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楼市正浮现多重拐点迹象:首套房贷利率连涨20个月

证券时报 2018年10月06日 09:00

   近期取消商品预售房制度的消息引发市场广泛关注。在高房价以及家庭资产70%以上是房地产的大背景下,任何楼市消息都能引发多空对战。当前楼市到底处于一个什么阶段,无人能够给出确定答案,但是,楼市目前已浮现出多重拐点迹象。

  
  拐点信号一:13个重点城市二手房价环比下跌
  
  中国房地产协会主办的中国房价行情数据显示,今年8月份全国34个重点城市有13个城市二手房价环比7月份出现下降。其中,大连二手房8月均价14563元每平,较7月下降4.2%,跌幅最大。天津二手房8月份均价25104元每平,较7月下降2.29%。此外,杭州、广州、石家庄、厦门等多个城市二手房价环比降幅超过1%。
  
  房价下滑的重点城市数量明显增加,7月份这一数字只有5个城市。值得一提的是,北京福州两个城市已经连续两个月环比下跌,其中北京7月下降0.53%,8月下降0.42%。福州7月下降1.51%,8月下降0.60%。
  
  拐点信号二:多地出现业主维权事件
  
  二手房业主,或许还难以体会到房价下跌的痛苦,而此前购买一手房的业主们,有的却已经很不开心了。近日媒体报道,合肥泰禾院子房价从21000元降到16000元,引发前期业主拉横幅维权。
  
  这不是近期唯 一的房闹事件。比如9月13日,滨江新城新希望未来海岸二期部分房源价格低于一期,引发了部分业主“维权”抗议。在网上流传的一份Excel文件,显示两次预售证之间价差887元/㎡,单套总价最大相差约36万元。这个楼盘的备案均价是17123元/㎡,精 装修标准4000元/㎡。
  
  福州平潭正荣府近期也出现业主维权事件。网络消息显示,平潭正荣府在网上售价为15000元每平。业主表示很多中介公开单价为12000元-13000元。与此同时,贴吧中有人表示,很多业主开盘时是以16000元以上的单价购入的。也就是说,这批业主每平已经损失4000元左右。
  
  拐点信号三:首套房贷利率连涨20个月
  
  根据融360最新发布的报告显示,今年8月,全国首套房贷款平均利率保持上涨,达到5.69%,环比上升0.35%,同比上升11.13%,为连续20个月上涨。报告认为,当前房贷市场政策指向仍偏紧,未来房贷利率或保持低幅上涨。
  
  此外,有分析人士认为,国内国际环境或许也会倒逼房贷利率上涨。北京时间9月27日凌晨,美联储宣布加息25个基点,将联邦基金利率目标区间上调至2.00%-2.25%。这是美联储今年第三次加息,也是2015年12月开启本轮货币政策紧缩周期以来的第八次。不久之后,巴林、沙特、阿联酋等国央行相继加入加息阵营,中国香港澳门跟随加息。
  
  拐点信号四:土地流拍数量达历史高位
  
  房地产开发商似乎已嗅到不安的气息,今年土地流拍数量达历史高位。根据某研究院数据显示,2018 年以来全国房地产市场土地流拍已超过 800 宗,其中一线城市 13 宗,二线城市 178 宗,远超上年数额。
  
  回顾房地产市场近年来的发展情况,土地流拍现象并非首次出现,2011年-2012年百城住宅用地曾出现流拍高峰,2014年-2015年又有一阵土地流拍潮涌起。2018 年地产市场流拍再现,且流拍建筑面积及流拍率不断抬升,达到历史高位。
  
  拐点信号五:土地溢价率创39个月新低
  
  面粉贵过面包的现象也开始有所收敛。某研究所数据显示,8月份40个典型城市土地成交溢价率17.3%,与7月相比下降1.7个百分点,与去年同期相比下降20.9个百分点。与历史对比,8月份土地成交溢价率创出39个月新低。
  
  某研究所指出,过去一年土地溢价率快速下滑,与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑,按过去短周期规律来看,溢价率将会下滑至10%附近再企稳。
  
  地价走弱信号也开始浮现,土地均价出现连续5个月同比下跌。8月,40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米,环比下跌2.9%,同比下跌17.7%。造成该现象的原因在于,一是整个土地市场降温明显,甚至多个热点城市出现土地流拍的现象;二是三线城市成交比重增加,成交结构的变化拉低了成交均价。
  
  数据显示,土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌。预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长,但增幅相比2017年将有所回落,但预计40个典型城市全年保持同比下跌态势。
  
  拐点信号六:多位大佬开始看空楼市
  
  房企大佬也有看空楼市的迹象。万科董事会主席郁亮近期声称:今天我们所面临的转折是全方位的,政治、经济、国际、军事等方方面面,在这个时期我们应该怎么做?只有四个字:“收敛”和“聚焦”,把“活下去”作为基本要求,战略围绕“活下去”而展开,保证万科“活下去”。
  
  此前因白银时代而痛失一把手地位的万科,可能其看空的言论信任度降低,但作为上轮房地产牛市最大受益者之一的孙宏斌,2018年中期业绩会上表示,此次调控严厉程度远超过预期,如此严厉的调控将影响到用户对房价的预期。
  
  拐点信号七:万科保利改名 恒 大多元化
  
  观其言更要看其行。一些龙头房企的大佬已经在加速践行“看空”言论。9月初,万科相关人士表示“深圳市万科房地产有限公司”即将更名“深圳市万科发展有限公司”。 9月12日晚间,保利房地产发布公告称,同意变更公司名称为“保利发展控股集团股份有限公司”。两大龙头房企几乎同时在名称中去掉房地产字样,尽管公司否认“去地产化”, 也难免不让让人遐想。
  
  另一个龙头房企中国恒 大的动作明显指向多元化道路。9月23日,恒 大集团宣布,已经以近145亿元的资本入股广汇集团,将持有广汇集团近41%股权,成为该集团的第二大股东。而在6月份,中国恒 大67亿港元入股了贾跃亭的法拉第未来。
  
  在进军汽车行业的同时,中国恒 大的主业,房地产领域去杠杆意图明显。中国恒 大今年中期业绩报告显示,其最新净负债率降至127.3%,较去年底降低56.4个百分点,较去年同期大降112.7%个百分点。其资产负债率也呈现同步下降态势,最新为81.66%,较去年底下降4.59个百分点,较去年同期下降7.08个百分点。
 

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