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万科退房凸显下行周期 业内:带来不好的示范效应

21世纪经济报道 2018年10月12日 09:11

  由于万科的龙头效应,类似厦门万科的退房方案,会带来不好的示范效应,令降价产生的纠纷更加复杂。

  “活下去”的口号刚喊完,万科又因降价后“补偿”、“退房”引发关注。

  10月10日,位于厦门的万科白鹭郡,在降价后迅速给出前期业主两种解决方案,因取消温泉入户,万科愿补偿业主20万元或解除合同,也就是退房。

  国庆前后,不少大型开发商在全国范围内展开了降价促销,但类似万科如此干脆利索让前期业主退房的很少见,此举也引发不少争议。

  2008年以来,每当房地产价格出现下行,便会随之出现前期买房的业主“维权”纠纷,这也成为楼市进入下行周期的信号。

  面对前期业主因后期房源降价“维权”,房企该何去何从?多名业内人士和律师指出,纯因降价索赔、退房毫无法律根据,这类行为明显属于违约;而房企选择给业主补偿,则是企业的自主权利,是企业维护品牌形象、客户关系的体现。

  也有业内人士指出,由于万科的龙头效应,类似厦门万科的退房方案,会带来不好的示范效应,令降价产生的纠纷更加复杂。

  万科的选择

  在经历了三年的持续上涨后,中国各地楼市逐渐开始下行。

  “今年楼市持续调控重压,信贷收紧,市场自9月开始观望。” 中原地产首席分析师张大伟指出。

  刚刚过去的九月、国庆,多个城市的房价开始出现冲高回落现象, “金九银十”不再。厦门、杭州、深圳这些原本房价极度坚挺的城市,也出现了打折、特价。

  恒大、碧桂园、万科、融创四大巨头领衔,带动了各地楼盘的降价风潮。国庆前夕,厦门万科白鹭郡启动降价促销,推出百余套89-110平方米特价房,相比之前房源,降价幅度在25%以上。

  这引发了前期业主的不满,网传万科补偿每位业主100万,涉资1亿。

  10月10日,厦门万科回应称,因项目购房合同中的温泉入户实际操作难以实现,产品发生变更。公司愿补偿前期业主20万元,或可选择解约。

  从此次厦门项目的处理方案来看,与以往单纯因为降价要求补偿、退房不同的是,万科首先承认自己的产品出现了瑕疵,这是可以退房的理由。

  万科的处理方式并不是个案。泰禾的合肥院子在降价后,老业主可以退房来重新购置促销房源,但需支付全款;杭州新希望(5.840, -0.26, -4.26%)未来海岸同意一期业主退房,不收取任何违约金;长沙湘熙水郡也给出回应,业主可自愿退房。

  多位开发商人士向21世纪经济报道记者表示,9月份以来市场陷入低迷,各家房企纷纷打折促销,随行就市,但让人头疼的是一降价就怕前期业主来“闹”。

  “降价就闹明显不符合契约精神,在房价上涨过程中,购房者并未平分利润给开发商,房价降了也不应要求开发商退差价。”张大伟指出,这波降价潮以及由此引发的纠纷不会很快过去,还有可能持续。

  这是因为,过去3年,房价全国上涨,投资投机需求旺盛,杠杆过高,购房者对于房价下行更加敏感。

  加之,过去2年很多开发商违规使用了双合同,在网签价格之外,通过装修车位等分摊了大量的房款,而2018年四季度是收房高峰期,过去因房价上涨而掩盖的各种问题,将在2018年4季度出现井喷。

  开发商如何应对?

  深圳知名房地产律师张茂荣对21世纪经济报道记者表示,“降价本来是一个市场行为,楼市的好坏、开发商如何定价,第一期和第二期的合同都是相互独立的。但是降价之后,前期的老业主觉得自己的房子贬值了,首付款都亏了,然后进行所谓的维权,这是没有法律依据的。”

  他指出,地产商与前期业主签订的合同是合法有效的,开发商作为卖方,没有义务进行补偿。

  但在实际操作中,开发商往往会作出妥协。

  对此,张茂荣认为,从法律而言,开发商可以选择放弃一部分权利,对业主进行补偿,这是一个民事自主行为,不违反法律规定。

  对于万科等房企当前的退房方案,他认为,开发商可能迫于无奈,为了防止引发纠纷,割舍了自身的利益对业主进行补偿,这种补偿是符合法律规定的。

  不过,他也指出,万科作为房企龙头,选择降价有消化库存、资金回流的考虑,可以理解。但这种行为可能会引发市场一系列反应,第一,其他购房者,包括不是在万科购房的业主,看到万科都降价或者补偿了,可能引发这些购房的业主进行效仿,从而进行所谓的“维权”,导致纠纷数量进一步增加。

  第二,这种行为对外释放了一个信号:只有在楼市惨淡的情况下,才会进行降价,这将进一步引发市场的观望或者明显的看跌,进一步影响楼市低迷化。

  张大伟认为, 单纯因降价而来的“维权”行为,容易受到开发商和相关部门的妥协和放任,助长了购房投机者的投机心理。

  “龙头房企选择降价就补偿,会导致全行业效仿,对于其他开发商来说,将面临更大的压力,大开发商还好,中小企业也许只能封盘。”张大伟说。

  另有深圳房地产商指出,万科厦门可退房应为个案,是万科基于自己产品变更做出的处理方案。

  参考过去的2008年、2011年和2014年,国内房地产市场均出现了不同程度的降价,作为龙头的万科也是先行者,且对业主降价退房要求态度强硬。

  2008年,万科在全国范围内促销打折,对于业主的退房要求,万科态度坚决称绝不补偿。

  2014年,上海万科悦城价格跳水,多名前期业主提出退房,万科表示,降价“是作为企业的自主经营行为,并未违反法律法规和任何合同约定。业主的集体退房申请诉求无法让人信服,故不能接受退房要求。”

  张大伟指出,对房地产的买卖双方而言,购房是一种合约行为,市场机制需要契约精神来支撑,“房闹”不应该被鼓励,想要继续享受房地产泡沫和暴利的人们,应该意识到,那个时代已经过去了。

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