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房企喜与忧:逾八成盈利 融资成本上升

时代周报 2018年11月06日 08:59

  时代周报记者 伍谷戈 发自上海

  高喊“活下去”,纷纷准备过冬的同时,上市房企普遍收获了一份不错的三季度业绩报。

  截至11月1日,140家沪深A股房企公布了三季报。wind数据统计显示,这些上市房企收入合计达11144亿元,净利润合计1225亿元。其中121家房企实现盈利,占比86.4%,仅19家亏损。

  在三季报业绩整体向好之下,房地产板块的股价也随之启动。截至11月1日发稿,房地产指数(代码:991007) 为709.62点,是自10月11日以来的最高点。

  不过,三季报向好仅仅表明今年前三季度,上市房企依然处于高利润、高增长的周期中。随着楼市的逐步降温,下半场的情况依旧艰巨。年关将近,去库存、加快现金回流成为房企四季度的工作重心和主要困扰之一。

  销售放缓

  业绩向好的背后,是房企销售放缓的事实。

  克而瑞研究中心11月1日发布的数据显示,10月百强房企的销售业绩较9月环比下降10.5%。与去年同期相比,百强房企单月销售业绩的同比增速已连续三个月放缓,从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

  其中,龙头房企的销售放缓更为明显。以保利地产为例,其三季度报告显示,当季销售环比下降31%。

  销售放缓早已经被房企察觉。不久前,万科董事长郁亮称:“ 我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’,6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”而截至今年8月末,万科的年度回款目标还有一半尚未完成。

  这并不是万科一家面临的问题。天风证券研报指出,从房企销售回款率的情况来看,近三年来呈不断下降态势。2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%,2018年一季度更是下降到了53%和52%。部分城市严厉的网签限制政策,以及银行按揭贷款放款周期延长是重要原因。

  不过,虽然10月单月销售有所下降,但与去年同期相比,房企的销售总额仍大幅增加。截至10月,百强房企的整体销售规模近7.8万亿元,同比增长38.5%。

  值得一提的是,强者愈强的马太效应,依旧存在。前三强房企恒大、碧桂园和万科的权益总销售金额已经占据百强房企权益总金额的20.08%。与此同时,碧桂园、恒大、融创和万科在今年1–10月的新增土地货值更是惊人,分别为9870亿元、7731.6亿元、7609.8亿元和5468.1亿元,位列克而瑞数据中的行业前四。

  目前来看,房企完成全年销售业绩,或许并不困难。

  时代周报记者统计发现,在公布销售目标的前三季度前50强房企中,截至11月1日平均完成率已达74%,近半数房企完成率超过平均水平。

  其中像正荣集团、中国金茂、融侨集团等已经接近完成全年目标。而华夏幸福、泰禾集团、首开股份、首创置业、佳兆业、朗诗等房企目前只完成了一半的销售额,形势严峻。

  现金为王

  目前,各大房企为了冲击销售回款,使出了浑身解数。

  易居企业集团CEO丁祖昱曾有过判断,称今年三四季度房企最重要的两个策略一为控投资,减少投资,二为快回款,加快销售。

  龙头房企恒大、碧桂园、富力、保利、融创等早在8月就进行了打折促销。当下,参与促销的房企正在不断增多,范围覆盖中型和小型房企。包括阳光城、中梁、金科、敏捷等。

  据克而瑞统计,跟去年同期平均9.5折比,今年的折扣力度大致9.3折,甚至是6.4折。典型的就是厦门万科白鹭郡,在推出的107套别墅中,中间套一口价278万元,对比原先的500万元总价,相当于给出了6.4折优惠。

  在全国范围内,不少房企的多盘联动项目也在增多,比如中粮启动全国范围内的购房节,在北京、深圳、上海、成都等16个城市的66个楼盘,有近万套房源将推出优惠折扣。

  在时代周报记者采访的多位业内人士看来,这是开发商在回笼现金的迫切需求下,不得不采取的办法。

  比如阳光城方面,公司近期就对外表示,四季度的工作重点为“保供货、全民营销、现金流”。对于一些区域因为限价原因导致的一手房低于二手房的情况,将会通过提高首付比例和增加一次性付款比例来加速回款。

  另一方面,也有部分房企也在通过合作等方式出售资产,以提升现金比例。

  在融资端,房企也在不断扩展融资渠道,优化财务结构,为接下来的发展输血。自10月下旬以来,多家房企密集披露了发债计划。

  当中包含中粮地产、万科企业、华侨城、新城控股、泰禾集团等房企。已披露的公告显示,其发行规模多在10亿-20亿元不等。10月30日,恒大发行了总计18亿美元优先票据,创中国企业今年以来最大规模的美元债纪录。不过,房企的融资成本也在抬升。

  中信建投证券研报显示,房企2017年新发债平均票面利率为5.97%,2018年上半年这一平均数据已经上升至6.27%。

  据时代周报记者不完全统计,为了吸引投资者继续持有债券,不少房企在近期发债时,不得不上调公司债的票面利率,其中就包括绿地、红星美凯龙、正荣、阳光城、中海等。

  不过,同策研究院统计数据显示,9月份40家典型房企的融资总额创下2018年历史融资额度新低,融资总额为443.11亿元。

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