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一场316亿的土拍:国企蜂拥而上民企冷眼旁观,连学而思都出手了!

每日经济新闻 2018年11月27日 09:02

  年度土拍最热交易日,北京再收316亿元回款。

  26日北京土拍武林大会,12宗土地集中释放(1宗流拍),超30家房企,成交价316亿元,最高溢价率近50%。其中,国家队霸气出场,中铁系双杀首开+华润+金地+平安联合体,102亿元分取丰台白盆窑地块;中建一局、绿城(中交入股)开创北京本年度拿地纪录,华发曲线回京再落一子。而此前一口气报名5块地的金茂高开低走,仅以联合体形式拿下1块地;仅报名1块迷你地的佳兆业则一无所获。

  溢价率50%和0%

  根据中原地产研究中心统计,年内北京土地总成交1209.9亿元,同比减少53.6%。此前有媒体报道,2018年北京出让土地平均溢价率仅16%,更出现了7宗流标土地。

  但当天的土拍一开始便充满了火药味。

  首先开拍的是丰台区花乡白盆窑村BPY-L010、BPY-L013地块,该地块建设用地58664.084平方米,起拍价为56亿元。最终,该地块被中铁诺德以70.2亿元、溢价率25.36%竞得。

  “镁刻地产”记者注意到,该地块曾以共有产权房地块的形式出现过,但因为无企业参与投标,而最终导致流拍,当时起拍价为50.58亿元,一度被称为“最贵共有产权房”地块。此次白盆窑地块化身限竞房地块入市,不仅共转限,而且在总价上增加了5.42亿元,相比当时的共有产权房价格,这次限竞房的销售均价达到了67702元/平方米,且最高销售单价可达到71087元/平方米。据记者初步计算,该地块的楼面价在43000元/平方米左右。

  当日的最高溢价率出现在大兴区采育镇区01-0128A地块,起始价11.855亿元。住总集团和阳光城出价达57轮,最终触及最高限价17.7亿元,溢价率高达49.3%。在竞自持阶段,住总集团以2%的自持优势获得该地块。但值得注意的是,该宗地商品住房销售均价不超过31136元/平方米,且最高销售单价不得超过32693元/平方米。记者第一时间联系住总集团,该公司以现阶段不方便谈为由回绝了记者。


  图为住总集团拿下的地块

  底价成交和流拍亦同时存在。

  其中,顺义一宗地块因无人报价提前撤牌;房山区拱辰街道F1住宅混合公建用地、A33基础教育用地因无人现场竞价,最终由华发以最高报价25.34亿元拿下;昌平区北七家镇未来科学城南区F2公建混合住宅用地、R2二类居住用地,被未来科学城+城建+金茂一手举牌41亿元速度拿下。

  而此前一口气报名5块地、被寄予厚望的金茂高开低走,最终仅以联合体形式在本届土拍大会中分得一杯羹。对此,记者联系金茂品牌方,对方同样未做出回应。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,部分企业虽然资金面收紧了,但今年下半年受市场影响,拿地计划被打乱;部分企业是暂缓拿地的,所以到了年底拿地资金相对充裕。开发商对北京市场还是看好,市场预期可能稍微有所改观。

  “补习界头牌”底价拿地

  科技类企业似乎迫切地想在北京土拓圈证明自己的实力。

  在26日土拍中,好未来(学而思)作为唯一报价主体,以13.2亿元底价摘得昌平区沙河镇七里渠南北村B4综合性商业金融服务业用地,建面2.86万平方米,楼面价1.8万元/平方米,将与小米成为邻居。

  值得一提的是,该地块出让条件包括100%自持且年限不低于20年,地块建成后入驻企业须符合昌平区和未来科学城的产业发展方向。从昌平区“十三五”时期产业发展及空间布局规划可知,沙河镇属于其南部高新技术研发产业带范畴。

  对于拿地后的具体规划,记者致电好未来,但截至发稿时未能收到有效回复。

  就在11月5日,小米联合华润以26.57亿元底价竞得昌平区沙河镇一块F2公建混合住宅用地,建面13.7万平方米,其中公建50%自持,自持20年,且执行90/70政策。中原地产首席分析师张大伟对此表示,这是由于房地产企业对公建类地块拿地运营办法不多,而诸如小米这样的使用者直接参与土地的招标和建设,既可降低房企拿地的资金成本,又可增加企业能动性。他预测,未来这种组合或可能在未来土地市场频繁出现。

  再早之前的6月,京东拿下亦庄一块3.3万平方米的商办地块,同样以底价18.3亿元成交。

  有业内人士告诉记者,这种有定向出让之嫌的土地价格一般比市场竞争出让价格要低,从某种意义上说有利于土地市场价格的稳定。地方政府出于整体规划和实施的考虑,有时也愿意把一些区域的开发权交给信得过的企业。


  图片来源:每经记者 王佳飞 摄

  央企国资频频举牌

  持牌的地产央企、国企是这场土拍武林大会的绝对主角。

  26日的土拍,除好未来外,胜出者几乎都拥有国资背景。中建一局、中交、绿城(中交入股)、住总、城建、首开、华发、未来科学城,以及如愿拿下白盆窑村两宗限竞房地块的中铁系等。


  该地块被中铁诺德以70.2亿元价格一举拿下

  “镁刻地产”记者注意到,这或是中建一局和绿城今年首次在京拿地,双方同时看中顺义新城第13街区一宗共有产权住房用地。最终,绿城以7.79亿元胜出,销售价格24000元/平方米,而中建一局则以19.45亿元(销售价格24000元/平方米)斩获顺义区后沙峪镇一宗共有产权住房+基础教育用地。

  “绿城竟然拿地了!”

  绿城拿下顺义这宗地时,有同行发出感慨。在帝都土拓圈沉寂一年的绿城终于出手,尽管这一金额只相当于其去年拿下石景山地王项目时的零头。

  除本轮拿地项目外,绿城目前在北京持有三大项目,分别是2015年绿城回归北京时取得的门头沟西山燕庐项目,2016年取得的酒仙桥壹·亮马项目,以及上述石景山五里坨西府海棠项目。

  房企激战限竞房下半场

  26日土拍仍以限竞房土地供应为主。在13宗土地中,除一处商业用地和延庆的商品房用地外,3块为共有产权住房用地,8块为各区域的限竞房用地。


  图片来源:一点资讯

  在入市初期,各企业对于限竞房的游戏规则还不熟悉。但随着调控方向的日渐清晰,一些试水的房企为市场带来了操盘经验,在“高层+别墅”模式的影响下,祥云赋、佑安府、万和斐丽等限竞房成为样本。反映在22日的土拍中,房企对于限竞房项目也表现出了越来越激进的态度。

  目前,北京合计有29个限竞房项目取得36期预售证,合计提供商品房限竞房源17462套,达到了202.5万平方米。张大伟表示,从最近的入市节奏看,未来2个月还将有1万~2万套限竞房入市,预计今年全年,限竞房将积压库存超过1000亿元。

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