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上市银行集体楼市“买买买” 涉房固定资产原值迫近万亿元

张 歆 证券日报 2019年04月16日 09:25

  虽然如今的商业银行“躺赚”的时代已经一去不返,但是其雄厚的利润体量还是支撑其在2018年楼市中继续“买买买”。

  据《证券日报》记者独家统计,从目前披露出来的18份A股上市银行年报来看,截至去年年底,相关上市银行的自有“涉房固定资产”(含房屋及建筑物、在建工程以及房屋装修)原值接近9000亿元,净值超过6000亿元。

  考虑到尚有逾10家银行尚未披露年报,根据2017年年报来看,这些上市银行“涉房固定资产”原值很可能逾在700亿元-1000亿元之间。也就是说,全部A股上市银行合计的“涉房固定资产”原值迫近万亿元,而市值保守估计在8万亿元以上。

  上市银行继续“囤房”

  去年新购置逾150亿元

  去年,全国多地楼市“冷清”,但是这并不意味着不存在局部的“升温”数据。

  《证券日报》记者注意到,利润指标多以亿元,甚至是千亿元为计量单位的商业银行,在2018年还是在凭借雄厚的现金流“囤房”,而且是自用的固定资产。

  《证券日报》记者研读已经披露的18份A股上市银行年报注意到,绝大多数银行在2018年都有新增加的房屋及建筑物,合计的购置规模超过150亿元;仅2家银行资产原值未发生变化,部分银行还有投资性房地产的转入(或转出)。其中,有1家国有大行仅新增的资产规模超过54亿元;另1家国有大行新增资产超过35亿元;有5家银行新增资产超过10亿元。

  除了新增的房屋及建筑物,多数银行去年还有大量的涉房类在建工程。某股份制银行2018年年报显示,该行去年在建工程同时包括6座分行新大楼,截至年底大部分在建工程已经转入房屋及建筑物类别的固定资产。

  另一家股份制银行也表示,该行长期资产预付款由2017年年底的105亿元升至108亿元,该款项“主要是本集团为购置或建造办公大楼预先支付的款项”。

  当然,并非所有银行都执着于“囤房”,部分银行的选择是“有进有出”。

  某国有大行2018年购置房屋及建筑物35.32亿元,出售(处置)同类别资产31.01亿元。换句话说,其涉房固定资产虽然有所增加,但更像是一种优化。

  折旧率约为30%

  “楼龄”平均超10年

  如上所述,上市银行涉房固定资产近万亿元的原值与7000亿元左右的账面净值出现了比较大的差异,这是因为按照相关规定,绝大多数银行涉房固定资产都是以成本作为初始价值,并按照一定的速度进行折旧,普遍的每年折旧率在2%-7%之间,其中4%左右的折旧速度为更多银行所接受。当然,也有少数银行将年折旧率上限设定的十分宽泛——接近20%,如果按照上限折旧,上市银行的固定资产5年时间就可以在账面上“消失”。

  以某国有大行为例,截至2018年年末,该行房屋建筑物的原值为1511亿元,累计折旧609亿元。该行对于房屋建筑物固定资产的年折旧率设定为1.94%-20%,累计折旧率接近40%。

  需要说明的是,工农中建四大行的房产入账方法有些与众不同,因为其上市之前经历了大规模的财务重组和注资,因此其部分固定资产是按照重组时的评估值入账。例如,多家国有大行2018年年报中做出类似表示,“固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。为本行股份制改组而评估的固定资产,按其经财政部确认后的评估值作为入账价值。固定资产从达到预定可使用状态的次月起,采用年限平均法在使用寿命内计提折旧”。不过,即便是按照较晚上市的农业银行上市时间计算,四大行固定资产评估入账后至今也已经超过了9年。

  再以某股份制银行为例,截至2018年年末,该行房屋建筑物的成本或评估值为219亿元,在建工程近13亿元,累计折旧52亿元。该行对于房屋建筑物固定资产的年折旧率设定为3%上下,累计折旧率约为24%,考虑到资产持续增加以及近年来房价走势影响,该行大部分资产显然配置于10年以前。

  从记者统计来看,多家大中型上市银行的累计折旧率(累计折旧/最新一期的成本)在30%左右,其中,个别上市银行的累计折旧率甚至超过50%,在老牌上市银行中,即便是折旧率较低的上市银行,目前账面涉房固定资产的价值也较原值打了八折;而近年来新上市的城商行目前折旧率较低,但是由于其体量较小,对于行业均值的影响几乎可以忽略不计。

  即便是按照较为常见的30%以上的累计折旧率估算,相关资产普遍的折旧年限已经有10年以上。

  保守市价约为8万亿元

  “变现”时间窗开启

  即便是万亿元的原值,当然也远远不是这些涉房固定资产目前的全部价值。2016年,曾有上市公司靠卖两套学区房保壳——买房12年狂赚16倍。

  近年来,监管部门加强了楼市宏观调控,强调了“房住不炒”原则。但是,在之前10多年时间内,房价已经在经济快速发展、供需关系转换、通货膨胀等因素的共同影响下,增长了数倍。因此,即便是今后房价进入稳定期甚至是小幅震荡区间,上市银行涉房固定资产的公允价值已经数倍于原值。如果按照10年增长10倍计算,其市值很可能达到10万亿元;即便是保守估计楼市价格涨幅,其合计市值也能突破8万亿元。

  当然,对于上市银行来说,买楼绝大多数都是为了自用,或者可以理解为“另类刚需”。“我们银行买楼是为了自用,而且当时银行内部对于买楼也存在很大争议,没想到房价在10年间涨了不止15倍”,某上市银行原董事长曾对包括《证券日报》在内的多位媒体坦言,而此位资深银行家个人也一直拒绝进行楼市投资。另据《证券日报》记者此前独家统计,上市银行购置固定资产增速最大的年份为2008年和2009年,这两年恰逢国际金融危机,国内房价出现过阶段性下降。

  由于上市银行固定资产具有自用非投资属性,因此公允价值计量法只是在固定资产转为投资性房产时才能发力。在2017年之前,上市银行追求的是规模效应和网点扩张,固定资产“变现”的可能性非常低。近年来,上市银行选择了收缩人员与物理网点,同时对原有网点进行智能化转型,银行物理网点的数量和单店规模有望迎来“双降”。也就是说,银行固定资产的转型与变现迎来新的契机。

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