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从容看待2019中国楼市:机可失 时再来

21世纪经济报道(广州) 2018年12月05日 09:33

  (原标题:从容看待2019中国楼市:机可失,时再来)

  作者:北京师范大学教授 钟伟

  中国人总是觉得机不可失,时不再来,尤其是到2018年年底的时候,可能很多人都觉得,历史性的一大波机会又来了,如果要错过这次机会的话,那么我的人生就错过了一大波了。可是从现在看2019年的话,都是稳中趋缓,稳中有变的一年,需要大家用一种从容的心态去看待它。也就是说,我们最好不要听极端的言论,心平气和地看待2019年的中国楼市。

  2019年中国楼市我们可以从什么角度去观察呢?我们可以画五个问号:政府的政策到底是松还是紧?政府往不往房地产里头再继续砸钱?开发商盖的商品房够不够供应?购房者购房的热情有多高?房地产后面还有没有什么坑?把这些事情考虑清楚了,对于2019年的中国的楼市我们就不难做出判断了。

  我们将用以下几点说透2019年中国楼市。第一就是在2019年中国房地产调控政策是会紧还是会松,我们稍微地回顾一下。2015年下半年以来,中国楼市的政策急剧的放松,是为了去库存。目前来看,去库存的工作基本已经结束了。在形势最严峻的2016年第二季度,房地产的代售面积有4.81亿平米,到2018年的第三季度末,第四季度初的时候,目前的全国商品房代售面积大概是2.8亿平米,总体去库存的周期逐渐接近于中后段的尾声。同样的,政策也由2015年年底相对宽松的鼓励型政策,变成现在的总体限制的政策,也就是所谓的“五限”。到了2018年的八、九、十这三个月,无论是从新房还是二手房来看,都已经到了一个市场的拐点。10月31日的中央政治局会议也没有提及房地产,所以政策大幅加紧的可能性很小。另外尽管在2019年中国经济增长、消费、投资、物价、汇率等等都面临着多重的压力,中国经济有加速下行的各种压力,但是要指望通过刺激房地产政策来放松,来支撑中国经济增长这个可能性也是不太大,唯一有可能的就是稳中略有调整。结论是2019年中国楼市的调控政策比2018年要稍微放松一些,但不会有坊间传说的全国广泛取消各种限制措施的可能性。

  第二个就是政策变了之后,政府会不会往房地产里头砸钱?在2016、2017年之前,我觉得中国的商品房市场是绝对的主导,中国政府此后逐渐从单纯依赖商品房的一条腿走路变成了两条腿走路,一条腿靠市场,另外一条腿靠政府,提供广大中低收入阶层和夹心层所需要的改善型住房和刚性需求的共有产权房,长租公寓等等,所以政府的作用也越来越大了。

  在2015年到2017年之间,政府主导的三年棚改计划,通过中国人民银行获得了3.2万亿的PSL贷款,然后在全国建设了1800万套棚户区改造的房子。今后的几年,棚改的目标是有所收缩的,原来准备建1800万套房子在过去三年已经完成了,今后的三年可能只建1500万套,收缩了有300万套之多,国务院明确指出,在一些具备条件的地方房地产市场允许的情况下,货币化的棚改要尽量的减少,甚至可以退出历史舞台。所以政府往房地产这个行业里头会继续投入,但是稳中偏少。

  第三点要考虑的是,开发商的房子够不够?截至2018年的三季度末,中国的整个房地产情况,房屋施工面积有77亿平米,其中商品房大概有53亿到54亿平米,待售面积接近3亿平米,两项加起来57亿平米。假定房地产市场是跟2017年,2018年那样相对比较火爆的,每年卖15亿到17亿平米的话,那么截止到2018年的第三季度开发商目前的存货也够市场至少满足三年左右的供应,是没有问题的。

  假定今后的几年,市场去化有所放缓,去化的周期可能比三年还要长一些,有一些开发商宣称在2019年可能会商品房接济不上这个情况,可能性不是特别大。我们再看一个数据,也就是在2018年的前三个季度,开发商新开工还有10亿平米,按照这个预估大概全年的新开工可能会有14亿平米左右。这个量也够将近卖一年。所以住宅肯定是够的,商铺也够,写字楼在2018年是一个负增长的状况,也没有什么特别大的供求矛盾。目前的去化周期三年以上,随着未来几年,如果需求这一侧放缓的话,供应量没有什么问题的,不会出现断轨和所谓的爆涨迹象。房子足够多,是一个买方市场,不是一个卖方市场,开发商要任意涨价是很困难的。

  第四个是购房者的愿望足不足,能力够不够呢?在过去的18年,人们似乎都相信了一个房价永远上涨的心理预期,但现在并不是这样了,许多普通家庭在2018年都受了严重的内伤,这个内伤有多重呢?主要是中国A股市场的持续下跌所造成的,可能还加上互联网金融的泡沫。在2018年前三个季度A股市场的市值蒸发了10万亿元人民币以上。A股市场对于我们股民,尤其中小股民的创伤很大,显著地削弱了普通家庭购房的能力。总体来看,我个人倾向认为在2019年购房者还有些热情,但热情并不像2018年那样。由于有些城市的一二手房价倒挂,出现了通宵排队,炒新股变成了炒新房,买到新房就像中了彩票一样,那种景象在2019年是不会重现的。

  第五个因素也就是购房预期今后三五年会有什么变化?这种预期我们可以分短期、中期、长期三种类型。

  短期,楼市调控政策是稳中偏松的,但这种稳中偏松的政策,跟外部比较严峻的局势搭配起来的话,使得大家在短期之内预计房价上涨、从而去投资性买房的意愿是非常弱的。未来两三年的中期,对市场有巨大影响的,可能就是税制的改革,例如说房地产税,遗产税。如果房地产税这个“靴子”还没有落地的话,在中期之内对购房者的购房信心会有所抑制,也就是如果你笃定了在将来(比如说2020年到2022年),房地产税政策这个“靴子”是有可能掉下来的。

  从长期的角度,得看中国的经济增长、工业化进程和城市化进程。从长期来看,中国楼市还有下半场,下半场还没有上演。有一些一线和准一线城市的房价,从长期来看还是比较看好的。可是这并不影响人们中短期的预期,因为大多数人都是活在当下的。

  总结一下以上五个观点:第一个就是政策会稳中略偏松;第二是政府在2019年投入房地产市场的资金是稳中略有收缩,可能会收缩15%到20%;第三,现在的房屋,商品房的开发,无论是从新开工面积,还是从商品房的再建面积,去化都是三年左右的,因此不用担心房子不够卖的;第四是购房者在2019年的购房热情会稍有凉意,原因是2018年大家所受到的教育和内伤是比较深刻的,所以在2019年购房者的购房信心是有明显弱化的。第五,短期来看,大家可能已经不完全相信“房价永远上涨”这个“神话”了,中期来看,人们还是会担心一些政策的不确定性,长期来看当然是好的,可能存在楼市的下半场。总而言之,从以上五方面来看,大家应该从容看待2019年的房地产市场,机可失,时再来,没有一大波天上掉钱的行情等待着你,你完全可以心平气和地在房地产市场当中精挑细选的去买房。你也可以从从容容地把自己手头的房子卖掉一些变现做其他的用途。2019年的楼市是稳中略偏冷清和冷淡的。

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