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市场升温 法拍房值得买吗?

新京报 2019年02月19日 09:09

  2月16日,在历经110次竞买之后,位于北京市朝阳区广渠门外大街3号院8号楼17层2009(建筑面积99.3平方米)的法拍房(法院拍卖房产的简称,指遭法院强制执行拍卖的房屋)最终以877.78万元的价格成交。这处房产起拍价为647.78万元,一拍即成,成交价甚至是起拍价的1.35倍。这一案例是法拍房市场升温的一个缩影。

  数据显示,近期法拍房市场增长迅速。新京报记者在调查中发现,“价格便宜”是购房者积极参与法拍房竞拍的动力之一。有的法拍房成交价低于同小区房产市场价15%,有的甚至低至30%。另外,部分地区法拍房不限购成为购房者的选择之一。

  不过,也有不少购房者在购买法拍房遇到一些麻烦事。对此,律师提醒,购房者在参与法拍房竞拍时,一定要亲自前往现场查看房产,并通过各种渠道了解房产的状况。另外,法院应进一步充分披露法拍房的相关信息,促进市场充分交易。

  法拍房数量增长明显:

  不良资产处置加速度

  所谓法拍房,是指当债务人无力偿还债务或者无法履行按揭合约时,其名下的房产就有可能会被强制拍卖用以偿还债务,其中遭到拍卖的房子就是法拍房。按照规定,购房者若想参与法拍房的竞拍,需先交一部分的保证金,再参与竞拍,最终价高者成交。

  近期,我国房地产市场出现一定的降温,而法拍房市场有所增温。以开拍时间为准,据阿里拍卖司法数据,2018年全年,全国共有约23.82万套法拍房,明显高于2017年18.62万套的数量。

  某拍卖平台拍卖数据显示,以开拍时间为准,今年1月份,北上广深四大一线城市的法拍住宅用房套数分别为156套、136套、640套以及232套,均较上年同期有所上涨。其中,上海市涨幅较高,达147.27%。

  为什么法拍房数量在近期出现大幅增长?“2016年房价高涨,很多人在高点时买房。去年的经济形势影响到很多在房价高点购入房产的人,有的人还不起贷款了。”北京盈科(上海)律师事务所房产金融法律事务部主任郭韧告诉新京报记者,“当时有的购房者买房时用了杠杆,购房款太高超出自己的经济承担能力。总的来说,就是买得高、贷得多,还款能力出现问题,这才使得法拍房数量有所增长。”

  京师上海国际总部金融与房地产律师陈雷博则认为,购房者断供是法拍房数量增长的原因之一,不过断供的房产在少数。“去年,金融、互联网等行业出现了一些失业、降薪的现象,有可能导致某些购房者的收入和房贷倒挂。”

  陈雷博表示,企业因现金流问题产生的债务纠纷也是法拍房数量增加的主要原因。“去年我国依然坚持金融去杠杆,并且经济环境影响到一些企业的资金周转。企业在贷款时多拿房产作为抵押,如果还不起贷款,(法院)只能将房子强制拍卖了。”

  除此之外,近年来法院积极推广司法网拍的力度以及人们诉讼观念的增强等,也是法拍房数量增长的重要原因。

  陈雷博说,“2019年,法拍房的数量可能增长得更快,毕竟现在很多银行和不良资产公司都在加强不良资产的处置,法院也在加快对不良资产处置的执行速度。”

  法拍房价格便宜?

  有的比同小区市场价便宜三成

  新京报记者调查发现,对于普通购房者而言,法拍房最大的吸引力是价格便宜。

  记者在某拍卖频道看到,北京市通州区永顺西里38号楼1层511号住宅房地产面积为81.84平方米,起拍价为212.55万元。经过多轮竞拍,最终该法拍房以276.55万元于2月15日成交,均价约为33792元/平米。根据链家网数据,该小区去年12月份的参考均价为39781元/平米。该小区去年共成交5套房产,成交均价在34279元/平米到47180元/平米不等。据此测算,同一小区,法拍房均价约比市场价便宜15%。

  另一处位于北京市朝阳区北四环东路115号院(三空间)6号楼2-3层202号房屋,建筑面积为143.24平方米,成交价为770万元,均价约为53756元/平米。而据链家网数据,该小区去年12月参考均价为75754元/平米。由此可以算出,该小区法拍房均价要比市场价便宜了近三成。

  同一小区,法拍房为什么比市场价更便宜?对此,陈雷博告诉新京报记者,法拍房均价之所以低于同小区的市场价,与近期市场交易活跃度较低有关。另外,这也与普通购房者的观念有关,“谁愿意天天和法院打交道呢?”

