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吴存胜:存量房市场规模会越来越大 房产经纪行业处于上升期

乐居二手房 2020年01月08日 11:16

  乐居二手房北京讯 2019楼市已尘埃落定,主角、主力、主旋律,北京二手楼市新交易新在哪?新面貌、新号角、新未来,北京房产新经纪新在哪?近期,乐居二手房推出【二手“楼势”大咖谈】专题活动。他们是引领、推动、改变这个行业的地产经纪界的引路人,更是这个行业人居文明的缔造者,回顾2019,展望2020,一起来看看中国麦田副总裁 吴存胜怎么说?

中国麦田副总裁 吴存胜中国麦田副总裁 吴存胜

  二手房交易周期拉长 买房变得更挑剔

  新浪乐居二手房:请您用3-5个关键词总结一下2019北京二手楼市特征?

  中国麦田副总裁吴存胜:2019年,北京二手房市场的主要特征表现为:平稳、理性、波澜不惊。就全年数据来看,2019年北京二手住宅网签量为145021套,处于近十年历史记录的中位,月均网签量约为1.2万套,除3、4月份惊现“小阳春”、年底出现翘尾外,各月市场表现较为平淡。

  新浪乐居二手房:您如何看待楼市一年上百次的调控出炉?

  吴存胜:从全国来看,各种大大小小的政策出台的次数很多,这其中有变相松动的,也有更加严厉的,而多数是重申维持原有政策不变。我们分析政策出台背后的原因,其实和中央对楼市“房住不炒”调控的定调是一致的。各个城市根据自身房地产市场冷热表现,在政策调控松紧度上有所调整。通过这种一城一策的精准化调控,最终指向的目标都是严防房价大涨大跌,稳房价、稳预期。

  新浪乐居二手房:身处房产经纪行业,2019您感觉到的变化是什么?

  吴存胜:从宏观市场环境来看,房地产市场从增量市场变为存量市场,与此同时,市场由上行期进入到平行期,房价表现稳中略降。

  在此背景下,市场由卖方市场转为买方市场。买房人的购房心态发生了很大的变化,买房节奏明显放缓,交易周期有所拉长,买房变得更加挑剔。此外,市场上的可选房源量较以往有所增加,摆在购房者面前的首要问题不再是买不到房,而是在众多可选房源中选到性价比更高的房屋。

  伴随着购房心态和行为的转变,买房人对经纪人的专业能力和服务体验也提出了更高的要求。那些善于维护客户关系、能够理性客观看待市场、为购房人提出专业咨询建议的经纪人更能赢得客户的信任,最终在市场中脱颖而出。

  中国存量房市场足够大 行业处上升期

  新浪乐居二手房:您提到了市场从增量到存量,从上行到平行,那么行业危机是否有所加剧?

  从存量市场的规模和发展前景来看,房产经纪行业处于上升期。未来,房地产市场会逐渐由增量开发时代转变为存量房市场为主,存量房的市场规模会越来越大。房产市场波动是正常的现象,并不影响行业发展前景。

  当前市场由上行期走向平稳,这样的市场环境反而会促使有使命感和责任感的企业沉淀下来,踏踏实实做好顾客服务,确保每位顾客享有全面、周到的高品质服务,对行业健康发展也是好事。

  新浪乐居二手房:您多次提到“平稳”,北京二手市场的“稳”是机遇还是挑战?

  吴存胜:在经历了这么多年起起伏伏,我们已经能以淡定的心态理性面对市场,正是因为市场有不确定性,才需要专业靠谱的房产顾问为客户提供好的解决方案,我们才有存在的价值。

  平稳的市场犹如大浪淘沙,对于从事该行业的机构和经纪人来说,既有机遇也有挑战。未来,房产经纪行业对服务品质的要求会越来越高,对于拥有优质品牌背书,追求顾客服务品质的大公司、以及旗下重视顾客关系的经纪人而言,当下市场更多是机遇。相反,对于那些盲目扩张、但并不注重品质的机构,以及完全以成交为导向的经纪人来说,一定会是巨大的挑战。

  新浪乐居二手房:挑战之下,头部企业正面交锋,作为北京存量房市场的大企业,麦田如何应对市场竞争?

  吴存胜:房地产市场波动是正常的现象,不必太在意短期市场的好坏。我们应该看到的是,中国存量房市场足够大,无论是大企业还是中小企业,只要诚信经营、以服务为根本,都有生存的空间。

  我们与同行共存于一个生态圈,我们的发展得益于合作伙伴的支持,麦田愿以平等、善意之心与合作商共同发展,促进产业链健康,服务好社会大众。

  文化将成麦田名片 诚信企业有更好发展空间

  新浪乐居二手房:业务萎缩导致一些房产经纪企业人才有所流失,麦田如何构建组织管控留人育人?

