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卢航:2019北京一手房返潮明显 二手市场机遇还是很大

乐居二手房 2020年01月06日 14:35

  2019楼市已尘埃落定,主角、主力、主旋律,北京二手楼市新交易新在哪?新面貌、新号角、新未来,北京房产新经纪新在哪?近期,乐居二手房推出【二手“楼势”大咖谈】专题活动。他们是引领、推动、改变这个行业的地产经纪界的引路人,更是这个行业人居文明的缔造者,回顾2019,展望2020,一起来看看21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航怎么说?



21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航21世纪不动产中国区总裁兼CEO 卢航

  市场偏冷偏慢 北京二手房价跌了近20%

  新浪乐居二手房:请卢总用关键词来总结下2019北京二手楼市特征?一年400多次楼市调控!您认为政策在打什么牌?

  21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航:我觉得北京市场首先一个是“冷”,我们应该都能感受到北京已经有一个比较长时间的温和的下行市场,尤其是在房价下行的一个市场。

  另外两个关键词应该是“转移”、“调整”。因为可能还不能完全去看房地产市场,大家看北京的政策七七八八的,其实北京很多政策未见得是冲着房地产市场来的。还是说说北京城市布局的概念,大家会感觉到整个城市的中心做了非常大的一些调整,整个市中心的东移、中心商务区的成立、促成或者引导人口结构的优化和改变等等,其实不完全是针对房地产,也是对这个城市长远定位上的调整和转移。

  一个是城市中心的转移,一个是城市定位的调整和改变,这个是大的背景。在这个背景下,在这个过程中,你会看到管控的力度很严,市场的交易量和房价在温和地下滑,是转移过程中很正常的体现。为了更长远的城市发展,(政府)对政策的决心就会更强,所以你会感觉到,这个政策面相对来说执行地非常的严格,也很成熟。

  新浪乐居二手房:您认为2019北京二手楼市之变具体体现在哪些方面?

  卢航:首先从一些数据上看到,房价其实从2017年到现在跌了将近20%。

  其次,交易量每个月都有一些变化,总体来讲还是处于一个比较低的位置。大家知道北京最高的单月成交量,历史上是3万多套,现在是1万多套,是处于低位。

  而且北京现在有将近1000万套的房子,国际市场的比例每年是有50万套,从这个范围看到是非常低的低位,当然全国现在都比较低。

  今年北京其实还有一个特点,今年租赁市场房租不上涨,甚至有一些地方在下降。这是我们过去观察20年以来,北京市场没有出现过的情况。说明人口的移动需求确实有一些挑战,发生了一些变化。我们看到北京的这个情况,所以总体的市场是偏冷的,偏慢的。

  一手房返潮明显 二手市场机遇很大

  新浪乐居二手房:当市场从增量到存量,从上行到平行甚至到下行,行业危机是否加剧?

  卢航:这个问题分一手房和二手房来谈。其实上个问题还可以包含一点变化,本来国内的一线市场整体已经进到二手为主的市场,但最近这一年,北京一手房的供应量开始多起来了,一二手之间的交互出现一个所谓“一手房的返潮“现象,这个也是在全国都在发生的。

  “一手房返潮“一个方面是因为调控的压力,所以开发商采取了一些低价的策略,使得房价有一部分的倒挂。这段时间你看一手的交易量都上来了,进一步抑制了二手的交易,我们叫返潮。因为返潮我们据此判断,大概顶多两年三年还是会回到二手为主的市场。但这个返潮很明显。

  谈行业危机要看我们二手经纪行业的话,如果是一个业务特别单纯的公司,二手交易量跌了,就是个危机。但是如果是一二手兼顾的这种公司,未见得是有危机。大多数情况下,很多城市觉得这还是个机会,就是跟过去的那种“大家重视做二手,一手占20%“,明显这个模式不成立了。

  新浪乐居二手房:很多人说今年北京二手市场比较稳,这个“稳”对房产经纪来说是机遇还是挑战?

