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房价连涨41个月,昆明楼市为何这么火?

每日经济新闻 2020年01月08日 08:55

  土地出让金额创历史新高、房价连续上涨41个月、2019年迎来十余家外来房企入驻……昆明这个以四季如春的气候闻名的城市,在2019年可以说迎来了楼市最热闹的一年。

  “2019年昆明房地产市场经历了一面是表现不俗、一面是压力增大的双重境遇。” 诸葛找房市场研究员姜国君向《每日经济新闻》记者分析认为,2020年昆明房地产在无重大利好诱因或重大利空打压的情况下,后续的发展轨迹仍将体现平稳的基本调性。

  土地成交创历史新高

  2019年12月31日,随着空港经济区大板桥街道125088.66平方米商业土地因无人报名流拍后,也宣布了昆明主城2019年的土地市场正式收官。而2019年也可以说是昆明土地市场最热闹的一年。

  中指院数据显示,2019年昆明土地出让592宗,面积达2475.03万平米,同比上升约55.4%;出让金额达1011.9亿元,同比增长约60%,土地成交量创下历史最高。而2018年,昆明的土地出让金仅为633亿元。

  《每日经济新闻》记者从昆明市自然资源和规划局官网上查询获悉,2019年昆明主城区除年底西北新城、经开区和空港经济区三批百余亩住宅用地因报名人数不足流拍外,土地市场整体保持了极高的成交率。同时,昆明土地市场在2019年也频频上演溢价成交的激烈场面,草海、北部山水新城、呈贡、方旺、东白沙河等片区都有土地溢价。中指院数据显示,2019年昆明土地成交平均溢价率为在7.17%。

  在土地成交规模方面,主要集中在草海、新螺蛳湾、小哨片区地块。云南本土房企俊发地产以92亿元斩获新螺蛳湾片区789亩地,也成为2019年在昆明土地市场上拿地支出最多的房企。此外,招商蛇口联合体以23.35亿元斩获的小哨片区1690亩地,成为昆明2019年成交的最大一批土地。

  姜国君分析认为,2019年配合各项重大战略规划的推进,昆明集中供地规模有所扩大,而出于争抢昆明市场的需要,各房企拿地的积极性也比较高,二者互为促进,共同做大了2019年昆明土地市场的蛋糕。“预计2020年昆明土地市场仍将受到各大房企的关注”。

  如龙头房企龙湖地产曾在2019年12月回复《每日经济新闻》记者时表示,对昆明市场保持高度关注,对于符合集团投资预期的项目及土地仍在持续保持紧密的跟踪,如时机成熟将择机增加昆明土储。昆明市自然资源和规划局官网显示,2019年7月,龙湖地产以约14.4亿元底价竞得官渡区关上街道办事处两宗城镇住宅兼商务用地,面积为49179.16万平方米。

  姜国军同时表示,由于2019年成交的土地尚需消化,加上房企源头资金仍将面临收紧,2020年昆明土地市场增速或将有所减缓。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析认为,很多城市由于管控而致市场降温,但是昆明或者西南市场表现都不错,成交比较热闹。目前昆明市场还没有完全释放,2020年还是有机会的。同时也要注意昆明土拍市场出现的一些新问题,如后续地价不过快上涨,还是有企业愿意去昆明拿地。

  一年迎来十余家外来房企

  与热闹的土地市场相呼应的则是众多外来房企的进驻。

  据《每日经济新闻》记者不完全统计,2019年昆明迎来了宝能、雅居乐、世茂等十余家外来房企的进驻,其中雅居乐、世茂房地产和旭辉等几家房企产更是数次亮相昆明土拍市场拿地,一年内就在昆明落子两、三个项目。至此,包括碧桂园、万科、融创等在内的2019年全国销售排TOP20企业已全部进入昆明。

  根据公开资料整理

  而在2019年新进入昆明的房企中,拿地规模最大的无疑是宝能地产。2019年11月11日,宝能地产旗下子公司昆明宝峻置业有限公司溢价6.27亿元竞得草海南岸一打包地块,住宅地块楼面价最高达到了15922.5元/平方米,刷新昆明楼面价历史纪录。而草海南岸595亩土地全部由宝能地产旗下公司竞得,成交金额达到了55.45亿元。

