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可售存量紧缺 北京别墅不足万套

赛亚 时代周报 2019年06月18日 09:05

  今年至今,北京楼市在短暂波动后延续了量涨价跌的走势。

  克而瑞数据最新统计结果显示,截至今年5月底,北京新房(新建商品住宅)年内共实现成交22234套,成交面积204.6万平方米,成交均价43492元/平方米。

  其中,1‒5月单月成交均价持续走低,分别为51882元/平方米、46520元/平方米、47887元/平方米、44638元/平方米和41276元/平方米。

  但月成交量却在持续攀升,其中,5月份8440套的月成交量已创近一年半来的高峰,同比上浮达164%,环比上调也达90%。

  上一周(6月10‒16日),北京新房成交1722套,环比上周上涨11.38%,这也是北京新房在进入6月后连续第三周保持成交上涨态势。

  这一波小阳春行情,也拉开了北京高端改善买家博弈进场的序幕。

  进入5月后,多个顶级豪宅如和裕北京庄园、葛洲坝中国府项目的获批入市,引起了市场的高度关注。这能否进一步提振北京顶豪市场,刺激嗅觉敏锐的高端改善买家寻求合适的入手时机?

  “楼市升级改善型置业需求的上升,别墅等豪宅逐渐由楼市的补充性产品成为改善市场的中流砥柱。”合硕机构首席分析师郭毅对时代周报记者坦言,财富的根本是思维模式和把握机会的能力,作为楼市繁荣红利的收割者,塔尖财富人群对冲风险与危机的有效方法仍旧是高价值资产。

  5000万元豪宅成交127套

  市场重启的背后,有一个重要信号:目前北京二手房成交占比已下降至72%,这是近五年的最低值。事实上,北京楼市是名副其实的存量市场,即二手房成交量远高于新房成交量。

  从2016年开始,北京的二手房成交量始终占据该市“大盘子”的80%以上。

  一个最直接的原因,北京正逐渐步入限竞房时代,限竞房、共有产权房的大量、集中供应挤压了二手房成交空间。

  据时代周报记者了解,截至今年5月底,北京已有49个限竞房项目取得预售证,累计供应房源3.3万套,占北京商品住宅总供应的64%。

  北京豪宅物业也显示出了回暖迹象。

  时代周报记者从中原地产研究中心获悉,截至6月16日,北京年内单套总价在2000万元以上的项目已成交671套,成交面积32.54万平方米,成交均价8.38万元/平方米。

  这当中,单套总价在5000万元以上的项目年内已成交127套,成交面积12.22万平方米,成交均价约9.48万元/平方米。

  以别墅为例,作为独占资源的奢侈品,别墅出于特殊性与个性化的原因,一向备受城市高端客群的追捧。

  截至2019年6月16日,北京别墅成交1875套,成交均价约5.79万元/平方米。目前可售存量为9041套,可售存量面积仅为288.82万平方米。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,基于北京市场当前较大的换房需求,未来别墅市场量价齐升的可能性依然存在。

  “10万+”楼盘密集入市

  蛰伏许久的北京豪宅市场,正迎来一波行情。

  事实上,与上海、深圳动辄出现的“10万+”新豪宅项目相比,北京近几年能取得预售资格的楼盘屈指可数。

  今年前4月北京成交排名榜为例,在排名前30的楼盘中,单价达到10万+的项目有泛海国际、霞公府、首创天禧、北京壹号院、中国玺、金胜家园、中骏天宸、西单上国阙等。

  但这些项目基本都是销售多年的老豪宅,新入市成交顶豪项目少之又少。

  但5月过后,和裕北京庄园、葛洲坝中国府项目等楼盘的获批入市,释放出更多关于顶级豪宅市场的积极信号。

  北京市住建委网站公开信息显示,紫苑嘉园(葛洲坝北京中国府)、尚润嘉园(北京庄园)两个项目已处于“预售许可预告”状态,预售价格均超过11万元/平方米。

  其中,中国府即为2015年10月葛洲坝以7.5万元的历史最高楼面价取得的樊家村地块,该楼面价至今仍保持着北京土地出让单价纪录。

  此外,北京庄园作为北京少有的单价破10万同时又总价达“亿元”的独栋产品。

  此轮高端品质项目集中入市,在业内掀起不小的热议及关注。继懋源璟岳、懋源璟玺、壹亮马等明星豪宅后,去年曾被寄望于拿到高预售价的“种子选手”北京庄园、中国府,

  不止这些,越来越多的楼盘有望在今年上半年尾声加入了10万+豪宅的队列。

  据时代周报记者了解,九龙仓壹亮马、西钓鱼台御玺、保利·和光逸境、泰禾金尊府等项目都是有望拿到高预售价的“种子选手”,其中泰禾金尊府的销售均价或有望突破15万元/平方米。

  顶级改善迎进场机会

  豪宅扎堆入市,如何跳出“复制”和“堆砌”的窠臼?

  一位豪宅代理机构人士分析,如今北京楼市的高端客户与以往完全不同,它们选房已脱离传统的区位局限,全北京内豪宅项目甚至都可能成为备选房源。

  而这也意味着豪宅项目的竞争对手将遍布整个城市。

  锁定这些财富阶层对豪宅项目而言也变得越发不易。如何在竞争中脱颖而出,是豪宅开发商必须深入思考和研究的课题。

  以葛洲坝中国府为例,他们就要面对附近在售的豪宅项目懋源钓云台和懋源璟玺,后两者销售均价已分别为13万元/平方米和8.6万元/平方米。

  另外,以目前的预售价格计算,北京庄园单套总价最高,达一亿元以上,这样的亿级别墅产品在北京高端市场较为罕见。

  同为近期获批入市的4个项目中,燕西华府、棠颂别墅以及中国府的套均总价分别为1787万元、2034万元、2387万元,而北京庄园的套均总价则达到了上亿元,在外界看来,这些豪宅项目可以说在一定程度上填补了顶级改善置业需求的空白,为那些对别墅产品要求极高的买家创造了新的市场选择机会。

  《2018胡润财富报告》显示,中国大陆拥有亿元资产的“超高净值家庭”比上年增长9.9%至13.3万户,从地域来看,北京成为超高净值人群数量与财富的密集之地。

  在外界看来,由于别墅用地的审批愈发收紧,别墅的新增房源量越来越少,造成供不应求现象,尤其顶级豪宅保值增值属性明显,因此成为高净值人群资产配置的重要选项。

文章来源:时代周报

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