐步趋于理性。中指院数据显示,2018年上半年,企业拿地继续向三四线城市下沉。20家品牌房企累计拿地13503万平方米,同比增长13.8%;累计拿地金额6101亿元,同比下降12.4%。

  就拿地销售比来看,上半年土地投资力度整体弱于去年。克而瑞数据显示,1~6月销售百强房企平均拿地销售比为0.45,相比2017年的0.53仍有一定差距。多位业内人士预测,下半年房企资金链仍紧张,土地市场会更加理性。

  克而瑞预测,对开发企业而言,资金仍向大型房企倾斜,融资成本将高位运行,中小房企融资短板显著,将感受到更为强烈的资金周转压力,或将竭力压缩项目开发周期,使出各种营销手段抢业绩、抢回款。

  其实,不少中小型房企已开始抱团取暖,比如旭辉+中骏、宝龙+中梁、融侨集团+金光置业等。他们通过合纵战术积极拿地,期望在规模战中立于不败之地。

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