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一线城市“紧调控”再加码 北京刚需族持币观望

21世经经济报道 2018年11月27日 09:12

   “我想至少到明年春节后再考虑‘上车’的事儿。”

  30岁的刘文琛(化名)是北京一家信托公司的员工,此前看中了一套北五环内、总价在600万左右的二手房作为婚房。但考虑再三,他还是选择“再看看”。

  近期,多家机构发布了10月的一线城市销售数据,四大一线城市新房、二手房成交量持续下滑,市场观望情绪越发浓厚。

  不过,21世纪经济报道注意到,尽管成交乏力,但作为楼市风向标,四地楼市调控却一直未见松动迹象。相反,在继续给调控“打补丁”的同时,市场秩序的整顿力度也在不断加大。多位受访人士均表示,短期内,不存在调控放松可能。

  市场成交乏力

  刘文琛向21世纪经济报道记者解释原因称,他所在的信托公司有大量的房企业务,近期行情让他觉得目前房企尤其民营房企融资困难,这使新房在未来降价促销可能性不断加大,这可能会带动市场整体波动,一位去他所在公司路演的地产板块研究员告诉他,“(降价)20%也有可能”。

  这让刘文琛选择了观望。

  21世纪经济报道记者发现,这种观望情绪被认为在目前的北京等一线城市“普遍存在”,也让市场各方博弈进一步加深。

  某中介机构在北京北三环某门店的店长告诉记者,在“金九银十”成交不理想压力下,部分二手房业主在11月开始主动降价,这使得部分正在观望的购房者开始入市。11月24、25日的周末,他所在的中介机构在全北京网签近百单,成交量回升明显。

  但从整体数据层面来看,一线城市的楼市成交依旧乏力。

  北京市统计局发布的最新数据显示,今年1至10月,北京市商品房销售面积为461.4万平方米,同比下降24%,其中住宅销售面积为347.9万平方米,同比下降13.6%。

  易居地产研究院日前发布的报告显示,10月上海新建商品住宅新增供给面积90.7万平方米,环比增长33.1%;成交面积约53.6万平方米,环比下降23.1%。

  深圳方面,贝壳研究院的数据则显示,10月样本楼盘均价58429元每平方米,环比下降0.6%,同比上涨4.7%,涨幅有所收窄。二手房方面,深圳规土委数据显示,深圳市10月二手房网签4524套,环比下降17.6%。

  不过,尽管楼市观望情绪渐浓,成交持续下滑,但一线城市的土地市场目前还维持相对热度。11月26日,北京市公开出让13宗地块,位于顺义区和大兴区等8个城区。最终,除顺义区北小营镇1宗共有产权房地块流拍外,其余12宗地块全部成交,成交额达316.46亿元。

  对此,中原地产首席分析师张大伟表示,这是北京首次单日成交土地超过200亿。尽管房地产企业资金压力比前两年明显收紧,但11月26日北京土地市场的表现说明北京土地市场虽然降温,但依然有企业看好后市。

  调控“打补丁”

  11月末以来,作为楼市风向标的一线城市,楼市政策的推出和调整依然没有停下脚步,政策在调控“打补丁”、楼市“管秩序”的逻辑依旧。

  11月25日,深圳市规划和国土资源委员会发布了《深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)。该《征求意见稿》明确指出,房地产开发企业应当按照经备案的销售价格,明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的,应当在调整价格前办理备案变更。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,深圳的文件并非如此前部分误读的“房价上涨或下跌不得超过15%”,这是强调价格变动大于15%的,需要备案变更,这更多是一种稳定市场预期的政策导向。

  但21世纪经济报道注意到,深圳此次的表述,与2016年10月在《关于进一步促进深圳市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的表述已有明显区别。

  该措施规定,拟申请预售项目属首次申请预售的,其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价,周边无同类在售项目参考的,可参照周边同类二手房价格。同时,“拟申请预售项目属分期开发再次申请预售的,其户型申报均价不得高于本项目前一期实际销售价格。”

  此外,北京和广州近期则出台了针对楼市细分领域的文件“补丁”。

  11月21日,广州市住建委与市国规委联合起草的《关于对新增租赁住房有关管理工作的通知(征求意见稿)》。

  该通知指出,房地产开发企业、村集体可自主出租经营,也可与住房租赁企业等合作出租经营新增租赁住房。自持租赁住房,房地产开发企业应整体申请登记,不得分割、销售、转让及拆分抵押。房地产开发企业发生破产、合并重组、股权转让等特殊情形的,自持租赁住房应整体转让,转让后继续用于租赁,并按租赁合同保持原有租赁关系。利用集体建设用地建设的租赁住房,集体建设用地使用权人应整体申请登记,不得分割、分拆销售、分拆转让及分拆抵押。

  而北京则在持续对楼市“管秩序”加压。11月23日,北京市住建委对外公开了互联网房源信息执法检查情况。其中,“房天下”网站因为对房源审核存在漏洞被约谈整改,12家房地产经纪机构被查处。

  北京市住建委相关负责人介绍,“房天下”网站对房源信息发布主体的审核环节存在漏洞。而12家房地产经纪机构,则存在擅自发布虚假房源信息或虚假宣传等问题,现要求主流互联网平台下架这12家机构发布的全部房源信息。

  而张大伟则表示从11月26日北京土拍情况来看,房企拿地意愿依然强烈,这种情况下,政策继续执行严格依然是趋势。“预计2019年楼市调控将依然执行当下的政策。什么时候房地产企业资金全面真正收紧,才是调控可能有所变化的时间。”

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