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王洪涛:企业迁址频发 推动经纪代理业务多元化增长

乐居二手房 2020年01月07日 14:10

  2019已尘埃落定,去年北京商业地产的租售情况如何?多中心时代北京企业迁徙路径有何新特点?哪里的写字楼成了各大企业租户的“新欢”?近期,乐居二手房推出【二手“楼势”大咖谈】专题活动,回顾2019,展望2020,一起来看看远行地产联合创始人王洪涛怎么说?

远行地产联合创始人王洪涛远行地产联合创始人 王洪涛

  从传统甲级写字楼到产业园 需求新增4%

  新浪乐居二手房:请您用关键词来总结一下2019年北京商业地产的租售情况,以及出现的新特征?

  远行地产联合创始人王洪涛:2019年的商业地产总体来说分为几个方面,“行业需求”平稳、“成交量”疲软、“季候性”迁徙、“空置率”新高。

  新特征:客户及企业逐渐从传统甲级写字楼中转化到园区类物业,根据楼库资产统计,对2019年办公类产品的租赁需求与2018年做了对比,截止2019年11月底办公类产品主要需求稳定在乙级写字楼,甲级品类较去年相比下降了2个百分点,而产业园品类较去年需求有了明显涨幅,同期上涨4个百分点。

  企业迁址频发:CBD达71% 望京81%

  新浪乐居二手房:多中心时代来临,在北京,企业迁址新路径在2019年有什么新变化?

  王洪涛:随着非首都功能疏解和首都“四个中心”的核心功能定位,刚才提到的关键词“季候性”迁徙就是很好的例子,2019年里迁址频频发生,CBD达到了71%,望京是81%,即使客户基础较弱的丽泽区域也达到了15%。其实这也从侧面说明,行业在不断的迭代更新,产业聚集也在市场影响下逐渐形成可持续发展的初期雏形。

  新浪乐居二手房:城市群崛起,都市圈建立,政策环境变化,一线城市的商业地产格局是否随之发生变化?北京核心商圈是否地位不保?

  王洪涛:商业地产格局是一定会发生变化,从2018年看2019年甚至更早一些来看,城市本身就在不断的更新和迭代,而核心商圈地位变化和商业地产格局的改变并没有必然的关系。从产业来看,未来的北京一定是要符合“四个中心”的发展方向,企业经过市场和经济的洗礼后,也必然会更适应北京各区域发展需求,进而更健康更持续稳定。再从政策来看,从2017年3月发布的加强管理商业、办公类项目公告以来,无论是从企业投资和还是自用,都逐渐正规化,比如商办类项目用途的审批和使用,看似限制了企业的使用和投资的多元化发展需求,实际使物业更符合区域发展环境的需求,也逐渐让产业发展匹配了“产城融合”的发展需求。再从区域产业聚集,也就是说的都市小圈层建立来看,北京多商圈特点很清晰了,在这两年经济高速发展的情势下,各商圈的功能和职能也逐渐完善,当然这还需要一定的时间积累,但这也说明了北京作为核心商圈是不可替代的。

  商办交易热门区集中在 望京 CBD 丰科园

  新浪乐居二手房:如果给北京写字楼租售热门区域进行排行,会是怎样的呢?,北京哪些区域的写字楼成了企业租户的“新欢”?

  王洪涛:楼库资产有专业的数据统计机构,而我们本身是有基础经纪层面去支撑数据来源,这样就可以覆盖掉绝大多数北京所有区域的成交数据,截止到2019年11月份,北京市共成交了256万㎡的商办用房,主要热门区域集中在望京、CBD和丰科园,分别成交占比为20%、16%和10%,之后依次为东二环、燕莎、亦庄等,这里需要说明一下,租售热门并不一定是区域受客户和企业热衷,用成交占比的衡量标准也并不是唯一依据,市场存量和新增在这两年急剧扩张,未来3年内也将会面市更多物业,只能说是价格、交通、装修、产品品质和产业环境聚集等因素引导了租售区域的成交,并且北京各区域呈多元化的发展方向,在各区域未来发展和承载企业过程中,势必也会出现阶段性的所谓“热门”成交情况发生。

  新浪乐居二手房:2019北京商业地产的具体变化又体现在哪些方面呢?