  拿地面积最多的则是阳光城。虽然此前阳光城在昆明已经和保利合作开发了项目,但其首次在昆明拿地则是2019年1月以溢价9600万元竞得安宁太平新城225亩地,成交额约5.8亿元。地块建设项目为阳光城文澜公馆,现已入市;2019年6月,阳光城又以17.18亿元斩获西山区白沙地片区560亩地,两次拿地面积总计达到785亩。

  “外来房企争抢昆明市场的趋势越来越明显,主要原因在于昆明市场具有一定的热度,对外省特别是北方居民的吸引力较强。”姜国军续称,近年来昆明在西部地区的战略地位不断升级,中国(云南)自由贸易试验区昆明片区、大健康产业示范区等招牌效应突出,区域性国际中心城市的建设步伐加快。“跨区域房企自然能从中嗅到商机,对昆明的关注程度也就提高了”。

  作为2019年新进入昆明的房企,上海鹏欣集团打造的昆明云硅智能科技小镇项目也在2019年12月底正式开工启动,项目占地面积约1万亩,规划建成为千亿元级产业新城。在开工仪式上,鹏欣集团相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,看好昆明作为辐射南亚东南亚地区的经贸中心,城市发展建设已“箭在弦上”,未来鹏欣集团或将继续加大在昆明的投入。

  严跃进向记者分析认为,众多房企进入昆明市场,说明昆明市场还是受关注的,地价比较便宜、房屋交易市场比较活跃,客观上都能带来一些刺激,后续成长性比较高。

  克而瑞最新统计显示,2019年昆明TOP20房企占据市场84.97%的份额,年度同比上涨12.87%,增速持续高速增长,主要得益于企业的前瞻性布局战略,多盘齐发以及自身优势。昆明房地产行业寡头化明显,规模房企多种方式扩充货源,拓宽企业货储,未来房企集中度将进一步提升,中小型房企面临被市场淘汰的压力。

  据相关媒体报道,2019年,昆明市两级法院收到涉及房地产企业破产的申请已有11家,涉及债权人人数约11307人。人民法院公告网也显示,包括昆明千益丰、云南仁泽、昆明恒圳、奥宸地产、昆明香缇玫瑰、云南艺术家园等多家企业在2019年申请破产。

  房价连续41个月上涨

  据国家统计局2019年12月公布的《2019年11月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示,2019年11月昆明新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,同比上涨了12.4%,这已是自2016年7月开始,昆明房价连续41个月出现上涨,是同期国内城市中连续上涨时间最长的城市之一。

  另据中指研究院发布2019年12月《百城房价指数》显示,2019年12月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为15168元/平方米,环比上涨0.42%;昆明2019年12月房价环比上涨0.24%,新建住宅均价10889元/平方米。按照国家统计局公布的数据,将2015年的房价指数定为100,到2019年11月,昆明的房价指数为147.7,也就是涨了47.7% ,在30个省会城市(含直辖市),昆明的累计涨幅排在第12位。

  2019年11月昆明新房价格环比同比均上涨 数据来源:国家统计局

  “相关数据显示,2019年昆明新房、二手房价格涨幅呈明显回落的走势,说明楼市在普遍承压的情况下房价增长动力在变弱。2020年昆明房价仍有一定的上行空间,只不过相关预期值会缩小,市场表现也将趋于平稳。”姜国军指出。

  尽管整体市场上涨幅度较小,但昆明热门区域在过去十年里的房价却已翻番。近日,《每日经济新闻》记者在实地走访目前昆明地产热门区域滇池板块时了解到,目前区域在售的海埂悦府、公园1903等楼盘,均价在20000元/平方米左右。而在2013年,与这两个项目仅一街之隔的西南海首期开盘价仅为10000~11000元/平方米。

  “2019年昆明房地产市场经历了一面是表现不俗、一面是压力增大的双重境遇,这也说明市场有其脆弱的一面,求稳本身也是行业内部的基本诉求。”姜国军表示,在无重大利好诱因或重大利空打压的情况下,后续的发展轨迹仍将体现平稳的基本调性。

  严跃进则认为,昆明房价持续上涨,后续政策面很容易收紧,2020年不排除会出现政策调控,整体楼市或将出现上行的态势,整个昆明市场是值得期待的,但要严防价格过度炒作。

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