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雅居乐公司债两次被拒 320亿融资超3成来自境外

吴婷 长江商报 2018年10月29日 09:10

  港股房企雅居乐集团控股有限公司(简称“雅居乐”)(03383.HK)发行公司债再次被拒。这是今年来第二次遭到拒绝,前后时间不超过3个月。

  长江商报记者统计发现,极度渴望融资的雅居乐,2018年半年报显示,上半年经营活动带来的现金流为-69.94亿,投资活动产生的现金流为-113.66亿,而融资活动产生的现金流为173.43亿。

  这意味着,雅居乐经营活动和投资活动均不能产生足够现金流入,各项活动完全靠借债维系。一旦举债困难,公司将面临财务危机。

  然而,在千亿目标之下,今年上半年雅居乐仍230亿元重仓拿地,应占权益为100%的地块占比就高达63.33%。

  最新数据显示,截至今年9月30日,雅居乐实现预售金额为701.6亿元,完成今年千亿目标的七成。

  为此,上周长江商报发函至雅居乐,但截至发稿时止尚未收到回复。

  一旦举债困难将面临财务危机

  财报显示,今年上半年实现营收242.06亿元,较去年同期上升8.5%。毛利及期内利润分别为120.18亿元和42.8亿元,较去年同期增长44.4%和85.6%;整体毛利率及净利润分别为49.6%及17.7%,较去年同期分别上升12.3个百分点及7.4个百分点。

  不过,雅居乐上半年总资产1969亿元,流动负债1371.56亿元,流动负债占总资产比为69.66%。总负债为1446.55亿元,资产负债率为73.47%。

  值得注意的是,今年上半年雅居乐净借贷比率达87.7%,同比2017年底上升16.3%;上半年经营活动带来的现金流为-69.94亿,投资活动产生的现金流为-113.66亿,均出现大幅度下滑,而融资活动产生的现金流为173.43亿。

  由此可见,雅居乐经营活动和投资活动均不能产生足够现金流入,各项活动完全靠借债维系。这意味着,一旦举债困难,公司将面临财务危机。

  80亿公司债两次被拒

  此外,2018年上半年,雅居乐借款总额为298.56亿元,而非受限现金及现金等价物仅为181.73亿元。半年报显示,2018年上半年,借款成本为20.98亿元,较2017年同期15.17亿元增加5.81亿元。雅居乐表示,该增幅主要由于平均借款结余较高。

  显然,雅居乐借债发展同时,还需承受融资成本的增加。因此,雅居乐急需资本“输血”,努力发行公司债券。然而,10月13日,上交所信息披露称,雅居乐拟非公开发行的80亿公司债券遭终止。而这已是雅居乐今年内第二次发债被拒。上一次被中止在7月份,不到3个月的时间里,雅居乐就接连在资本市场受挫。

  事实上,一直以来雅居乐融资活动不断。伴随着境内融资渠道的收紧,雅居乐在境外融资的比例不断增大。

  长江商报记者粗略统计,迄今为止雅居乐融资次数已达10余次,融资金额已经超过320亿元,超过1/3的融资额以境外渠道获取。5月21日,雅居乐获授予包括两笔金额为88.34亿港元及2亿美元的定期贷款信贷。7月12日,发行总金额为2亿美元8.5%优先票据,拟为离岸债务再融资。随后,该笔票据又从额外发行4亿美元升至6亿美元。

  千亿目标9个月完成七成

  债务压顶之下,今年上半年雅居乐仍然大规模重仓囤地。

  2018年半年报显示,今年上半年雅居乐新进入了16个城市,新增30幅地块,预计建筑面积达557万平方米,土地成本203亿元。其中,有19幅新地块应占权益为100%,占比达63.33%;占比权益在50-60%之间的有5个;占比49%的有2个;占比40%以下的有4个。

  在新进区域中,预计总建筑面积最大的为西部区域,累计154.89平方米;其次为华南区域累计143.88万平方米;华东区域累计面积为127平方米。

  10月9日,雅居乐发布的未经审核运营数据显示,截至2018年9月30日,雅居乐实现预售金额为701.6亿元及累计预售建筑面积537.0万平方米,完成今年千亿目标的七成。

  房地产观察员陈康向长江商报记者表示,今年融资环境压力很大,同时房地产融资成本在上涨。多重因素下,一定时期内房企融资困局难以解决。他还建议,对于房企而言,去库存增加现金流可能是活下去的首要选择。

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