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北京房地产中介行业协会秘书长:住房租赁行业变革时代到来

王佳飞 每日经济新闻 2019年03月15日 08:57

  由《每日经济新闻》旗下“镁刻地产”与58同城、安居客联合发布的《租房消费行为调查报告》显示,了2019租赁行业的供求现状和长租公寓都将出现变革。每经记者也就这些问题专访了北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥。

  供应改善

  “今年以来,可以看到住房租赁市场的供求关系在不断改善。”赵庆祥说。

  “促进增加租赁住房供应的利好不断。税费方面,从个税的租房专项扣除到房租税负的减半,都是对租赁市场的利好。土地方面,政府推动在集体土地上建设租赁住房,在出让的商品房用地中配建租赁住房,都增加了租赁住房供应。”

  与此同时,需求端没有明显的增加。今年公布的数据显示,北京市常住外来人口在2017年末为794.3万人,与2016年年末相比减少13.2万人;北京市户籍人口2017年末为1359.2万人,比2016年末减少3.7万人,降幅3%。

  一些研究机构的数据表明,2月份北京成交的租赁房源中,一居室月租金均价为90元/平方米,环比下跌2.44%,两居室月租金均价为70元/平方米,环比下跌1.92%,三居及以上户型月租金均价为69元/平方米,环比下跌1.28%。

  “我认为2019北京租赁市场整体仍然将是平稳的,房租不会出现大幅上涨,但是需要指出,目前市场还存在结构性失衡,特别是中低价位的租赁住房仍然需要加大供给。”

  强者愈强

  中介行业喧嚣无比,我爱我家借壳上市,蛋壳高调宣布融资,链家正在积极谋求上市。

  近些年来,中介行业逐渐呈现出了强者愈强的现象,资源逐渐向一些头部企业集中。

  “从去年的租金上涨到年末的长租公寓暴雷,暴露了行业存在的问题,迫使行业变革,进入理性发展轨道”赵庆祥说到。“这是一把双刃剑。”

  “好的一面是,市场集中度提高,大型租赁企业更好监管,或者说市场监管的效果更好。大公司具有引领示范作用,更希望规范发展;小公司数量而多分散,监管难度会大一些。”

  “专业的大型租赁企业能扩大租赁住房供给,他们将房源按照单间进行分别出租,租金相对较低,租客更容易承担,同时提高了住房的利用效率。”

  “另一方面,这些庞大的企业背后都有资本的影子,资本是逐利的,当单一企业规模大到一定程度,就会具备影响或者支配市场的能力。如何减少资本的副作用,防止头部企业操控市场、攫取暴利,让他们自觉遵守《消费者权益保护法》《反不正当竞争法》《反垄断法》等法律法规就会是一个新的监管命题。”

  有政策、无细则

  赵庆祥表示,目前的国家政策明确鼓励、支持和培育住房租赁市场发展,解决存量房屋利用不充分,租赁市场发展不平衡问题,国务院及相关部门相继出台了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《住房和城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》等文件,但目前行业面临的主要问题是“有政策无细则”。

  “举例来讲,政策是‘鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造,完善配套设施后改造成租赁住房’,但是真正有租赁企业希望去改造时,因为没有具体的实施细则,一些公安、消防等监管部门只能依照旧有的法律进行监管,给这些租赁企业造成一定的阻力。”

  还有一些监管模糊的区域,例如在城乡结合部,未取得权属证书的回迁安置房、村民自建房等房源,如果作为租赁住房出租,严格按照目前的法律来讲是不规范的,所以正规经纪机构及租赁契约会不敢涉足这些区域,也正是这些区域成为黑中介盘踞的重灾区。2018年的时候,北京房地产中介行业协会配合朝阳区房屋管理局尝试带领正规的经纪机构和租赁企业进驻这些小区,宣讲租赁管理政策,讲解群租风险,推介正规的租赁机构,挤压黑中介的生存空间,这些积极尝试取得了一定成效。

  “从根本上讲,通过发展租赁市场提高存量房屋利用效率,既规范租赁行为又保障市场主体的合法权益,还是需要通过立法来解决,我们期待《住房租赁条例》能够早日出台。”

  风险防范

  和成熟的市场相比,中国的租赁行业还缺乏一种风险防范机制。赵庆祥说:“我的建议是建立住房租赁风险备付金制度。”

  租赁契约按照经营房屋的规模缴纳一定比例的风险备付金,一方面可以对冲租赁企业经营不善以及不可预测因素带来的风险,最大限度保证租赁当事人的合法权益;另一方面也可以提高住房租赁行业的准入门槛,也能够遏制企业的无序扩张。

  “毕竟,租赁行业不是一个暴利行业,更不是投机的领域,不欢迎短期的热钱和不理性的扩张。”

  “我们不能亏欠年轻人。目前来讲,北京市高端租赁市场的供应是充分的,但是很多年轻的新市民,他们的消费能力相对较低,针对他们的租赁供应还远远不够,我希望多多关注这部分人的需求,在加快发展集体宿舍等租赁住房上多做文章。”赵庆祥最后说道。

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