地图找房

乐居二手房APP

最新房源抢先看

更多城市>
个人用户 经纪人用户
个人用户 经纪人用户
出售 出租
出售 出租
出售 出租

北京商改住调查:从排队买房到结伙退房 有项目均价跌了

每日经济新闻. 2018年10月29日 09:15

  北京著名的大规模商住小区——北京像素。相对低的房价和复杂的生活环境,寄托着很多北漂的安居梦。图片来源:视觉中国

  从排队买房到结伙退房,每平方米均价从5万元高位遭遇腰斩,前来维权的业主,正是两年前的购房人。这是北京部分商改住项目的真实写照。

  这段时间,北京的商改住市场似乎有些躁动。

  在收到多条“可注册,宜商宜居,有事业有生活”的推销短信后,“镁刻地产”记者近日走访了北京多个商改住项目。

  有销售人员称“提供代开公司(空壳公司)全套业务”,有的则称“可联合几个人共同出资开公司来购买,再以股权比例划分面积”,还有的向客户表示“楼盘没有分户房产证,不需网签”,“最后几套房,稀缺资源,存量卖完就没有了”。相比于开发商们的三缄其口,项目营销人员的话术令这个一度冰封的市场多了些许别样的“温度”。

  政策未明、市场躁动,商办项目低调销售

  2016年是一线城市商改住市场最“红火”的一年。

  当年6月3日,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,指出“允许改建房屋用于租赁,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”。

  由此,很多城市也落地出台相关配套政策,市场一片向好,大家竞相涌入。

  “2016年那段时间,我们的项目简直卖疯了,2017年初最高单价一度涨至5万多元。”通州商住样本尚品台湖项目销售人员这样向记者回忆当年的“美好时光”。

  然而不到9个月,2017年3月26日,北京发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商业办公类项目的用途进行严格管控,并针对在售的商业办公项目进行严格管理。

  一夜间,北京商改住遍地哀鸿。

  中原地产发布的统计数据显示,北京商办市场在3·26新政发布后的3天,网签总量仅为7套。而新政前三天,这一数字为850套,跌幅高达99.9%。

  数据来源:中原地产

  商办市场成“速冻”之势,但政策对之前的商改住项目也做了一定妥协。

  2017年5月23日,北京市住建委就3·26发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商改住房屋销售做出进一步规定,已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。

  即老房老办法,新房新办法。而判定新老的标准,就是2017年3月26日之前是否拿到预售证。

  事实上,3·26之后,以租代售、以公司名义购房等现象仍存在于商办类市场。今年7月,金隅、万科、复地、华远等开发商都曾遭遇北京市房山区建委的处罚,处罚原因包括未取得现房销售备案、私自向客户推荐代办营业执照和改建装修公司、使用未经审查的施工图纸擅自施工。

  数据来源:中原地产

  在记者的实地走访中,有销售人员解释道:“商办市场目前处于监管敏感期,但项目在政策出台前就已获批,所以低调销售没有问题。”而关于“改水改电”“高价收购/求租注册地址”“专业移机”等意味明显的电梯小广告,也依然默默存在于一些商改住项目“重灾区”。

  断崖下跌、被迫降价,重仓商办企业承压

  曾在2016年商住限购传闻前创造单周签约高达3191套记录的尚品台湖项目(但一直被质疑是虚假交易),如今已是门可罗雀,项目在台湖收费站出口的广告依然醒目,“46900元/平方米起,享通州临街现铺”。

  尚品台湖目前在售的项目以30~70平方米户型为主。“现在买比较划算,去年3·26政策一出台,一下子就冷清了,几个月都卖不出去一套房。”尚品台湖项目销售人员说,“我自己也买了一套。”

  “去年政策刚出时,我们的楼盘还是一分未降。不过公司这么多人得吃喝啊,我们销售团队就向领导申请了50套特价房,现在均价是3万余元,最贵的一套在200万元左右。”该销售人员直言,“我们公司大部分都是商办项目,压力很大,不然也不会降价。”

  不过,受益于环球影城效应和城市副中心建设,“小区30平方米的单间租金在每月3000元左右,在慢慢涨。还有很多公司来我们这里整层买楼,用来开旅店,领导现在也希望我们多整层售卖。”

  而房价普遍上涨之时,自己的项目售价原地踏步就足够令开发商感到压力。

  在去年曾被暂停网签的亦庄林肯公园,销售人员告诉“镁刻地产”记者,现在他们项目的主要以150~200平方米大户型为主,能够满足购房者的改善型需求。

  林肯公园的售楼大厅面积很大,却十分冷清,只有几个销售在聊天,显得有些无所事事。对于记者的到来,他们显得很兴奋:“看好了最好您今天就定下来。”有销售人员向记者介绍,林肯公园的房源已所剩不多,仅有三五套,但价格还是维持了2016年的水平,并没有随着房地产市场的火热而上涨。