  在人才理念上,麦田坚定地认为“只有拥有人才会拥有世界”。因此,我们以人才作为根本,不断提高平台的赋能效率,提高内部员工服务的品质,营造出最好的人才成长氛围。

  与此同时,麦田不断加强组织文化建设,我们有信心将文化打造成麦田最重要的名片。麦田从过去的几个人到如今上万人,这中间创造出的无数个奇迹,靠的就是团队以及文化的力量。未来麦田要走很久,我们还需要建立一套体系和机制将文化真正落到心里,把文化真正落到行为中。

  新浪乐居二手房:行业在变革,您认为什么样的企业模式是最好的?

  吴存胜:回顾房产经纪业走过的20多年,行业一直在发生动荡和变化。就行业发展模式来看,加盟和直营两种模式一直共生共长。就商业发展模式本身而言,无所谓好坏。

  但有一点是值得肯定的,未来一定是“服务为王”的时代,而服务必然来自口碑。那些为顾客竭尽全力,高效解决顾客问题,并在这个过程中坚守诚信大旗,留下美好生命互动的企业才会有更好的发展空间。

  新浪乐居二手房:品质经纪、新经纪的核心价值是什么?

  吴存胜:新房产经纪的核心价值在于为顾客提供有品质的服务。在新经纪时代,顾客亟需值得信赖的房产代理人。这就要求经纪人:

  一是要有顾客视角。将顾客看做自己的商业伙伴、亲密朋友和至亲家人。经纪人在与顾客的沟通中,清晰他们的房产需求,并通过强大的沟通能力与整合能力,为顾客在恰当的时间提供最需要的服务。

  二是用心服务。麦田所倡导的新服务,不仅仅是指房产交易服务,更要求经纪人发心无私,经纪人每一个动作的触发,不是被促成交易的动机牵引,而是用真诚、善良、专业、热情、利他的态度帮助顾客找到最适合的生活居所。

  三是立志于为顾客提供终身服务。房产经纪服务行业的持续发展特性,要求从业人员要有不断成长的动力和忠于行业的坚定。每一位投身于这个行业的房产经纪人,都应该看淡短期、摒除投机的浅薄诱惑,要以对待终身挚友的真诚态度,满足顾客需求。

  10年市场经历三大周期性变化

  新浪乐居二手房:2020年北京二手房市场走向如何?

  吴存胜:展望2020年,在房住不炒的政策基调下,预计2020年北京二手房市场走向仍然是平稳为主,但市场交易量大概率会好于2019年。

  一方面,从政策环境来看,预计明年降息是大势所趋。为对冲中国经济增长下滑的压力,央行执行稳健趋宽松的货币政策,增加市场流动性资金的同时,还将不断降低社会上资金使用成本。在此环境下,通过市场利率传导机制,2020年住房贷款利率大概率还将降低,减少购房者还贷成本,对接下来购房者入市起到利好。

  另一方面,受本轮收紧调控影响,近三年北京二手住宅市场整体表现为量稳价跌。近三年来二手住宅月均交易量约为12000套,市场上积累了大量的置换类需求。同时,当下市场价格和2016年10月份基本持平,受业主价格松动影响,也将刺激潜在购房者入市。

  同时,还应该看到,当前北京住宅市场实施的“认房又认贷”信贷政策未有变化,对于市场交易主力群体——”一卖一买”的置换类购房者来说,首付资金压力大,从门槛上将制约一大批潜在购房者入市。

  毫无疑问,只要住房信贷政策不变,北京的楼市仍将保持平稳走势。

  新浪乐居二手房:站在10年跨度看北京二手房市,是怎样的十年?

  吴存胜:回顾2009年至今过去的十多年,北京二手房正式崛起,成为住宅市场成交的主力军。北京这十一年来共成交187.5万套二手住宅,年均成交量约17万套,是新房成交量的2.3倍。

  伴随着楼市政策的刺激与收紧调整,二手房交易量价起伏波动。整体来看,二手房市场共经历了三次大的周期性变化:交易量呈现波浪式起伏特征。2009年、2013年、2015年、2016年成为各个周期的阶段性成交高峰,这三年年均交易量约高达24万套。与此同时,在政策收紧的波谷期,二手住宅交易量也有不足10万套的,如2011年。二手住宅单价则呈现螺旋式上升特征,从2009年的1.3万元/㎡上涨到2017年6.5万元/㎡的高位,之后下跌回调到目前的5.8万元/㎡的相对平稳走势。

  新浪乐居二手房:新的一年有新的期盼,2020您的新年期盼是什么?

  吴存胜:送走2019年,迎来2020年。新的一年,20岁的麦田,即将开启全新篇章。

  我们将继续以开拓者的姿态全力以赴,勇往直前,不忘初心,坚持梦想。

  我们将用责任和爱心成为社区好邻居,用善良和热忱让冰冷的交易化作美好的生命互动。

  祝福行业生态健康发展,共赢共荣;祝福社会各界朋友们生活美满、心想事成。

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