  中原地产首席分析师张大伟表示,法拍房价格低主要是因为法拍房背后还有可能存在纠纷。“毕竟是几百万的房产,普通购房者购买法拍房时,有可能在收房时遭遇恶意破坏、租赁未清退、前业主无理取闹等问题。”另外,很多法拍房的贷款难度较大。

  很多法拍房由于年限较长或者银行基于种种考量不愿意提供贷款,那么买方就需要在短时间内全款支付房款,压力也还是比较大的。

  记者在采访中了解到,法拍房吸引消费者购买的另一个特点是不限购。上海房地产交易中心相关工作人员告诉记者,只要是法院强制拍卖的房产就不限购。外地人要想在上海安居,且暂时没有购房资格,购买法拍房是其中一种选择。

  与上海不同,北京市的法拍房是限购的。2017年3月23日,北京市住房城乡建设委等三部门决定,将住建部门对竞拍人购房资格审查纳入本市司法竞拍流程,并表示法院在公开发布的拍卖公告中应明确,竞拍方为自然人的,其家庭或个人应符合本市限购政策,否则将不予办理产权登记手续。

  值得注意的是,某拍卖平台中显示部分北京市法拍房标有“不限购”标志,而实际情况并非如此。例如,北京市朝阳区外馆东街51号院2号0509号住宅房地产显示不限购,记者咨询相关法院后得知,最终房子能否过户还是要看竞拍者是否具备北京市购房资格。所以,购房者在购买法拍房时,应当充分了解法拍房购买资质的问题。

  此外,记者通过咨询了解到,一线城市中的广州,购买法拍房也是限购的。

  法拍房是否值得买?

  买方要详细了解房产状况

  近年来,有法拍房购房者在购买法拍房时遭遇到不少麻烦事。首先需要注意的就是,购买法拍房时可能会出现税费较高的情况。根据目前法拍房的相关规则,房产过户时产生的相关税费,主要由买方支付。

  据南方都市报报道,2018年3月份,某购房者以369万元拍下翠华花园一处房产,事后经计算发现税费高达242万元,其中土地增值税就高达218万。专家分析称,该套房产的原持有者是公司,且交易价值与登记总价相差太大,土地增值税很贵。

  记者通过12366税务热线了解到,法拍房要交的税与普通房屋买卖并无区别,税费的多少与房子是否“满二唯一”“满五唯一”以及房屋性质、房屋面积、房屋原业主性质等因素有直接联系。所以,在决定购买法拍房之前,购房者应该主动咨询地方税务部门,了解该法拍房需要缴纳的税务情况。

  此外,房子自身存在的某些问题,可能成为购房者购买法拍房的隐患。例如,法拍房曾发生过非自然死亡或自然死亡事件等。另外,在相关法拍房信息中,还有“若有违章建筑所引发的问题,需由买受人(即买方)自行处理”的提示。更关键的是,某些法拍房原业主还居住在里面,房子尚未腾空。有的法拍房甚至伴有长期租约,对此,阿里拍卖相关提示称,“租赁合同不随拍下后自然解除,需提前确认租赁处置方式。”

  郭韧对新京报记者表示,遇到这种情况,一般要找法院协调,但法院不一定管这个事儿。条约上写好了,有租客就自行解决。现在很多法拍房都面临这个问题,购买法拍房最大的隐患就是清房、交房的问题。

  在实际的操作中,法拍房是否有租赁,某些法拍房信息中会有介绍。但至于法拍房是否存在非自然死亡事件、拖欠物业管理费等信息一般都不予公布,购房者最好实地考察了解具体情况。同时,法拍房还可能存在水费、电费、气费、物业管理费欠费的问题。

  方女士是一名“沪漂”,就职于上海某长租公寓公司,今后想在上海定居但目前不具备购房资格。她对记者表示,之前看过法拍房,知道法拍房不限购,有些法拍房确实比较便宜,虽然心动但不敢买。“如果要买法拍房,我还关注法拍房的各种费用比如税等加在一起,总价是否比非法拍房低,低多少。另外也担心房子是不是有民间抵押、是不是有租约之类的问题。”

  事实上,一旦竞拍成功,悔拍代价也不小。根据2017年1月1日开始实施的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条显示,拍卖成交后买受人悔拍的,交纳的保证金不予退还,依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的,原买受人不得参加竞买。所以,在决定竞拍法拍房之前,购房者一定要做好功课,不然悔拍后还将损失几万到几十万不等的保证金。

  对此,陈雷博建议,购房者在参与法拍房拍卖时,一定要亲自前往现场查看房产,并通过各种渠道了解房产的状况。目前很多法拍房信息披露不充分,无法帮助消费者了解标的物的实际情况,法院应进一步充分披露法拍房的相关信息,促进市场充分交易。

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