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二线城市房贷利率远超一线 房地产调控冷热交汇

21世纪经济报道 2018年08月01日 09:17

  继7月5日央行今年第三次定向降准释放约7000亿资金后,7月23日再次5520亿元的一年期MLF操作,向公开市场净投放3320亿元。同日,国务院常务会议也确认积极的财政政策要更加积极,货币政策要松紧适度。对此,市场有传言称释放的流动性有可能再次流向房地产领域,引发房价上涨。

  21世纪经济报道记者调查多个热点城市的银行和房地产中介发现,到目前为止,房地产市场并未明显放松,房贷额度仍然紧张,且部分二线热点城市还在加强调控力度,贷款利率也多超过一线城市。

  “信贷额度是有一定宽松,但是多出来的额度要求主要放给企业客户,按揭贷款领域仍然有限制。”珠三角地区一家国有大行分行副行长表示。

  利率变化升降不一

  21世纪经济报道记者了解到,央行定向降准后,在广州、南京等地,近期调整房贷利率的主要以股份行、外资行、城市当地中小银行为主。这些银行在房贷市场上占比较少,其房贷利率原本就高于当地市场的主流利率,其上调或下调利率对房贷市场影响很小,且不同城市利率升降不一,多数一线、二线城市的主流房贷利率依旧呈现稳中有升的趋势。

  如广州汇丰银行近期将首套房、二套房最低利率下调10个点分别至15%和16%,而目前广州市场主流利率是首套上浮10%,二套上浮15%-20%;南京区域内的招商银行、广发银行将首套房贷利率由上浮25%下调为首套房贷利率上浮20%,与主流利率相当。

  “利率定价和银行额度有关,此前额度紧张,自然想把钱投到利率更高的贷款上面,而目前利率也是希望和目前市场主流利率接轨。”招商银行南京分行某客户经理告诉21世纪经济报道记者。

  而在北京、深圳、郑州等区域,不少银行则还在上调房贷利率,如目前北京四大行主流利率为首套上浮10%,但光大银行北京区域内的某网点,首套房贷利率已变为上浮30%,部分网点依旧停贷;而深圳区域内的建设银行近日则将首套房贷利率从上浮10%上调为上浮15%。郑州近期则是主流利率发生变化,工商银行、建设银行、郑州银行等多数银行都将首套房贷利率从上浮20%上浮25%。

  融360发布的最新全国房贷监测数据显示,6月全国首套房贷款平均利率为5.64%,相当于基准利率1.151倍,环比5月上升0.71%,已是2017年1月以来连续18个月上涨,而同比2017年6月首套房贷利率上升幅度更是达15.34%。

  至于在降准和大额MLF释放后,较为宽松的流动性是否会传导到楼市,上述珠三角国有大行分行副行长分析,目前按揭贷款仍然有额度限制,且降准释放的资金要求主要给到实体经济。“现在信贷额度是多了些,但是珠三角实体小微企业多,多出来的额度主要给企业,虽然按揭贷款额度也多了一点,但相比申请量还是少的,按揭贷款审批不会变得更加容易。”

  同策房产咨询研究院总监张宏伟认为,目前国内房价在经过高速增长后已推动居民杠杆率快速增长,与去杠杆相悖,再加上贸易摩擦阴云下房市是汇率稳定器,不具备放松条件。

  二线城市房贷利率远超一线

  21世纪经济报道记者调查发现,目前二线热点城市主流房贷利率上浮明显,且主流房贷利率多已经超越一线城市。其中上浮最狠的武汉市首套房贷主流利率已达基准利率上浮30%(年化6.37%),二套房贷利率则需上浮40%。武汉市工商银行某支行信贷部经理告诉21世纪经济报道记者,目前二手房首套房利率上浮30%,但是只和某房地产中介(链家)合作,额度紧张不接受个人申请二手房按揭贷款。

  中国银行武汉市汉口某支行个贷部客户经理则表示,各支行还会根据额度状况自主调整利率。“我们支行目前额度非常紧张,利率需要上浮50%,上半年放贷的基本是去年的申请,现在申请,放款时间要在半年以上。”

  利率上浮达到2字头的则有南京、济南、郑州等城市,主流的首套房利率均是上浮20%起(年化5.88%),其中郑州地区的多家银行首套上浮已达25%,二套达35%以上。“郑州目前主流首套房贷利率为上浮25%,7月刚调的价,已经是一年来第四次调价了,需求太多。”郑州某房地产中介业务人员表示,“现在是全款优先选房,首付60%次之,首付30%再次之。”

  郑州住房保障和房地产管理局公布数据显示,2018年1月到6月,全市商品住宅和二手住宅累计成交1587万平方米,同比2017年同期增长20.4%,

  与之相比,西部二线城市如成都、西安、重庆等房贷利率上浮相对较低,但首套房主流房贷利率也达到了15%的水平,超过北京、广州首套房上浮10%的主流利率,与深圳首套房主流利率相当。

  由此可见,目前热点二线城市房贷利率已远超一线,且城市差别较大。“这主要和当地的房贷需求有关,目前一线城市如北京等地成交量已至历史低点,但二线城市需求依旧火热,银行会根据自身额度和需求状况,调整不同地区的房贷利率,本身也是房地产调控因城施策的体现。”中原地产首席分析师张大伟表示,“目前全国的主流按揭贷款利率还是在5.88%左右,虽然上浮但仍是历史低点,除非加大放水力度,否则对房地产市场影响较小,未来房贷利率依旧上浮空间大而下行空间小。”

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