  卢航:从我们做经纪业务来看,现在需要迅速的去冲向一手,要不肯定这两三年你就会受很大打击,商业模式跟市场变化面前,很考验大家的反应速度。现在绝大多数的大城市,一二手房的成交结构,已经1:1了。从整个房地产经纪行业来讲出现了一个机会,这个机会实际上就是一二手均衡发展,等于说二手现在交易量比较温和,但是一手相对比较活跃,大多数有能力的经纪公司就会多做一些一手房的业务,从这个角度看,北京二手市场机遇还是很大。

  经纪智变头部交锋 加盟模式会变成主流

  新浪乐居二手房:若危机之下,头部企业正面交锋,您觉得会有哪些动作?

  卢航:首先有一个大的背景,身处北京可能没有这种感受。这两年以来特别有意思的一件事情就是整个房地产经纪行业头部企业的剑锋对决没发生在北京,也没发生在上海,战场实际在全国各地广阔的地方,一系列以省会城市为主新兴的头部城市是主战场,正在发生激烈的改变,包括模式的变革。

  所以北京市场变来变去,行业好像很安宁。大多数的这种市场格局的变化,可能是反映在外面的主战场的结果。我们21世纪不动产(以下简称C21)现在在全国达到9000家店了,目前稳步增长,我们看C21规模在北京市场也在稳步增长,在北京的门店已经达到历史最高点。这都是因为C21在全国各个城市的发展都比较稳定,但是我们反观有一些品牌规模在一点点往下掉,可能吃些亏,就会影响到北京市场。他们未见得北京市场做的不好,而是全国范围内的问题影响到了北京。

  主战场发生了什么事情呢?模式发生了巨大的变化,我们看到特许加盟的兴盛,看到业务从二手为主走向一二手联动,看到科技引领行业走向跨品牌合作,这都是经纪行业波澜壮阔的变化。你看北京周边的天津,它就正在激烈地发生这些变化。所以在这些新兴城市被验证模式成功的、品牌更具备影响力的企业,北京的发展就会更加稳定。

  所以刚才讲(头部企业)交锋,没在北京。企业稳和不稳,不是说北京,是外部。北京因为市场也比较稳,新的玩家也不多,实际上比较平静。

  新浪乐居二手房:市场冷却或者萎缩可能会导致经纪企业“内忧外换”人才流失,您认为如何构建组织管控知人善用?

  卢航:这点C21没感受到。我们不认为北京的市场萎缩,就造成内忧外患、人才流失,依然是要从全国去看,而且还要看企业内部的管理、模式等等。C21是特许加盟的代表,在北京,我们自己的门店规模增长了70%,经纪人的数量增长了90%。我们的组织还在壮大。

  新浪乐居二手房:刚才您也谈到行业在变革,您认为行业里最好的模式是什么?

  卢航:第一点,我们自己认为,起码在最近这个周期里,大家的共识是这种加盟模式会变成主流,这个周期的共识是说不见得10年以后大家还这么认为。现在我们看到大家都在朝这个方向走,觉得加盟模式会是理想的模式,会成就中国的领导性品牌。完全靠直营,可能机会不是很大。第二点,如果模式变了,就会发现构建组织管控的模式,自然也就跟着变。直营怎么干的,加盟怎么干的,肯定是不一样的。

  新浪乐居二手房:万物智联,众多经纪企业为何探索智慧社区运营模式?您认为如何寻新求变?

  卢航:这个表面看,智慧社区运营和经纪公司联系不大,经纪公司应该是永远不断地以开放的视野去看到技术带来的可能性,现在相对来说更多是关注线上的人跟人互动的方式。智慧社区的话,开发商可能关系更大一点。经纪公司更多是要观察智慧社区的运营模式,是不是改变了人跟人互动的方式。比如说物业的人、整个小区的人都是通过一个什么电子设备在沟通,你要不在里头你就被甩出来了。最核心的就是,你的客户在哪里你就得在哪里。

  新浪乐居二手房:品质经纪、新经纪的核心价值是什么?