  离开之时,该销售热情地邀请记者参加幸运转轮的抽奖活动,末奖是——一袋3千克的大米。不远处的奖品区,为了吸引看房者而准备的奖品还有很多没有发出去。

  去化缓慢、销售堪忧,市场交易冷清冰封

  林肯公园曾是亦庄区域成交最活跃的商住项目。记者了解到,在3·26政策出台的前一年,整个林肯公园商办类房屋的成交量是1022套。而从2017年到2018年3月26日成交量是107套,跌幅达89.5%。

  林肯公园项目2014年开盘,距今已经销售了4年之久,但售楼处目前仍在运转,大厅内写着“特价工抵房入市”标语的广告牌赫然在目。“工抵房就是我们开发商把一些房子抵给施工方做工程款,施工方再将这些房子委托给我们进行销售。”林肯公园销售人员给记者解释道。

  而在网页输入“林肯公园工抵房”,仅有一家不知名中介平台于今年4月21日发布的一则信息,“林肯公园二期,开发商工抵房,精装修现房,户型方正,房源有限,抓紧”。

  而尚品台湖于2015年末开盘,据销售人员介绍,该项目共有4000余套房屋,现在还有1000多套没有售出。

  以租代售、改水改电,灰色地带依然存在

  事实上,商改住的开发商在设计规划之初就尽可能迎合购房者的居住需求。尽管验收时以毛坯房验收,并没有独立卫生间等设施,但验收合格后通过精装修,就可以令房屋有了隔层和各种居住设施。

  此外,为了能让没有购房资格的人顺利买到,开发商也是使出了浑身解数。

  位于丰台区的玛雅科技村项目原本是总部基地(中国)控股集团旗下的一家酒店,企业为了在短时间内收回资金,便对原酒店房间进行“长租”。

  图片来源:每经记者 王佳飞 摄

  “这是商业项目,所以需要您注册一个公司,然后用公司的名义和总部基地签订一份为期20年的租赁合同。到期之后,我们还可以续签。”玛雅科技村的销售人员对记者说。

  “我们可以帮您注册公司,也能帮您雇会计帮公司做账,每年大概要产生7000元费用,但您可以把房屋地址租给别的公司用,我们也能帮您找,大概每年能够7000元收入,正好收支相抵。”

  但根据《合同法》,租赁合同最多只能签订20年合约。

  对于记者没有购买商办房资格的问题,销售人员则主动提出可以注册公司,并推荐以公司名义购房的好处。

  林肯公园的销售同样对记者说:“您以公司的名义购买,不会占用您的个人购房(指商品住宅)指标。等房子升值了您出售,直接变更公司所有人就可以,房子实际上就变成了购房人的,这样还没有契税。”但该工作人员表示不会帮助记者注册公司和聘请会计。

  而在尚品台湖的电梯间内,密密麻麻地布满了诸如“代注册公司”“改水改电”“代做账目”等与商改住项目息息相关的广告,重仓此类项目的开发商,似乎也乐于默许这些存在。

  近期针对商改住项目的维权事件也多了起来。比如,旭辉26街区的业主因为担心自己的房屋能否继续居住而打出了“霸王条款,欺诈业主”的横幅。还有一些尚未收房的业主借房屋不达标的名义拒绝收房,以抗议房价下跌,企图拿回自己先前付出的高额房价。

  此外,3·26政策中“商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款”的条款消除了商办类房产的金融属性,但在记者探访的多个商办项目中,销售人员依旧向记者表示,可以先付50%购房款,剩余款项分期十年还清。而在通州运河核心区,有销售人员甚至直接带领记者进入公寓施工现场看房。

       加入新浪乐居中铁春风十里买房置业群房产资讯、团购打折、购房知识一手掌握


(添加好友时请备注中铁春风十里网友加群

新浪乐居官方小程序

小程序 选房询价看新闻 你想问的我都知道

周新闻排行

精品推荐

更多>
tt中国水电云立方
中国水电云立方 3室1厅 建面90平
370
tt国典华园
国典华园 3室2厅 建面142平
1210
tt首开保利熙悦林语
首开保利熙悦林语 叠拼 建面220平
1100
tt东花市北里西区
东花市北里西区 3室1厅 建面79平
675
tt蜂鸟家园
蜂鸟家园 1室1厅 建面46平
590
tt柳岸景园
柳岸景园 1室0厅 建面45平
240
tt中粮万科长阳半岛
中粮万科长阳半岛 2室1厅 建面84平
330
tt观缘
观缘 3室2厅 建面199平
3200
tt九和苑
九和苑 2室1厅 建面75平
830
tt农林科学院宿舍
农林科学院宿舍 1室1厅 建面41平
440

你可能感兴趣的小区

天通苑
天通苑 38476 元/平
售963套 昌平区 天通苑
世纪城
世纪城 98042 元/平
售797套 海淀区 世纪城
荣丰2008
荣丰2008 128437 元/平
售473套 西城区 广安门
远洋山水
远洋山水 66029 元/平
售392套 石景山区 鲁谷
绿茵花园别墅
绿茵花园别墅 37199 元/平
售380套 大兴区 黄村
您还可能感兴趣的小区: 八达岭孔雀城住宅 | 东方丽城 | 芳城园 | 中粮万科长阳半岛 | 嘉园二里 | 芍药居北里
联系人[0/0]
您有 条未读消息