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北京二手房月成交跌破万套 大兴丰台朝阳三区降价明显

中国房地产报 2018年11月20日 09:11

  目前在低温市场状态下,北京的二手房买卖双方入市积极性开始回落,新增供需低迷。加之大量限竞房入市,供求关系正在发生逆转,从而导致二手房成交量和价格都出现明显下降。

  在经历了上半年的短暂回暖后,北京二手房市场正在迎来新一轮调整,成交量大幅下滑,成交周期延长,价格也开始出现明显松动。

  北京市住建委的数据显示,10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套,是今年3月份以来的最低位,环比上月下降了42%,再次跌进单月成交万套以内。

  在成交量大幅下挫的同时,成交价格也出现明显下降。贝壳研究院数据显示,10月北京二手房均价下跌至61103元/平方米,环比下跌1.2%。其中,大兴、丰台、朝阳三个区跌幅最大,分别下跌4.9%、3.7%、3.5%。

  记者实地走访发现,很多中介门店白天门庭冷落,甚至晚上还要拿着LED广告牌去小区里“摆摊”。

  “过去店里橱窗几乎是每周更换一遍新的房源信息,现在的情况变成了每周更换一轮价格,而房源还是那些房源。”位于北京朝阳区管庄附近的麦田房产中介销售人员向记者描述的这个有意思的现象,反映了当下北京二手房市场的真实状况。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐向记者表示,目前在低温市场状态下,北京的二手房买卖双方入市积极性开始回落,新增供需低迷。加之大量限竞房入市,供求关系正在发生逆转,从而导致二手房成交量和价格都出现明显下降。

  成交量骤降

  二手房价格实质性下跌

  近日,记者来到丰台区方庄一家我爱我家门店,在和房产经纪人攀谈的一小时内,竟然没有一位客户进店。房产经纪人孟晓(化名)告诉记者,最近店里的客人非常少,有时候半天都不会有人来咨询。

  “一个月前还不是这个样子,那时候价格还相对高一些,最近很多业主开始接受砍价甚至主动降价。”孟晓说,他手里有几套70多平方米的两居,价格已经降至400多万元,相当于5万多元/平方米,这在9月份之前几乎是不可能的。

  与此同时,位于大兴区高米店的保利茉莉公馆也出现实质性降价,据链家房产经纪人安雪(化名)介绍,该小区80多平方米的两居2017年就可以卖到500万元以上的价格,如今业主已经接受以450万元的价格出售。

  安雪是这家门店的老员工,据她介绍,2016年保利茉莉公馆的两居就已经卖到400多万元了,做梦也没有想到房价还能回到两年前。“很多房东把房子挂在我们这儿,一两个月都卖不出,没办法只能降价。”安雪无奈地说。

  为了置换一套城里的房子,家住黄村的张小姐9月底把自己的房子挂牌,但一个多月了仍未卖出,“这让我感到很意外,中介的小伙跟我说最近市场环境不好,劝我把价格再调低些,我在犹豫还要不要今年换房。”她说。

  傍晚时分,在朝阳区管庄附近的某小区内,记者发现有两位房产经纪人站在一个LED广告牌前,双手紧紧地插在裤兜里。其中一位女士告诉记者,他们是麦田房产的员工,最近生意非常不好,店长发动所有员工到小区里“摆摊”。

  麦田房产首席市场分析师张叶松认为,从近几个月北京二手房价格走势来看,伴随着交易量的高位滑落,挂牌价在下半年以来也呈现出持续降低的走势。进入10月份,市场活跃度明显减弱,需求量降低,价格亦呈现持续小幅下滑。

  贝壳研究院数据显示,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,连续两个月环比下跌。10月成交的城区分布回归9月之前的常态水平,在城四区占比回升的基础上,均价的下跌是实质性松动。

  此外,11月第一周,北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平方米,环比跌幅达2.8%,是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。

  市场需求低迷

  成交周期延长

  目前购房者观望情绪浓厚,市场成交节奏放缓。9月公积金政策调整后,市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱,市场遇冷较为明显,客户入市积极性下降。

  “当初多个客户抢同一套房源的场景很久没出现了,现在反而是业主经常主动跟我沟通价格。”我爱我家的孟晓告诉记者,这个月的业绩恐怕又没有着落了,市场好的时候每天能完成好几单业务,现在有时候几天都没有一单。

  麦田房产经纪人则向记者描述了一个有意思的现象,“过去店里橱窗几乎是每周更换一遍新的房源信息,现在的情况变成了每周更换一轮价格,而房源还是那些房源。”

  链家研究院数据显示,10月新增带看客源量环比下滑1.3%,核心500盘7天带看比例继续下探至7.8%。由于客户不断观望,业主卖房换房也较为困难,买卖双方成交周期延长至2017年以来的历史高位。

  受市场需求低迷影响,10月调价中涨价房源占比继续下降至10%,低于去年同期水平,接近“3·17”调控以来最低值。新增挂牌均价亦呈现出下跌趋势,10月环比下跌0.8%。在成交环节,业主继续让步,议价空间进一步扩大到4.6%。

  诸葛找房首席分析师陈雷向记者表示,目前北京存量房市场房源充足,从近期二手房市场的微观表现来看,新增置业需求后续乏力。尽管不少业主开始主动降价抛房,但买房人观望情绪比较重,真正下手的还是少数。

  限竞房入市

  市场供求发生逆转

  2016年下半年以来,为了抑制地价和房价上涨,北京在土地出让环节推出“限房价、竞地价”政策。随着今年大量限竞房入市,北京市场供求关系正在发生逆转。

  许小乐表示,10月份限竞房项目集中入市,批准上市房源5000余套,环比增加33%,将分流部分二手房市场需求,这种情况未来还会持续一段时间,预计11月二手房成交量价将继续保持低位。

  从整体供应来看,中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,北京年内商品房住宅供应套数已经达到了32635套,这也是最近3年第一次超过3万套。而2017年同期住宅供应量只有20269套,年内供应量同比增幅达到了61%。

  “每年年底二手房都会受到新房的影响,今年整个市场低迷,冲击相当大。”贝壳找房的一位负责人向记者表示,开发商为了完成销售目标,他们就会对楼盘进行降价促销,以期快速销售快速回款。

  二手房方面,10月份麦田二手房新增房源量环比上升25%,而新增客源量仅环比上升9%,新增带看量和上个月也只是上升了4%。张叶松表示,目前新增客房比为2.0,处于近一年来的最低水平,说明当前二手房市场在新增供需方面呈现供大于求的态势。

  中原地产首席分析师张大伟认为,因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行,在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,后续市场将逐渐进入供应加量周期。

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