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367个城市租金增速:北京不算最疯狂

经济观察报 2018年08月27日 09:16

  在各类媒体上,最近北京的房租涨到了天上,如果我们逃离北京去到十八线城市,是不是从此就不用再承受高房租了呢?

  我们统计了全国367个城市的租金数据,没想到,现实这一次居然比理想丰满。

  统计显示,躲避高房租,完全不需要跑到十八线,假设人均租住面积为35平方米,在北京每个月需要付出至少3300元才有栖身之处,如果愿意离开北京,转战杭州或广州,房租立马可以打个六折,在杭州每月仅需2000元不到,在广州每月仅需1800元多点,相当于每个月钱包里多了1500元左右,可以存起来凑买房首付,也可以拿出来潇洒消费。如果愿意转战到南京或厦门,房租至少打五折,在南京每月仅需1600元不到,在厦门每月仅需1500元多点;如果愿意到天津、武汉、成都、苏州、重庆这些城市,房租更是打四折以上。

  与此同时,我们发现,租金最贵的三十个城市,其实就是三类城市,一是公认的经济发达的一线城市,北京更是一枝独秀;二是风头正劲的省会中心城市;三是海南的旅游度假城市,除了海口和万宁,还有乐东和东方这样的十八线城市。

  从同比增速来看,北京租金的绝对水平虽然高,但是同比增速并不算最疯狂。万宁以超过70%的同比增速位列第一,舟山也达到了58%,深圳、广州、成都的同比增速也均超过30%,东方虽然同比增速仅有24%,但在租金排行榜的排名大幅上升了13名,台州和济南则掉出前三十。这样看来,这一波租金上涨,增速最疯狂的其实都是旅游城市。

  租金毕竟不同于房价,租金基数小,所以既要看增速,也要看增幅。

  从增幅来看,问题就比较严重了,同样是租一套35平方米的房子,2018年8月相比2017年8月,在深圳需要多付近650元/月,而在北京则需要多付近560元/月。

  综合同比增幅和环比增幅,使用科学赋权重的熵值法评分,可以快速找到当下租赁市场最火爆的城市,被列入租赁市场最火爆的城市有七个,深圳位居榜首,其次是北京和万宁,随后是广州、上海、舟山和防城港。

  租赁市场的两条主线浮出水面,一是超级城市北上广深,二是有海景资源的旅游度假城市。这两者的共同特点是,具有稀缺性。只不过,北上广深的租赁是日常消费,稍有风吹草动必然引发社会关注,而旅游城市的租赁是偶发消费,所以大家容易忽略。

  单位面积租金上涨,最大的受益者是物业所有者,通俗理解就是从通胀率中获取收益,资本基于超级城市通胀率将进入快速上升通道的预判,通过专业租赁机构抢占房源,事实上是在低位锁定了抗通胀的资产,这是一种比较常见的期货操作手法,实际上也是资本对冲货币贬值的自我保护。

  不过从前文的数据分析来看,专业租赁机构不应只盯着北上广深这样的热点市场,资本的过度集中会加速通货膨胀,从而造成锁定资产的成本上升,那样也就失去了对冲的意义,建议专业租赁机构应该着眼全国,加快布局旅游度假热点城市。

  那些指责资本携专业租赁机构炒高房租的观点,也不是完全没有道理,但是这两者更多是一种相关,而非因果关系。把北京房租的上涨直接归咎为资本和专业租赁机构的兴风作浪,有没有可能错误归因了呢?

  要回答这个疑问,首先要回归到问题的根本,北京剧烈上涨后的租金水平,到底是经济增长和收入增长后的价值回归,还是资本过度集聚和专业租赁机构囤积居奇带来的价格泡沫?我们需要先看看收入和租赁支出的数据。

  从北京和上海这两个超级城市的租金支出收入比来看,最近十年,相比上海2012年以后稳定在50%以下,北京的租赁负担还是比较重的,2008年最高,达到了66%,2017年最低,仅为46%,2018年拉升到54%,但实际上还低于2008年-2014年水平。

  由此可见,北京这波租金上涨,既有收入增长带来的价值回归,也有资本扎堆的推波助澜,更有专业租赁机构的价格发现,目前还处于合理区间,但也应该开始警惕泡沫化的趋势,避免像上海2008年那样,一度出现租金支出收入比甚至都超过100%的极端情况。

  通过计算年租金和房屋总价的关系,可以得到北京和上海的投资收益率,可以看到,北京上海的投资收益率呈现出比较明显的下行趋势,截至2018年8月,这两个超级城市的房屋投资收益率仅为每年1.3%,在楼市严厉调控之下,如果有专业机构愿意为房屋业主提高租金水平,那么业主自然愿意交出房屋租赁权,这就促成了专业租赁机构能够在短时间内垄断大量散租房源。

  一般来说,一旦有了中间商赚差价,那么对买卖双方都是不利的,但客观地说,在租赁这件事情上,我们可以更乐观一些,因为房屋业主关注的是单位面积租金(单价),而租客关注的是套租金(总价),有没有办法可以实现提高单价又降低总价呢?

  专业租赁机构的答案是“N+1”,两房改三房,三房改四房,把原来不产生租金的客厅改为可出租的房间。以一套100平方米的三房为例,原来月租8400元,出租给三个租客,每位租客平均负担2800元/月。经过专业租赁机构的N+1改造,可以出租给四个租客,要实现8400元的总租金,每位租客只需要负担2100元/月,这种情况下,如果我们把总租金提高到10500元/月,那么每位租客需要负担2625元/月,结果就是,专业租赁机构留存1500元/月的服务收入,房屋业主增加600元/月的出租收入,而租客则减少175元/月的租金支出。

  综上,面对租赁行业的剧烈变化,当务之急我们需要做的事情是:

  建立租金动态监测体系,提防租金泡沫化;

  客观看待房租上涨,理性对待资本和专业租赁机构,同时建立行业准入规范;

  加强对专业租赁机构的房屋消防安全检查和环保健康检查,确保租客的基本利益;

  开发面向公众的租赁房源公示平台,让租赁价格更加透明,也让租客有更多的选择。

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