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龙湖杀进商业存量改造市场 收并购开道扩张新战场

王丽新 中国经济网—《证券日报》 2018年10月10日 09:22

  近年来,受到房地产调控政策影响,房企单纯依靠住宅主业发展难以抵御经营风险,需要其他利润增长点来支撑,因此开发商不断调整市场拓展战略。而相对于住宅增量市场来说,商业几乎没有限制性政策,商业地产的保值增值与回报属性,成为规模化房企在后地产时代的重要盈利支撑。

  作为商业追逐者的龙湖集团,在2011年明确 “持商业”战略,即未来平均每年销售回款的10%将用于持有性物业。7年间,艰难的“养商期”已经度过,龙湖对商业地产的扩张开始加速。

  9月下旬,龙湖北京房山天街正式营业,这座体量13.6万平方米的全业态商业体,是龙湖在北京的第三座天街,也是其持有的第27座开业商场。更有看点的是,房山天街是龙湖史上首个收并购商业项目,这意味着龙湖商业开始杀进商业地产存量改造市场,进行商业新战场的战略性布局。

  商业存量改造样本运营

  据《证券日报》记者获悉,房山天街前身为“胜茂广场”,因招商乏力自建成以来一直未营业,2017年被龙湖收入囊中。收购之初,因是此前未踏入的存量改造领域,龙湖非常谨慎,从前期现场勘查,市场调研到收入测算,商业体系内几大部门全部参与其中,多维度推进,击败了强劲的竞争对手后才拿下项目。但拿下后,真正的艰难才开始,开业工期推进表时间卡得紧,从招商到亮相,以往成熟经验却已不能照搬。

  “对于改造项目来说,不像做天街有成熟经验可参考,因此遇到了一些难点。”龙湖商业环渤海一区北京房山天街商场总经理王丛颖接受《证券日报》记者采访时表示,图纸与现场不符,建筑外观、立柱、燃气、管道、过道宽度、电梯等楼宇布控已不具备按需改造条件,经过与商家的反复沟通,几乎每一个铺位都进行了大量改造,整体改造量达70%以上,预算一次次增加。

  不难看出,从起初商家的不认可到满意,商业存量改造项目的投资运营门槛显然更高。但项目周边3公里常驻人口40万、全区居住及办公人群达180万、全区缺乏满足品质消费需求的商业等商机,仍让250家时尚品牌及知名餐饮品牌入驻天街,其中120家是首次选择进入房山区域。

  “整体出租率100%,开业率100%,营业证照100%”,开业指标100%达成,这是扫了众多“雷”之后,龙湖首个商业存量改造样本交上的开业成绩单。

  据龙湖方面向《证券日报》记者表示,首个样本试水之后,在商业存量改造市场获取更多项目,扩大商业版图,已经成为龙湖商业的战略路径之一。接下来,北京和上海也将有存量改造商业项目陆续开业运营。

  加速扩大商业版图

  商业存量改造市场虽难点多,但却可以节省大量时间成本和投资成本,这是龙湖进入这一领域的重要动力。

  在“2020年龙湖商业租金收入将达60亿元”的目标下,龙湖商业团队面临的是“在重点城市、关键位置站住脚,变戏法经营好赚钱”。但当下一、二线城市,可选商业用地新地匮乏,收并购存量项目才会被提上日程。

  据记者了解,进入商业存量市场,龙湖会把商业客研系统运用到收并购项目时,并对项目周边商业、房价、人口等多维度进行调研,才会谨慎下子。

  事实上,复盘龙湖在北京布局商业的思路可以发现,新兴商业板块是其重点卡位布局区。正如世界级城市发展达到一定程度时,缺乏商圈消费升级的郊区商业会迎来机会。以龙湖北京长楹天街为例,已然成为朝阳板块的核心消费区之一。据悉,在存量项目获取中,龙湖同样会沿用这一布局思路扩张商业版图。与此同时,位于京西门头沟核心板块,长安街西延线首排的长安天街项目,也即将作为龙湖在北京布局的第四座天街项目,于2019年亮相,除龙湖自持商业外,其可售商业及办公部分已多次夺得北京市销冠,印证了龙湖成熟的商业布局思路。

  截至2018年6月底,龙湖集团累计开业商场数量26个,较去年年中增加4座。在建商场数量18个,较去年也有所提升,商场数量及规模都在稳步提高。

  而面对2020年的60亿元租金收入“大考”,龙湖商业正在以切入存量改造新领域的方式,试图加速兑现。

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