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公积金新政加速市场降温 10月北京二手网签量萎缩

新浪乐居二手房 2018年11月06日 17:41

  乐居二手房讯 受9月13日北京公积金新政影响,10月北京二手房市场的降温进一步加速,政府的网签数据、机构的签单量数据都出现了更大幅度的下降,成交均价则在交易量减少、成交结构变化的影响下有所上涨,但在调控力度只紧不松的政策环境下,北京二手房价的下行趋势恐难扭转。

  结构剧变 公积金贷款比例大幅缩减

  据我爱我家集团研究院统计,2018年10月北京我爱我家达成的二手房交易中,33.3%的客户使用的是全款支付,较9月增加3.6个百分点;31.6%的客户使用商业贷款,较9月增加11.2个百分点;11.2%的客户使用市管公积金,较9月比减少了14.7个百分点;14.7%的客户使用市管组合贷款,较9月减少0.8个百分点;另有9.2%的客户使用其它支付方式,较9月增加0.8个百分点。

  与之前相比,10月支付结构上的最大变化就是市管公积金占比大幅下降,商业贷款占比大幅上升。显然9月13日出台的最新公积金政策已对市场产生了重大影响。

  2017年“317新政”实施后,使用商业贷款的客户占比逐步萎缩,使用公积金的客户占比逐步提高。今年3月到9月,市管公积金客户占比一直处在30%左右,超越商业贷款、全款成为北京二手房交易最常用的支付方式。9月新公积金政策出台后,首付比例提高、获取高额度贷款周期变长、二套房“认房又认贷”等新规大幅压缩了公积金贷款的使用人群和使用额度,导致市管公积金占比大幅下降,商业贷款占比则被动大幅上升。

  跌破万套 网签量骤降重回一年前

  我爱我家集团研究院统计显示,10月北京二手住宅共网签8879套,环比9月减少41.9%,同比2017年10月增长44.1%。时隔7月之后,北京二手住宅网签量再度跌破万套。

  5月北京二手住宅交易量创下年内高点,6-9月网签量一直稳定在1.5万套左右,但9月公积金新政的出台打破了这一状态,使网签量在10月出现了大幅下滑。虽然十一长假在其中也有一定影响,但近乎腰斩的下降仍说明这一政策对市场产生了不小的冲击。

  从单日网签量看,10月的下滑同样明显。近一年的单日网签量走势显示,北京二手住宅单日网签量一年之前基本处在500套以下,之后市场渐渐复苏,一度达到单日千套,但5月之后市场再度下行。9月13日公积金新政出台后,14日大批网签突击完成,单日网签量达到了2251套。进入10月后,单日网签量进一步向500套下滑,虽然还没有回到去年不过500套的低点,但市场热度已经回到了一年前的状态。

  北京二手住宅单日网签量一年走势

  降温继续 市场签单量连续5月走低

  据我爱我家集团研究院统计,10月北京我爱我家达成的二手住宅签单量环比9月降低19.7%,同比2017年10月微增4.9%。从今年6月至10月,北京二手住宅每月的市场签单量一路下滑,其中6-9月的月平均降幅为14.5%,10月的降幅则进一步扩大。

  2017年3月之后,北京二手房市场的月签单量直接高台跳水,迅速沉底。之后经过一年时间的缓慢复苏,北京的二手房签单量在今年5月来到了新的高点,此后市场再次走低,截止10月已连续下降5个月。

  与网签量的变化类似,10月市场签单量的降幅较6-9月有明显的扩大。我爱我家集团研究院认为,公积金新政在其中起到了明显的催化作用。由于公积金贷款更加困难,许多经济能力有限,需要使用公积金贷款的购房者已经暂缓或暂停了购房计划。

  价格结构性反复 未来依旧看跌

  根据10月北京我爱我家的二手住宅成交数据统计,10月北京二手住宅成交均价为55561元/㎡,环比9月上涨3.2%,同比2017年10月下跌2.2%。

  伴随市场的升温,北京二手房价曾在今年4月、5月有明显上涨,但5月过后,市场降温让房价也开始在波动中下跌,9月更是有5.9%的较大跌幅。10月虽然有所反复,但在交易量持续下滑的环境下,房价的下行趋势很难扭转。

