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房价设置“涨停板” 专家称有待商榷

证券日报 2018年07月12日 08:35

   在近期出台的各类房地产市场调控政策中,最受瞩目的无疑要属福建省宁德市。该地明确要求,中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000元/平方米以内。今年下半年涨幅控制在3%以内。

   “对房价涨幅设限,其实是不少地方政府在调控过程中都会采用的手段,但直接以具体比例的方式来明确却较为鲜见。”58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析认为,此类做法一方面可以控制市场对房价的合理预期,即不仅会影响商品房上市价格,对于土地价格也会产生间接影响。如文件规定新出让土地采取“限房价+竞地价”方式出让,土地出让合同都必须明确商品住房销售均价,销售过程中均价不得调整;另一方面,也可以弱化住宅的投资属性,减少市场对住宅房源的投资需求。

  除了对价格涨幅设定限制外,宁德市还要求,在中心城区范围内新购商品住房限售3年;144平方米及以下的商品住房分类别限购;以及对中心城区新批预售的商品住房项目实行公证摇号、公开销售,其中50%的套数优先考虑蕉城、东侨户籍无房户首次购房等刚性需求。

  此外,对于商品房销售价格需要调整的,宁德市规定,在商品房销售价格确定后,原则上不得调整,确需调整的,须间隔12个月,且单栋未售套数不得少于20套。调整幅度控制在5%以内,且不得超过年度控价目标。

  虽然对房价实行全面管制的初衷是为了进一步支持刚性居住需求、遏制投机炒房、营造规范有序的市场秩序,但也有市场人士对此提出担忧。一方面是此举是否会让开发商在申报新盘预售价时进一步“拔高”价格。另一方面,是否会对市场营造出一种供求关系严重失衡的氛围,使得投机性购房者继续保持对后期房价上涨的乐观态度。

  张波认为,虽然文件中也明确提出,会综合考虑合理利润后确定备案均价,但是“一刀切”的做法是否适合所有地区和城市,还有待进一步商榷。整体来看,虽然用行政手段取代市场手段的方式适用于短期调控,但长期来看,还应继续夯实楼市调控长效机制。

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