  王洪涛:成交量低了,客户也变得更谨慎了,空置率逐渐升高,综合服务类企业对于成交的贡献提高了。对于2019年来说,其实对开发商或业主方而言是最大的考验,产品不升级、服务跟不上、物业品质差等等,就必然会被市场客户淘汰。经历了2018年下半年的价格战,企业要求也会逐渐从节省成本的简单需求增加到享受更好服务。这个“服务”一词其实对于业主方和开发商是极大的考验,明白市场的业主方在做改变和优化,从楼库资产自身业务层面来看,我们所服务的量是在增加,包括:业主物管服务、经纪招商代理服务、企业顾问服务、产品升级服务、空间设计服务等等,这也说明了市场潜在的服务型需求提升了,而这种需求在商业地产变化如此之快的时代,是会一直存在的。

  新浪乐居二手房:有报道称多个核心城市写字楼空置率提升,北京空置情况如何?

  王洪涛:截止2019年第三季度,北京甲级写字楼空置率是16.2%,环比上个季度上升了1.9个百分点,与2018年同期上升了5.6个百分点。

  企业迁址频发 推动经纪代理业务多元化增长

  新浪乐居二手房:当市场从增量到存量,从上行到平行甚至到下行,代理经纪行业危机是否加剧?

  王洪涛:代理经纪业务一直以来都是商业办公地产的必需品,单纯经纪代理业务关联的是客户和业主,说代理经纪行业危机这个观点对也不对,只要物业还在就一定会产生经纪业务,况且刚才提到企业迁址频次加快,这也进一步推动了经纪代理业务量的增长。从另一方面来看,一直以来经纪业务的服务和专业是行业的弊病,很多经纪人在大行走一圈镀个金就开始自己创业,从专业角度来看比较单一,从服务来看并没有产生核心价值,这也是为什么2018年到2019年这么多家代理机构关店甚至消失的原因。市场变化的同时业主需求也在发生变化,刚才提到多元化服务也将是未来经纪行业的发展趋势,在某种层面来看既是危机也是挑战。

  新浪乐居二手房:有人说,4G时代的低头族痛击了传统媒体,那么2019年5G火了,5G时代,5G会否成为商业地产的新痛点?您怎么看待这个问题?

  王洪涛:3G时代带给我们的是网络视频通讯时代,4G带来的是共享经济时代,5G还没有一个标准的时代标签来定义。但我想,5G可以实现万物互联,对于商业地产来说可以更高的解决智慧楼宇与大数据互联的工作,还可以通过虚拟与现实的技术缩短产品与客户的距离感,我感觉到未来5G时代对于商办行业来说将有一种极大推动作用。

  打造好生态体系整合资源 就是最好的商机

  新浪乐居二手房:写字楼的竞争已突破城市界限,远行地产也早已突破了战略布局的城市界限,那么在远行地产的城市布局中,北京市场放到了什么地位?为什么?

  王洪涛:我们一直说北京是远行嘉业集团的发源地,刚刚你所说的“远行地产”是集团公司的一个版块业务,与之平行的服务版块业务多达15个。其实就如大家所熟知的经纪业务,是从一家门店几个人开始的,而如今已经发展至全国9所城市和1500多经纪人的团队。北京作为现阶段各城市的总指挥部,不仅对客户选址有专业的经纪团队,还有作为业主服务的代表团队,以及企业服务团队、公益团队、投资机构、数据分析团队等等。这些都需要在大望路的总部进行调度和协调,而总部设在北京其更多原因是基于城市发展和业务层面需求考虑的,我们集团公司也会一直以北京作为主要服务职能和业务开拓的区域进行深耕。对于未来我们也希望扩大至全国多所城市,并且已经布局和启动,但对于北京的情怀还是会让集团保持初心去做好经营和服务。

  新浪乐居二手房:经纪企业在变革,您认为商业地产代理领域最好的模式是什么?

  王洪涛:是团队和专业,其实服务模式对于代理行业来说没有一成不变的套路,任何代理机构都有自己独特的生存方式和业务模式。看市场中代理机构,其经纪人更换的频次非常快,今天来一个业务员没干几天就走了,好不容易积累的客户资源也并不能为公司带来效益,这对公司的发展是不好的,本身生存都有问题何谈专业。我认为技术永远没有壁垒而人才是壁垒,对于远行嘉业集团来说最重的资产是人,最好的模式也是经营人、经营员工。每年集团在自己员工的培训和福利上要付出近千万的投入,而人才转化和企业福利产生黏性关联,将员工打造成优秀的人才,使员工产生热情去创造价值,集团再用这些创造的价值回馈员工,打造成一个良性的闭环路径,这是我们的模式,至于好与不好时间来验证吧。

  新浪乐居二手房:您曾经在乐居的一次峰会上说过:“商业地产在全国运作不像一二手那样模式化、专业化,希望能有这样的公司,把商业地产专业化模块、运作方式做出一套流程,让同行去学习”,作为商业地产的领跑者,远行在行业专业化、模块化方面取得了哪些进展?