  卢航:在过去,经纪行业的核心价值,实际上就是提供放心省心的服务,这个在全球也都是这样,对客户要服务好,要做到这一点,在做直营的时候相对比较简单,做好内部强管控这件事就做到了。

  但是要做加盟体系,其实海底捞的故事告诉我们,就不完全是这样了。一个企业天天喊做服务,如果没把员工服务好,没有带他走好路的话,这个服务不可能好得了。

  首先经纪人要做什么,要引给他们一个好的方向,给他们职业的尊严,要教给他们怎么去服务这个客户,对店东也是这样。所以整个连锁行业的本质是怎么做好品控,怎么做好服务,确信员工和其他参与者,被引到一个正确的方向,要给他这个资源和支持。

  C21自己正在打造、优化自己的RCD模型,R就是业务经营、C是文化和经营理念落地,D是数字化、标准化的用户运营,这几个如果没有的话,就不可能有好的服务。

  所以在新的时代下,所谓品质经纪、新经纪的核心价值,其实在发生转移和变化,变得更多元化。为了实现对客户放心省心的服务,必须提炼出自己的品牌针对经纪人的价值,针对店东参与者、合作伙伴的价值,才能保障到对消费者的服务,绝对不是一元化看问题。

  另外,大家过去说,企业的输赢主要是看规模,因为现在模式的变化,规模不再是取胜的唯一因素。但规模很重要,因为有了规模才有这种成本优势,各方面的这种实力的具备,包括个人体系才能建的更完善。但是它不是决定因素,在规模之上你还要建你自己的能力。这就是我们所说的要回归到连锁服务业的本质上。

  房地产黄金10年 未来更注重大北京发展

  新浪乐居二手房:对于2020年北京二手房市场走向您是如何预判的?您怎么看待过去10年的市场?

  卢航:2020年,我们总的看法是,市场应该是一个比较平稳的市场。2010到2019,绝对是北京房地产的黄金十年。但是如果说看北京未来的十年,今年做的所有的事情都是让将来有更平稳、健康的市场。从北京城市的潜力也好,市场的潜力来讲,结构调完以后,将来的北京是个大北京的概念,不单单是北京市,是北京以及北京周边的城市群。

  房产经纪行业在华北地区的一个布局也是这样,将来城市不是个孤岛。你会发现北京、天津、廊坊等联系非常的紧密。就说纽约,实际上是大纽约地区,指的是曼哈顿、新泽西跟纽约州,这部分人他们认为是住在同一个城市里。将来所谓首都这个经济圈对我们企业的布局,企业的组织影响会很大。C21现在就是整个一个华北区在运作,这里涵盖的就是北京、天津、廊坊、燕郊,整体一盘棋去发展。

  存量房市场还有四倍左右的成长空间

  新浪乐居二手房:未来房产经纪发展路径如何?谁能造时势?谁能力挽狂澜?

  卢航:可能没有那么戏剧。只是说环境变了,整个游戏规则变了,最保守的说法应该说2019年相对市场是比较健康的一年。虽然北京看起来很冷、很稳,但全国这个行业在发生大的变化。如果对未来有个预期的话,不会觉得会有多大波动,这对未来也有一个比较好的判断。

  我们会非常确定,将来房地产经纪行业,在国民经济发展过程中,是一个不断健康成长的角色。我们看存量房市场,可能还有四倍左右的成长空间,要能够适应未来的这种模式,就会有很好的一个发展。哪怕是这段时间有新盘的返潮,两三年、三五年以后也还是二手房为主,这都是非常确定的。因为有这么多的不确定性,我们还是盯住不变的地方去把自己做好就行了。这个不变就是坚持紧盯着行业的本质,其实行业还是要靠人,所以人跟人接触的界面、习惯、线上线下的结合等,这个可能是决定企业生存的关键。

  新浪乐居二手房:穿透迷雾奔向未来,2020您的新年祝福是什么?

  卢航:祝福大家能够看见未来,另外看见在未来行业里自己的位置。

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