  我爱我家集团研究院分析表示,虽然10月的成交均价有所上升,伴随市场的升温,北京二手房价曾在今年4月、5月有明显上涨,但5月过后,市场降温让房价也开始在波动中下跌,9月更是有5.9%的较大跌幅。10月虽然有所反复,但在交易量持续下滑的环境下,房价的下行趋势很难扭转。但这是建立在10月市场签单量加速下降的基础之上的。由于签单量较少,户型、客户人群等结构因素在其中有更大影响,加上我爱我家业务本身在向中高端发力,各种结构性因素导致了10月北京二手房交易均价的上涨。但从整体来看,5月过后北京的二手住宅价格仍是下行的,未来北京二手房价依旧看跌。

  5. 公积金新政影响客户选择交易结构变化较大

  在公积金新政的影响下,10月北京二手住宅交易的户型、客户群出现了较为明显的结构变化。

  一居室占比缩小

  据我爱我家集团研究院统计,10月北京的二手住宅交易中一居室占21.8%,环比9月增加2个百分点;两居室占59.6%,环比9月增加3.4个百分点;三居室占16.8%,环比9月减少1.3个百分点;四居及以上占1.7%,环比9月减少0.1个百分点。

  与前几月相比,10月一居室的占比明显缩小,其占比是5月以来的最低;两居室的占比明显扩大,六成的比例是今年前10月最高。由此可见,在10月的交易量下降中,一居室的下降幅度更大。

  非京籍人口占比缩小

  根据客户的身份证信息,10月北京的二手住宅交易中,北京籍的购房客户占44.7%,较9月增加3.6个百分点,这是今年迄今为止的最高占比,外地户籍客户只占55.3%。而在外地户籍中,河北籍占比仍然最高,但10.8%的比例较9月减少了1.9%。其它山东、河南、山西、黑龙江、辽宁、吉林等北方省市的占比依旧位居前列,排名结构变化不大。

  90后占比缩小

  据我爱我家集团研究院统计,10月北京的二手住宅交易中,70后客户占比为17.1%,较9月减少0.5个百分点;80后客户占比为49.2%,较9月减少1.6个百分点;90后占比为13.3%,较9月减少2.9个百分点;其它(70前)的占比为20.4%,较9月增加5.1个百分点。

  与以往相比,10月年龄层占比变化最大的是70前,超20%的占比为年内最高;其次是80后,其占比缩小到50%以下,这也是年内首次。整体来看,10月80后、90后的占比缩小幅度较大,这说明在10月的市场下滑中,40岁以下客户受到的影响更大。

  我爱我家集团研究院分析认为,经过长期的去杠杆、抑投机调控,今年北京二手房的市场需求基本以首次置业或升级改善的刚需为主,投资投机需求很少。这些需求所对应的人群基本以中低收入者为主,其特点就是年龄大多在40以下,购房需求多为中小户型,因经济实力较差更需要公积金贷款,其中包括很多来北京打拼的非北京出身的人。因此,在北京大幅收紧公积金贷款政策以后,这些人受到的影响较大,他们的退出导致市场在年龄、户型等交易结构上出现了比以往更大的变动,并进一步波及到了成交均价的涨跌。

  我爱我家集团研究院表示,在“房住不炒”的既定方向之下,自住需求已经成为了北京二手房市场的需求主力,他们支撑了2017年下半年、2018年上半年北京二手房市场的逐步回温。但在自住需求逐步消化之后,北京二手房市场的后续动力不足,所以市场自6月开始已经逐步下行。9月13日公积金新政出台后,政策的收紧为已经下行的市场再添一把火,让早已名不副实的“金九银十”更加“凉凉”。

  如今,北京二手房市场已有严格的限购、限商贷、限商住、限公积金贷款等全方位的紧缩政策,不仅投资投机需求被严厉遏制,自住需求也受到了一定的制约,如果政策未来没有丝毫松动,央行的流动性释放也被严格阻挡在楼市之外,北京二手房市场的降温还将持续,年底的翘尾将无望出现。

  不过,截止10月,2018年北京二手住宅的网签量已有13万套,全年超过2017年的13.6万套已基本确定,但超过的幅度不会太大,2017年、2018年的整体趋势将是稳定。由于政府已明确表示将坚持楼市调控,未来北京二手房市场或将在月、年等更长的时间维度上保持低位稳定。

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