  王洪涛:远行从2009年成立到现在已经10年,10年中我们也一直在探索怎样把运营变成模块化和标准化,尤其是在2015年我们外拓城市以后,这种需求越来越紧迫。因为如果不能统一标准,不能统一模块就无法复制。所以我们自己做出改革。主要分为三大模块:一是增员中心模块,这个模块主要是解决人力资源的问题以及员工的选用育留问题;二是赋能中心模块,解决的是集团九个城市的财务、培训、会议以及各种支持的模块;三是业务发展中心模块,解决的是我们业务发展需要开拓城市、开拓门店的各种对应的问题。

  新浪乐居二手房:商业地产与职场(写字楼)、时尚(比如一些商城)常常有结合,现在社区服务型商业项目变得犹如“毛细血管”,那么社区商业会否成为商业地产发展的下一个风口?

  王洪涛:社区型商业一直都是商业地产的细分形态,就如你说的“毛细血管”一样,是以人为基础的配套型物业形态,至于能不能成为发展的风口还有待验证。商业本体承载功能、定位和输出不一样,人口构成越复杂、经济发展越快的区域,社区服务型商业呈现的形态越复杂且多元化。现在可以看到社区型服务商业建设重复、盲目竞争,很多物业的市场定位、业态比例、规划、产品组合都不符合区域诉求。如果说想成为所谓的“风口”,经营管理方还需要苦练内功,把物业或周边同类物业形成有机整体,统一经营管理并持续良好发展,未来社区商业也一定更规模化、多样化。

  新浪乐居二手房:万物智联,众多经纪企业在探索智慧社区运营模式,远行是否有此战略?您认为,未来商业地产经纪企业如何寻新求变?

  王洪涛:远行嘉业集团的板块中已经有智慧城市运营服务板块,未来商业地产经纪公司从规模到团队都是不小的考验,如果单纯做到专业的话也是可以,那就需要对所主营的单一模式进行深层次挖掘,增强核心竞争机制和垄断型资源的能力。

  新浪乐居二手房:对于商业地产人而言,这是一个大变革的时代,您认为新一轮消费升级有哪些特征?新的地产商机又有哪些?

  王洪涛:特征还是几个关键词:服务、优化消费环境、结构升级。对于地产来说,无论传统的还是商办的,你说的新的地产无非就是在讨论“新”这个词的意义和展现形式,那么商机就应该对应的是手法和策略。前一段时间楼库资产作为朝阳区区委宣传部组织的“关于产业地产发展和升级”的授课方,也提到,产业发展与城市更新一定存在必然的关联,未来城市规划一定是高起点、高标准、高水平的三高特色。那么这就要求我们必然有中国特色或者区域特色的服务水准和国际水平的专业能力作为支撑。而手段和策略的体现,就是要根据情况适度、适时地进行产品和服务的更新和改革,任何地产形态并没有一蹴而就的成功,“快钱”时代也已经结束了,所以在企业具备正确的自我认知前提下,打造好自己的一条生态体系,合理运用资源进行整合,就是最好的商机。

  新浪乐居二手房:您预计2020年北京商业地产市场走向如何?

  王洪涛:从2019年来看,第一季度和第三季度环比来看,整体商办市场还是处于下行期,2020年市场将继续调整,我们也会持续关注。

  下一个十年将是远行甩开膀子加油干的10年

  新浪乐居二手房:站在10年跨度看市场,您认为过去10年是怎样的10年?远行人在10年节点有什么期许?

  王洪涛:过去的10年是行业从不成熟走向成熟的十年,是远行从区域化走向全国化、从单一经纪业务板块到多元化集团板块的十年,也是远行学习和成长的十年,下一个十年将是远行甩开膀子加油干的10年。因为我们积累了很多的经验,也逐渐地把业务标准化、流程化,发展将会更加迅速。站在当下看未来,希望集团能够为更多的企业做好细化的商办服务,也希望远行嘉业集团在中国更多城市开枝散叶。

  新浪乐居二手房:未来房产经纪发展路径如何?如何造时势?谁能力挽狂澜?

  王洪涛:从近十年的经纪业务发展不难看出,行业越来越细分,也越来越专业了,也从单一的经纪业务对应单一的经纪业务形态,转换变为多元化的业务融合状态,不管未来行业环境如何,我们远行嘉业集团将会坚守初心,秉承客户业主至上的原则,做好本职的服务工作,以感恩的心回馈社会。

  新浪乐居二手房: 2020来了,请您对新浪网友发表下您的新年祝福?

  王洪涛:我代表远行嘉业集团1500名远行人,祝愿新浪媒体平台2020年红红火火、流量长虹,也祝愿各位新浪网友在2020年吉祥如意、财运滚滚、和乐融融,新年快乐!

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