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北京限竞房网签量首次突破1万套

董添 中国证券网 2019年05月30日 09:11

  本文来源:中国证券网

       截至5月29日,北京地区累计入市限竞房套数高达34559套,网签套数合计10683套。按面积计算,网签完成率约为27.8%;按套数算,网签完成率约为30.91%,网签率依然较低,但相比去年去化速度提升明显。值得注意的是,与2018年清一色的限竞房土地出让不同,今年以来已有4宗不限价地块成交。

  供应规模较大

  中原地产研究中心数据显示,2018年6月10日以来,北京地区累计入市限竞房项目达到50个,总计75期,住宅供应套数合计达34559套。截至5月29日,网签套数合计10683套,网签面积合计112.23万平方米,网签平均价为48919元/平方米。由于网签数据相对滞后,实际销售比例约45%左右,限竞房项目去化速度整体仍较低。

  进入5月,北京限竞房网签量首次突破1万套,但库存也达到历史高位。尽管去化速度仍然较低,但相比2018年已经有了较大改观。2018年底,限竞房市场整体去化率不足20%。

  针对限竞房项目去化较低的原因,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英对中国证券报记者表示,限竞房地理位置普遍不佳,仅少数五环内项目去化效果较好。同时,限竞房购买后存在五年限售期,同等价位下,限制较小的二手房更受青睐,引流了很大一部分刚需。

  对于今年以来限竞房去化速度加快的原因,国仕英称,由于限竞房项目价格低于商品房价格,加之今年以来入市的部分限竞房项目地理位置相对较好,成交量可观。

  中原地产首席分析师张大伟表示,春节过后,北京楼市出现了一定程度的复苏。限竞房销售相比2018年出现回暖迹象。近年来,北京土地出让项目多以限竞房为主,未来限竞房供应规模依然较大。随着大量郊区项目入市,引发价格战的可能性较大。目前看,北京入市的限竞房项目普遍降价10%左右。

  据了解,2016年底,北京市大量限竞房土地集中入市。经历2年时间,开发商普遍已取得预售证。仅2018年,北京地区就有39个限竞房项目取得预售证。2016年以后,限竞房土地出让成为北京土地出让的主流,因此限竞房项目未来仍是主流产品。

  不限价地块增多

  值得注意的是,今年以来已有4宗不限价地块成交。在市场平稳发展的态势下,2019年土地市场出让规则有所松动,不限价地块增多。

  5月28日,恒基以30.2亿元成功竞得朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块,楼面价69541.99元/平方米。国仕英指出,近期北京不限价地块增多,不会对整体房价产生冲击。这些地块多数位于远郊,竞争力度不强,房企拿地热情一般。同时,不限价地块数量相对较小,不会成为主流,限竞房和共有产权房地块仍是市场供应主力。但不限价地块供应量增加,传递出北京土地市场的重要信号。预计未来土地出让将采用更加灵活的规则。

  国仕英表示,随着市场调控的深入,北京房地产市场发展趋稳。北京不限价地块供应量增多,预计未来土地出让规则会更加灵活,促进供需进一步匹配,促进北京土地市场更加平稳健康发展。

  2018年,受严苛的土地出让条件、楼市深度调控、土地供应节奏放缓等因素影响,北京土地市场整体趋冷。2018年,北京共成交72宗土地,成交额合计1682.9亿元,土地市场成交量及成交额均处于历史低点。

  2019年,为缓解供需矛盾,优化营商环境,北京地区加速土地供应数量及品种。北京规划委在5月9日举办了土地推介会,共推介57宗经营性用地。5月10日,北京规划委网站公布了5-6月即将入市的54宗经营性用地。截至目前,2019年以来北京共成交23宗住宅用地。预计北京供地节奏将加快,接下来迎来一小波供地高峰。

  差异化竞争

  据了解,今年入市的楼盘品质普遍出现升级,为了从激烈的市场竞争中突围,升级产品线配置成为开发商的普遍打法,包括户型设计和科技居住系统等。

  某智能家居高管对中国证券报记者表示,越来越多的开发商倡导绿色住宅、健康住宅、科技住宅。2018年,排名前20的地产商都提到这一理念,开发商对品质的追求提升明显。以智能家居为代表的新型家装技术,将为地产商持续赋能。

  值得注意的是,从房企发布的销售数据看,一线梯队房企在一线城市布局力度有所增强。以万科A为例,公司4月份销售简报显示,2019年1-4月份公司累计实现合同销售面积1294.8万平方米,合同销售金额2096.1亿元,同比增长6.86%。4月份公司新增项目8个,项目占地面积合计63.6万平方米,需支付权益地价82.01亿元。除咸阳西咸驾校项目外,全部位于一二线热点城市。其中,新增北京项目是位于丰台区王佐0092等地块,权益比例为80%,占地面积为16.9万平方米,需支付权益地价为34.4亿元。

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