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探访自管模式小区:业主自管就万事大吉了?

广州日报 2018年10月06日 09:14

停车场的通道上也停满了车,存在安全隐患。

  
  有不少不满物管公司的业主,对选择了自管模式的小区非常羡慕,而选择了自管模式就可以更省心了吗?日前,有自管小区的业主对记者表示,小区自管后虽然有盈余,但聘请低工资的保安及清洁工,物业服务水平降低了,当物管、业委会和业主三方关系变为业主与业委会两方关系之后,更需要制衡和监督机制,而目前似乎还没有很好的解决模式。业内人士表示,物管和自管都只是小区的管理模式,不可否认,对于业委会自管的指引和监督在政策法规上都存在空白。对于单个业主而言,无论面对物业管理公司还是业委会,都是弱势的一方,业主自管不是目的,业主自治才是方向。
  
  自管小区业主:自管组织谁来管?
  
  杨女士(化名)所在的小区规模较小,目前实行的是业主自管的模式。她告诉记者,小区的物管费虽然一直维持低位,但感觉小区管理质量差强人意。比如,小区的清洁卫生问题,为了降低用工人员的成本,聘请一些年龄较大的工作人员,运垃圾速度缓慢,即使电梯中贴着收垃圾的时间段,也没有按时间完成,常常在上下班高峰期还碰到运垃圾的状况,影响电梯使用效率。而停车场的通道上也停满了车,存在安全隐患。
  
  而最让杨女士不满的是,她认为业委会不公布明细收支账,小区的各种支出不受到监管,比如,小区要安装监控系统,每层楼都要装摄像头,这种监控力度显然已经超出安保的需求的必要,因此提出要求召开临时业主大会,让业委会汇报自管以来的工作情况,不过遭到了拒绝。
  
  记者在小区见到,作为一个有近二十年楼龄的小区,小区整体清洁度还是保持得不错,安装了新的门禁系统。不过,在等电梯的时候确实碰到一台电梯一直在运送垃圾的情况,有业主告诉记者,小区清洁人员住在楼栋顶层,为贴补家用,他们也会将各种垃圾分类收集变卖,垃圾堆积也影响了环境。而停车场进出口处的通道确实也停满了车。
  
  对此,业委会负责人张女士(化名)表示,小区因为规模较小,在没有找到合适的物业管理公司接手的情况下,才采取了由业委会管理和监督,通过社会招聘物业管理服务人员到小区服务的“业主自行管理”模式。目前小区物管费标准是按每户1.75元/m2收取,商铺每户按6元/m2收取。经过三四年的自管,这种模式受到了业主们的认可,虽然物管费没有提高,但小区账户的结余却在逐年增长,目前已有50多万元,利用账户结余,小区大堂的天花板进行了翻新,也搞好了绿化和基础设施维护,并购置了监控设备。
  
  对于业主们反映的情况,如卫生问题,都是立即要求改进,而账务也是有张贴公开的,各个岗位都是有责任规定和要求的。业委会近期也接到街道的约谈,就杨女士反映的问题给予回复,因各种原因不便召开临时业主大会。
  
  自管模式需要更清晰的指引
  
  有业内人士表示,自管并不意味着物业管理中所有的问题都能解决。无论是《物权法》还是《物业管理条例》关于业委会的规定和内容都相当有限,对于议事规则、业主公约、业委会的操守、运作、监管等都没细致的指引,很多靠业委会自己摸索,缺乏法规依据。在政策上需要政府有关部门进一步完善。
  
  有业主对记者表示,从物业管理公司、业委会、业主三方模式转变为业主、业委会模式,其中的关系发生变化,一些疑问需要得到解答。从管理水平来看,如何判断和评价自管水平的高低,物业管理公司是有资质级别评定的,但自管则是空白。从监管来看,三方模式时,业委会可以对物业公司进行一定的监管,而变成两方模式,业主和业委会似乎成了对立方。业主质疑小区的收支问题,是否有查账权,该怎么查?业委会面临业主质疑应对程序又该是怎样的?没有固定程序可执行。此外,业主自管的收费和盈余性质也值得探讨。作为有盈利需求的物业管理公司,追求利益降低成本无可厚非,如果是业主自管模式,是否还有盈利的必要呢?物业管理费用于支付成本支出,如果小区通过利用全体业主的资源获得盈利,账面盈余越来越多,资金如何使用如何管理,都没有指引。
  
  华南和谐社区发展中心主任周活宁表示,他们也接触到不少小区要状告业委会的例子,如有小区业委会做账是用铅笔的,在支出中有不少吃喝交际花费,引起业主们的不满。但目前对业主而言,碰到这样的情况只有两种途径来解决,一是提起罢免业委会,二是走法律途径,提起诉讼要求法院审核账目,对于小业主而言,面对的是相对强势且有组织的业委会或物管公司,业主在取证上也有难度,整体来说是对业主相当不利的局面。
  
  周活宁表示,在长期的自管实践中,他觉得最先应该解决的是让全体业主参与小区管理的问题,实际上是小区自治的问题。其次才是管理方式的问题,是选物管公司还是自管等。业委会在城市小区之中还不普遍或者普及,已有的业委会在内部建设、对内处理业主关系对外处理物业关系等方面还需要较长时期的培育和进步的过程。有些业委会制度不完善、操作不规范,与业主和物业公司都可能存在一定的矛盾。需要特别强调的是,应该看到这是发展中的问题,需要各方加以引导培育。主管部门甚至可以出台一个小区业委会的指引,甚至是标准化范式,引导业委会成立、管理和提升。
  
  记者观察:业主自管水平也需要升级
  
  小区管理问题一直是个大难题。而对于单个业主而言,个人利益显然更重要。比如,就小区的物管费问题,有业主愿意付出更多成本享受更好的服务,有业主则更在乎物管费涨不涨。而就停车问题,对于没有车位的业主而言,把车停到停车场才是最实际的,而对于有固定车位的业主而言,通道通畅没有安全隐患更重要,这些都是业主的需求,如何处理其中的关系考验的是管理的水平。物管公司有资质评级,每一级的服务水平有具体的衡量标准和收费标准,而业主自管,没有清晰的标准,服务水平也与业委会的管理水平相关,这种不确定性常常容易产生矛盾。
  
  对于业委会而言,提升自管水平显然非常有必要,而对于业主应更有主人翁意识,更多地关注小区事务,业主们热情参与和监督对小区更加重要,而不是等到各种矛盾问题突出才出来维权。
 

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