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房企“争食” 城市更新的蛋糕到底有多大?

罗莎琳 信息时报 2019年09月20日 09:49

  日前,番禺新基村成员代表会表决结束,通过了合生创展为该村的合作企业,投资金额29亿元人民币,改造范围总用地面积24.71公顷。未来,该旧村将改造成4栋32层住宅与5栋19~20层住宅,一所24班小学与一所10班幼儿园、一个可容纳99辆车的公共停车场以及一个居民健身所。今年,房企纷纷紧抓大湾区发展战略机遇,深耕细作广州、深圳、东莞、惠州城市更新,包括保利发展、富力集团、佳兆业、星河湾、合景泰富在内的多家房企也在积极与广州各村沟通,以图在这场旧改盛宴中分得一杯羹。

  新基村 坐拥一线江景 未来将建9栋住宅楼

  据公示数据,新基村的旧改总面积为24.71公顷。其中,村集体用地3.87公顷,村留用地1.18公顷。村内常住人口达4091人,村户籍人口2143人,其中股东多达1976人,占92%。

  虽然旧村在今年才启动旧改相关工作,但新基村的征地早在十几年前就已经开始。早在2003年建设广州大学城时,就征收了新基村位于小谷围岛西端的大片土地,即建成如今的广东科学中心。未来,该旧村将改造成4栋32层住宅与5栋19~20层住宅,一所24班小学与一所10班幼儿园、一个可容纳99辆车的公共停车场以及一个居民健身所。

  旧村周边环绕大型成熟社区

  从区位来看,新基村位于番禺南村镇,是珠江后航道上的一个临江旧村落。值得一提的是,该旧村距万博CBD直线距离约3公里,与沙洛岛、广州大学城仅一江之隔,地理位置优越。交通方面,该旧村毗邻南沙港快速、兴南大道、金新大道等多条主干道,7号线员岗站距离村口约1公里。但由于与主干道还有一段距离,即使该村周边路网发达,但进村公交线路也仅有1条,交通相对不畅。

  不过,附近生活配套较为成熟,广东省妇幼番禺分院就在新基村村口位置,水果店、快餐店等基本生活配套鳞次栉比排列在农贸市场两旁。除了村民自住的楼房,还有不少田地和厂房,整体租金水平低廉,单间到二房的租金从500元~1000元/月不等。该旧村周边临江望水的地理优势,也孕育了不少优质大盘。据克而瑞统计显示,目前该旧村被华南新城、广州雅居乐花园、雅居乐剑桥郡、万科欧泊等大型成熟社区包围,二手售价在3.1万~4.2万元/平方米不等。一手方面,该旧村周边售价最低的为珠江铂世湾,其在售产品均价已达4万元/平方米。而仅一江之隔的沙洛岛上的江景豪宅项目——星河湾半岛,已去到9万元/平方米;临近兴南大道的五矿万樾台别墅产品也达8万元/平方米。

  合生创展大手笔布局旧改

  据悉,近年来销售业绩一直处于低谷的合生创展,在三旧改造上却是“大手笔”。今年4月,与广州市海珠区凤和经济联合社签署鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议。合生创展广州地区公司董事长丁隆辉表示,随着海珠区“一区、一谷、一湾”产业发展规划的实施,合生集团将与凤和联社一起推进两村的旧村改造工作。据合生创展官网显示,鹭江村、康乐村旧村改造范围覆盖康乐村和鹭江村,总用地107.69万平方米,现状建筑约330万平方米。该片区位于中大国际创新谷片区内,涵盖了中大布市范围,是房企参与的海珠旧改项目中面积第二大改造片区,仅次于沥滘村。

  8月21日,合生创展披露2019年上半年中期业绩显示,报告期内,合生创展录得合约销售额合共103.69亿元,平均合约售价为13188元/平方米。曾经的地产航母,如今半年销售业绩不过刚刚百亿大关,和其他几家地产大鳄差距相距甚远。业内人士表示,低调多年的合生创展,或通过城市更新获得更多的土地资源,以谋求更长远的发展。

