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棚改政策趋严 三四线楼市繁华落幕

21世经经济报道 2018年12月05日 09:05

   导读:华创证券认为,受棚改政策收紧的影响,预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中,棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响,并且主要发生在三四线城市。

  在承担了一年多的拆迁动员工作后,山东省南部某县工商系统工作人员小陈终于从这项繁杂的事务中解脱出来。过去两年来,该县启动大规模的棚户区改造工程,由于任务繁重,多个县直机关部门被分派了相关工作,小陈所在的工商局被要求辅助某片区的拆迁动员工作。

  今年8月,该县的棚改工作告一段落,小陈的这项“额外任务”也被取消。

  小陈的经历堪称三四线城市棚改工作的一个侧面。2015年至2017年,中国完成棚户区改造1800万套,2018年前10月开工577万套,完成全年580万套目标的99%。其中,三四线城市成为棚改的主力军。为有效地去库存,棚改货币化安置成为近两年的主要方式。

  今年10月开始,棚改政策出现微调。国务院常务会议提出,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。据21世纪经济报道了解,关于2019年的棚改,除了国常会上述要求外,住建部制定了更加严格的政策,要求严格把好棚改政策的范围和标准,比如严禁将棚改政策覆盖到一般建制镇。这些动作预示着,在棚户区改造规模逐渐下降的同时,要求也更加严格。

  曾经因棚改红利而火爆的三四线楼市,是否就此迎来降温?对于全国房地产市场而言,这种变化又将对投资、销售、开工等指标带来哪些影响?

  三四线需求透支

  小陈所在的县城从2016年开始大规模布局棚改工作,改造范围覆盖大部分老城区。按照计划,三年内要完成县城所有棚改片区的拆迁工作,五年内基本完成拆迁户的安置。

  由于工作繁重,小陈所在的县工商局于2017年被分派了某片区的拆迁动员工作。每到周末,他就会来到位于改片区的“指挥部”,辅助拆迁办进行动员,并帮助协调相关的纠纷。“刚开始那会,工作很难做,经常一周都没有休息,有时工作到深夜。”小陈向21世纪经济报道表示,后来“业务逐渐娴熟”,拆迁工作进展得还算顺利。

  今年8月,这一片区终于完成拆迁,成为全县第一个完成任务的片区,小陈也得以从中解脱出来。随后,其他片区也陆续完成拆迁工作,该县这一轮棚改的拆迁工作也告一段落。至于安置工作,由于安置方案比较完善,小陈所在的单位无须承担辅助性任务。截至目前,当地官方尚未发布下一轮棚改的信息。

  这期间,该县的房地产市场得到了前所未有的发展。由于实施了货币化补偿政策,拆迁户的购买力大大提升。在没有任何品牌开发商进驻的情况下,三年间,该县的商品房均价从2600元/平方米升值到接近4000元/平方米左右。相比不到2000元的人均月收入水平,房价已经有所偏高。

  与此同时,位于县城北部新区的大量滞销房地产项目,也在此期间销售一空。这些项目空置已久,很多项目曾因销售不畅而长期拖欠建筑商款项,部分项目还出现过开发商“跑路”的情况。

  棚户区改造对三四线楼市的带动作用,在这个县城的案例中可见一斑。最近两年来,一二线城市在调控趋严后销量下降,而受益于棚改,三四线楼市则持续火爆。在官方和民间的统计中,三四线城市都是房价的领涨者。

  但这种红利有可能就此终结。21世纪经济报道记者了解到,对于2019年的棚改政策,住建部继续要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要取消货币化安置优惠政策,以及新增棚改项目不得用政府购买服务融资。

  在很多分析人士看来,即使抛开棚改政策收紧的影响,三四线城市的需求也难以持续。

  华创证券指出,从需求角度来看,虽然过去三年中棚改货币化安置对全国房地产销售面积形成了有力的支撑,尤其对三四线城市销量的正面拉动作用较大。但是换个角度来看,这也是提前消费了三四线城市后续的改善型需求,因而也可以理解为一个长期需求的短期透支行为。

  或波及房地产销售和投资

  棚改政策的变化,将对三四线楼市产生何种影响?华创证券认为,受棚改政策收紧的影响,预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中,棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响,并且主要发生在三四线城市。

  这也意味着,持续了两年的三四线楼市“旺季”,有可能逐渐降温。

  此前,新城控股高级副总裁欧阳捷向21世纪经济报道指出:“部分三四线城市房价见顶,一些项目房价地价差已经很难满足项目盈利要求,拿地之后可能遭遇房价下调的情况,甚至导致项目亏损。”他还表示,在一些区域,县城房价已经超过省会城市。

  实际上,尽管住建部仍然鼓励“商品住房存量大、市场房源充足的市县,可继续稳妥有序推进棚改货币化安置”,但很多房企已经意识到三四线楼市后继乏力,并提前做出布局。

  比如,截至2018年上半年,恒大的总土储中,一二线城市占比达到68%,三四线城市为32%。一二线城市占比明显高于去年年末的水平,三四线城市土储占比则有所下降。

  同策研究院近期发布的报告指出,受政府政策影响,众多房企重返一线城市。其理由在于,今年以来,一线城市土地交易金额大幅上涨,三四线城市则明显下滑。东方证券也在其年度策略报告中提醒房企,战略布局的重心应从三四线城市,适度调整到“经济实力”、“公共资源与产业资源”、“人口与需求”等指标均好的“三好城市”。

  这种调整还将影响到供应端。近期各机构出台的年度策略报告,普遍预测2019年全国房地产投资增速下滑,其中,除了拿地规模下降之外,棚改的降温也被视为一个重要因素。

  具体而言,各机构预测的增速均在5%以下,华创证券甚至认为这一指标将零增长。而今年前10月,全国房地产投资增速还处在9.7%的水平。基于同样的原因,明年的新开工面积也被大部分机构预测为负增长。今年前10月,该指标的增速为16.3%。

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