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东莞土拍硝烟再起:房企竞逐深圳“后花园”

每日经济新闻 2019年05月25日 09:33

  5月22日,广东东莞望牛墩地块公布竞得企业。首创置业以总价9.47亿元+自持1850平方米商业40年的封顶条件成交,楼面价为1.01万元/平方米。

  这是东莞近期第4宗“提前锁定”的地块——5月6日,这宗地块开始接受报价,仅经过24秒19轮竞价,98号竞拍者就以最高限价9.47亿元、自持年限40年的条件“锁定”该地块。

  在此之前的3宗“提前锁定”地块,竞得者分别是保利、融创和鹏瑞,其中既有深耕东莞者,也有初来乍到的新兵。上述4宗地块的成交让东莞再次成为土地市场关注的焦点,也透露出一个事实——东莞这座位于粤港澳大湾区、且有产业支撑的城市已经成为兵家必争之地。

  房企必争之地

  放眼整个粤港澳大湾区,深圳和广州几乎是所有房企最想进入的城市,但高企的土地拍卖门槛将其拦在了门外。

  即使是“财大气粗”的外地开发商,有很强的意愿和拿地决心,也很难能在深圳站稳脚跟,个中缘由是深圳公开市场几乎没有地块出让,而城市更新“坑多”,这让本地房企更具优势。

  很多外来房企在深圳洽谈过多个项目,甚至达成过合作意向,但最终都以失败告终。深圳“入而不得”,这些外来房企不得不将眼光放长,东莞由此进入他们的视线。今年开始,东莞土地供应持续放量,房企的热情也被推上了高点。

  在这批“提前锁定”地块的房企中,鹏瑞、首创均是新兵。2017年,首创置业在深圳拿下一宗商住地之后,就鲜少听到这家房企的投资动作;而鹏瑞,在深圳湾壹号上尝到甜头后,也开始寻觅下一个投资标的。

  鹏瑞是以“23.6亿元+自持面积100%”的封顶条件提前锁定东莞地块的,历时也仅8分钟、29次竞价。

  事实上,还有一个值得关注的信号是,很多深圳房企都开始频密落子东莞。一名深圳房企的中层管理人士向《每日经济新闻》记者分析称,他们在东莞拿地的原因在于,“(深圳)拿地很难,旧改推进又很慢。棚改不贡献货值,也要求是国企实施,那更没戏”。

  典型的例证是中海地产,这家房企在深圳几无项目。近年来,中海地产在东莞的投资力度不断加大。发生在2019年4月的这场土地争夺战中,中海的举动也颇为抢眼。

  4月17日,中海地产在经历62轮竞价后,以14.38亿元摘得东莞万江区石美地块2019WG007地块,折合楼面价约1.6万元/平方米,溢价75.79%。

  而另一家被贴上“旧改之王”标签的深圳房企佳兆业,也逐渐不满足于城市更新领域。5月20日,佳兆业集团以10.37亿元+自持面积10%+自持年限不低于5年,成功竞得东莞市中堂镇豆豉洲(滨江新城)2019WG014号宗地。

  土地区域成交现分化

  如果要寻找深圳周边的城市进行投资,东莞和惠州都应该在名单上。但目前看来,东莞的光芒远比惠州耀眼。多名接受《每日经济新闻》记者采访的房企人士表达了同一个观点:东莞的产业结构很好,也有人口流入,它不仅仅是深圳的“睡城”。

  东莞的五大支柱产业分别是电子信息、装备制造、纺织服装、食品饮料、家具制造等,增长势头也颇为迅猛。

  根据东莞市工信局发布《2019年一季度东莞工业经济运行报告》今年第一季度,东莞工业投资、技改投资增速分别达37.6%、79.1%,均在珠三角九市中排名第二;全市完成规上工业增加值968.5亿元,同比增长8.5%;自2018年3月起民营工业增加值已连续12个月保持双位数增长。

  深职院房地产研究所所长邓志旺在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示,东莞本身的经济转型比较成功,本身的购房需求高,购买力也比较强。此外,都市圈建设进展也会加快,会有更多深圳人群去东莞购房消费。

  一名在东莞凤岗置业、在深圳科技园工作的程序员也指出,他在东莞购入住房也有投资的考虑。“东莞本身发展很好,即使自己住不了,拿出来放租也不错,产业在这里,人也在这里。”

  产业升级、人口流入,这些因素奠定了东莞被房企热捧的基础。而如果从房价的走势来看,当下也是一个拿地的窗口期。

  据东莞中原战略研究中心监测的数据,2019年4月东莞市场成交下滑,库存小幅升高。截至2019年4月30日,东莞住宅库存套数42998套,库存面积526.76万平方米,环比上升3.81%,同比上升5.41%。

  而从拿地的价格和区域来看,房企对于热点区域更加青睐。“随着今年粤港澳大湾区规划纲要正式出台,许多开发商纷纷看好东莞市场,拿地热情高涨,土拍市场十分火热。但土地区域成交分化,热门区域土拍市场相对火爆,房企疯狂提前锁定结果,相对较弱的区域,房企拿地依旧理性谨慎。”东莞中原表示。


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