  现象 多家房企加入广州各村旧改大潮

  今年,房企纷纷深耕细作广州、深圳、东莞、惠州城市更新,包括保利发展、富力集团、佳兆业、星河湾、合景泰富在内的多家房企也在积极与广州各村沟通,以图在这场旧改盛宴中分得一杯羹。据网易房产统计的2019年广州旧改项目中,保利已介入9个旧改项目,富力介入13个旧改项目。而诸如珠光集团、万科、星河控股、中鼎集团、合景泰富、方圆集团、华润、佳兆业,也分别在广州签订了3~5个旧村改造项目。

  房企加大布局城市更新

  8月11日上午,海珠区沥滘经济联合社在选定的复建房地块举行沥滘旧村改造复建房开工启动会,这标志着沥滘旧村改造进入全新阶段。记者日前走访沥滘村周边一二手楼市市场发现,目前在售的一手房几乎没有,二手房有罗马家园、时代廊桥、珠江御景湾等少数几个楼盘,二手房中介报价在3.5万~4万元/平方米之间。值得注意的是,越秀地产位于南州路附近的高地价项目或今年推出市场,有业内人士指出,届时,周边一手楼供应或填补目前的空白状态。

  6月15日,经投票表决,方圆集团确定为广州南沙东瓜宇村旧改的合作企业,星河控股成为南沙大涌村旧改的合作企业。而就在3天前的6月12日,时代中国也顺利与花都横潭村(河西联社)达成旧改合作,经投票表决,时代中国确定为广州花都横潭村旧改项目合作企业,投资预算金额8亿元。此前3月,时代中国已陆续斥资46亿元、55亿元,分别拿下从化、番禺的旧改项目。南沙广隆村、增城官湖村、白云环滘村、天河程介西村等10多个旧改项目也被时代中国收纳其中。

  今年37项目有实质性进展

  今年7月30日,在广州公共资源交易网上公布了关于“广州市增城区中新镇中新村全面改造项目公开选择合作企业公告”。这个21号线中新站地铁上盖,面积达92公顷中新村旧改项目,将于明日揭下合作房企的神秘面纱。今年8月,广州市住建局对《2019年广州市全面改造项目影像资料制作项目》《广州市住房和城乡建设局城市更新项目现场监督巡查工作(2019-2020年度)》进行公开招标。截至目前,广州市已批未完工项目251个(已审批未完工的城市更新项目,老旧小区微改造项目除外),251个项目总面积达3126.52公顷。其中,旧村项目38个,面积为1742.64公顷;旧厂项目213个,面积1383.88公顷。另外,2019年有实质性进展的旧改项目为37个,合计面积745.85公顷。

  近年广州鼓励房企加入旧改政策

  2017年7月

  广州市城市更新局印发实施《广州市2017-2019年城市更新土地保障计划》,制定了广州市城市更新项目2017-2019年保障供地9.26平方公里的目标,并提出要加大简政放权力度、加快批后实施、加强政策供给等,确保城市更新土地有序供应。

  2018年底

  广州市政府常务会审议通过《关于深入推进城市更新工作的实施细则》,明确提出加大了城市更新项目支持力度。

  2019年1月

  广州市举办十五届人大四次会议并发布政府工作报告提出,要在2019年推动构建房地产市场平稳健康发展长效机制,完善租购并举;推动市内151个老旧小区微改造,10个旧村改造,50个旧厂改造。

  析因 获得更多土地资源 降低开发成本

  有业内人士表示,目前包括广州在内的一线城市的土地供应呈下滑态势。城市新增可开发土地的不断减少以及政府在土地市场的谨慎态度使得开发商的开发成本不断被推高。而在此背景之下,旧改便成为解决土地供应瓶颈的重要渠道,房企也可以借此方式降低自己的开发成本。

  房企不再一味追求规模

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,广州当前城市更新和老旧小区的改造,对于保障和改善居民生活条件等有积极作用。而从企业的角度看,积极进入此类旧城、旧房、旧村、旧厂等改造过程,有助有获得更多的土地资源,同时也带来了更好的开发机会。

