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10月北京土地供应再次开闸 限房价竞地价模式被打破

新浪乐居二手房 2018年11月06日 17:37

  乐居二手房讯 据我爱我家集团研究院统计,2018年10月,北京共新增土地供应16宗,其中包括居住类用地14宗,商服金融类用地2宗。土地供应数量、宅地供应数量较9月均翻倍,创下了今年土地供应的新高。

  截止10月,2018年北京已经新增50宗土地供应,较2017年前10个月的94宗下降46.8%。其中住宅用地34宗,较2017年前10个月的63宗下降46%。单月来看,今年10月的供应高峰也低于去年,2017年3月、6月、12月的土地供应量都达到或超过了20宗。整体而言,2018年北京的土地供应力度较2017年有所下降。

  10月新增的14宗宅地里,6宗位于顺义区,丰台、大兴各有2宗,昌平、房山、密云、延庆各1宗,总建设用地面积为89.65万㎡。其中,“顺义区后沙峪镇SY00-0019-6014地块”、“顺义区北小营镇顺义新城第30街区30-01-02地块”、“顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6010地块”的住宅用地全部用于建设共有产权房。

  10月新增的宅地绝大部分继续沿用“限房价、竞地价、竞自持比例”模式。唯一例外的是,“延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块”的公告要求中并没有限制商品房的销售价格,这打破了2016年“930新政”以后北京新增住宅用地普遍采用的“限房价、竞地价”模式。

  成交方面,10月北京共成交土地6宗,6宗均为住宅用地,总成交金额为177.59亿元,平均楼面价为31852 元/平米,整体溢价率为13.41%。

  因土地供应减少,今年3月开始,北京住宅用地月成交数量明显降低,3月、5月甚至没有成交,10月相比之下已经有所复苏。截止10月,2018年北京住宅用地已成交34宗,较2017年同期减少41.4%。

  10月成交的住宅用地朝阳区、开发区各占2宗,石景山区、房山区各1宗。其中“石景山区古城南街东侧1612-806、813、819、820等地块”既有限竞房,又有共有产权房,其它均为限竞房。

  拍得这6宗宅地的分别是中铁建设集团房地产有限公司,北京金隅兴大房地产开发有限公司,天津北方博茂置业有限公司、中铁房地产集团北方有限公司和北京隽成房地产开发有限公司联合体,北京金地鸿鹄企业管理咨询有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体,北京金地鸿志企业管理咨询有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体,中海地产集团有限公司和北京首钢房地产开发有限公司联合体。6宗交易最高报价次数仅为5次,开发商竞争并不激烈,其中还有两宗地仅报价一次后便以底价成交。

  竞争的弱化也使得10月的宅地溢价率处于低位。2017年以前,北京各月的宅地溢价率大多在50%以上,开发商拿地热情极高。2017年各月的宅地溢价率均降到了50%以下,但也大多在30%以上。进入2018年,溢价率已普遍降至30%以下,北京土拍市场的热度已明显降低。

  我爱我家集团研究院分析表示,与之前相比,10月北京土地市场主要有两大变化,一是土地供应开闸,供应量大幅增加;二是其中一宗土地取消了对商品房销售价格的限制。

  根据2017年出台的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,2017年至2021年北京计划平均每年供应住宅用地1200公顷,以保障150万套住房的建设需求。在这一规划的要求下,2018年北京的整体供地量应该是与2017年保持平衡的,但今年1-9月北京新推出的土地并不多,这意味着10月、11月、12月北京很可能会持续加大土地供应力度。

  2018年上半年前三季度北京土地供应放缓的一个重要影响因素就是流拍。在限价、自持等各种政策的约束下,开发商的盈利空间不断压缩,拿地热情大幅下降,一些没有利润空间的地块甚至直接流拍,这导致政府在增加土地供应时不得不有更多的考虑。这一因素影响了今年前三季的供地节奏,也让10月的新增供地打破了之前两年的“限房价、竞地价”模式,开始尝试取消商品房限价。但在国家整体的房地产调控形势下,未来北京土地市场仍将以限竞房、共有产权房为核心,从而保障自住型市场需求,满足中低收入者的居住需要。

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