  地产专家邓浩志认为,伴随着城镇化不断推进和房地产市场快速发展,国内房地产企业正在经历一场更为激烈的“优胜劣汰”。当城市中心的土地极度稀缺、人们生活方式的的改变和对生活品质的要求更高,“住房”不仅只停留在“住”的层次上,更广泛地延伸进社会的发展、城市的提升之中。所以,现在的“建房子”对企业提出了更高的要求。于是,房企寻找到了一种新的思路,那就是“城市更新”。当一般的房企还在追求规模时,聪明的房企已经把目光转向了城市人文肌理,通过更新的手法,来寻找与城市共同成长的契机。

  城市更新成利润新增长点

  据悉,早期涉足城市更新的房企已经在利润上分得了一杯羹,这对于传统房地产利润下调的今日无疑是个亮点。据时代中国2018年年报和克而瑞数据,年内时代中国转化了四个城市更新项目,其中三个是旧厂改造,一个是旧村改造,总货值近145亿元,收入为27.75亿元,毛利率达64.6%。无独有偶,旧改专业户绿景中国2017年公司整体的毛利率就高达65.3%。此外,根据《时代周报》报道称,佳兆业集团董事局主席郭英成亦对外透露,公司持有的深圳旧改项目毛利率为50%左右,广州项目为40%,惠州、中山则为26%左右。

  广东省房地产研究会执行会长韩世同表示,目前相对宽松的政策环境是促使更多房企拿地的一个重要原因。如今,广州的旧改项目中也诞生了不少成功案例,猎德村当属“旧改模板”,新鸿基主持的林和村、保利参与的琶洲村以及富力参与的杨箕村等旧改工程,开发商根据每个城中村的实际情况假以改造,也获得不俗的成效。而这些,也让其他房企闻到了旧改“香饽饽”的味道。

  风险 资金投入周期长 开发不确定性多

  旧改让旧城区焕发出独有的魅力,相应的,旧改带动老城区物业的升值同样是显而易见的。二手物业因旧改而增值,稀有的一手物业因比邻旧改后的物业,也持续彰显地段的竞争力。不过有别于常规的房地产开发,旧改的项目往往需要高投入,回报周期也较长。因此对于房企来说,旧改高利润的背后也隐藏着各种问题和风险。

  是否熟悉本地成关键

  克而瑞地产研究中心分析人士指出,对本地市场和政府运作是否熟悉,是房企参加旧改的关键。在克而瑞看来,有能力参加旧改的房企呈现两大阵营:一类是本地较早开始旧改的中小房企,这些企业和地方政府沟通更为便捷,也更熟悉本地市场;另一类是区域深耕的大型房企,多年的积累使之具备一定的实力,对于本地市场也有一定了解。

  此外,旧改战线长,对适合高周转的房企来说也是考验。“一般一个旧改项目从立项到审批、开发,需要层层审批。”一位参与旧改的开发商对记者表示,一般旧改项目前期需要沉淀至少三四年甚至十年之久的资金投入。广州中原房地产项目部总经理黄韬认为,三旧(旧村、旧厂、旧城区)改造前期开发商需有很大的力度投入,再加上近些年开发商开发资金较严,不是简单的贷款可以解决,这点是开发商面临的第一道坎。第二道坎是竞争很大,即使旧改位置不错,但目前全广州旧改项目很多,竞争仍然很大。

  对房企资金要求很高

  严跃进也认为,旧改项目往往存在一些历史遗留问题需要解决,开发周期比较长,对于资金方面的要求很高。这就需要房企具有较强的资金实力、资源调配能力、产品研发能力等。而对比之下,招拍挂的用地相对比较清晰,不大存在各类不确定性。而城市更新包括动拆迁赔偿、土地权属界定等其实都有很多不确定性,这都容易对更新项目的开发周期和开发成本带来更大的影响。

  为此,有业内人士还指出,在时代快速变化、机遇和风险并存的大环境下,房地产企业如履薄冰,必须从拼土地储备、拼投资、拼资金、拼扩张速度的粗放型发展模式中脱离出来。在这种情况下,“房企”已不再是单一的企业代名词,而是寻求进入行业产业链上下游,或参与城市配套建设,从土地开发商转型城市运营商,成为影响区域经济、助力城市发展的重要力量。谁能最先洞察风口所向并及时调整“船舵”,谁就能率先进入城市更新的蓝海。

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